確定申告すればマンション買い替えで住民税と所得税が0円!

マンションの買い替えを行った方は、新しい新居で新しい生活をはじめていると思います。でも

「マンションを買い替えていっぱいお金かかったな・・・・・」

などと考えがちですよね。でも安心してください!もしマンションの売却で損をしていた場合は、確定申告をすれば、あなたが給与からひかれている住民税と所得税を4年間も、0円にできるのです!しかも、5年目からは住宅ローンの控除を受けられます!

例えばあなたの年収が550万円の場合(税金引いたあとの給与所得は386万円として計算)

212,500円(所得税 )+316,500円(住民税 )×4年間=2,116,000円があなたの手元に戻ってきます!

「俺はマンション買い替えで、自宅マンションは高くうれたから、俺には関係ない話だな・・」と思っている方もご安心ください。マンションが高く売れた場合は、譲渡所得に税金がかかりますが!それも免除になる可能性が高いのです!

実はこの国はみなさんの事を考えて、軽減税制をたくさん作っているのです。(せっかく制度を作っているのにその制度の説明が下手くそですよね~)ですから、確定申告に行って!どんどんお金を返してもらいましょう!

本日は、システム・エンジニアで、仕事の癖でついつい調べすぎちゃう筆者が、マンションの確定申告でのお得な方法をわかりやすく解説していきます!

マンション買い替えによる確定申告のパターン

 

それでは、あなたの手にお金を戻すために、確定申告について解説していきますので、まずは、あなたのマンション買い替えがどれにあてはまるか、下記のリンクをたどっていきましょう。

パターン① マンション買い替え時のマンション売却でをした(購入時よりも安くマンションを売った)

パターン② マンション買い替え時のマンション売却でをした(購入時よりも高くマンションを売った)

パターン1 マンション買い替え時のマンション売却で損をした(購入時よりも安くマンションを売った)

このパターンの方は、3年間にわたって、給与所得から引かれている住民税と所得税を0円できる可能性があります。それにはあなたがマンション買い替えの際、マンション売却でいくら損したのかを計算しましょう!

例:3,800万円で購入したマンションを2,000万円で売却!
3,800万円(購入時) - 2000万円(売却時) = 1800万円の損益!

1800万円分の損益が発生しているので、あなたの所得と相殺できます!4年間も!

550万円(給与)の場合、あなたの所得は386万円(税金)なので上記の損益と差し引く
1,800万円(損益 ) + 386万円(給与所得 ) = 1,414万円の損益

損益がでているので、212,500円(所得税 )と316,500円(住民税 )が確定申告であなたの手元にもどってきます!

しかも、まだ損益は1,414万円あり、この損益は3年間の持ち越しがみとめられていますので、

212,500円(所得税 )と316,500円(住民税 )×4年間=2,116,000円!も手元に戻ってきます!

ただし確定申告しないと1円も戻ってこないので、必ず確定申告してください!

パターン② マンション買い替え時のマンション売却で特をした(購入時よりも高くマンションを売った)

マンションの買換えで、自宅マンションで儲かってしまった人もご安心ください!税金を取り戻す還付金制度が国が用意しているのです!

マンションの買換えで、自宅マンションが高く売れてしまった場合でも、以下の3つの控除があります。あなたがどの控除に該当するか判別するためにも、②-1から②-3まで、上から読んでいってください!

パターン②-1 マンションの譲渡所得が3000万円以下の場合
パターン②-2 売却したマンションに10年以上住んでいた場合
パターン②-3 マンション売却額より、新たに購入したマンションの方が高い場合

パターン②-1 マンションの譲渡所得が3000万円以下の場合

このパターンの説明は簡単です!不動産売買にかかわらず、利益がでたなら税金が発生しますが、それが0円になるのです。

本来払うべきマンション売却時の税率とは下記の表のとおりですが、これが0円になるのです!

・本来、払うべきはずだった税金の税率(これが0%に!)

譲渡所得が6000万円以下の場合
所得税 マンション譲渡益 × 税率10%
住民税 マンション譲渡益 × 税率5%
譲渡所得が6000万円を超える場合
所得税 (マンション譲渡益-6000万円) × 税率15%+600万円
住民税 (マンション譲渡益-6000万円) × 税率5%+240万円

※譲渡益(マンション売って設けた額)に対して上記の%の税金がかかります。

この税金0円の受けるためには以下の条件を満たす必要がありますので、確認してください。

この控除を受ける条件

・売却したマンションが3000万円以下であること
・売却したマンションに住まなくなってから3年以内に売却していること
・マンション売却先が、親とか親族でないこと
・売却した日から2年間。この控除やその他の控除を受けていないこと

この条件にあてはまらなかった人もあきらめないでください!まだ確定申告によって、控除が受けられるケースがあります!以下の読み進めてください!

パターン②-2 売却したマンションに10年以上住んでいた場合

マンション買い替えで、売却した自宅マンションに10年以上住んでいた場合は、0円ではないですが、大きな控除を受けらます!それが「売却したマンションに10年以上住んでいたか?」です。つまりこの控除は自宅マンションの買い替えのための控除なのです。

では、10年以上住んでいた人はどれくらいの控除を受けられるのでしょうか?下記の表をご覧ください。

10年以上住んでいた自宅マンションを売却した時の控除の税率比較の表
(マンションの譲渡益が6000万円以下の場合)

区分 居住年数 通常 この控除だと
所得税 5年以上 15% 10%
5年未満 30% 10%
住民税 5年以上 9% 5%
5年未満 5% 5%

結構大きなが額の控除が受けられるのです!例えばマンションの譲渡益が500万円の場合

通常なら (500万円×15%)+(500万円×9%) = 75万円
この控除 (500万円×10%)+(500万円×5%) = 50万円  15万円もお得に! 

ですから、確定申告して、控除申請しましょう!ちなみにこの控除の条件を受けるには以下の条件が必要になります。

・売却したマンションに10年以上住んでいたこと。
・マンション売却者が、配偶者や血族ではないこと。
・売却した日から2年間で、当控除やその他の控除を受けていないこと。

です。この条件もあてはまらなかったという方は、まだあきらめるのは早いです!もう一つ確定申告の控除があるからです!

パターン②-3 マンション売却額より、新たに購入したマンションの方が高い場合

この控除をうけられる方は少ないかもしれませんし、非常にわかりにくい控除ですが簡単に説明します。①から④をあなたのマンションだと思って読んでみてください。

①売却したマンションが高くうれて、売却益が出た。
②買い換える、新しいマンションの方が高額だった。
③本来なら、”①”の譲渡益を国に納めなくてはいけないが、”②”のマンション売却まで税金の支払いを伸ばせる。
④数年後、”②”のマンションを売却、まだ払っていなかった”①”の譲渡益の税金を払う。

つまり、税金の支払いからは逃れることはできませんが、その支払いを先に延ばせて、しかもキャッシュが入るマンション売却時まで繰り延べができる点です。

条件は以下のようになります。

・売却したマンションより、買い替えた自宅の購入金額の方が高いこと。
・売却したマンションに10年以上住んでいたこと。

・マンション売却者が、配偶者や血族ではないこと。
・売却した日から2年間で、この控除やその他の控除を受けていないこと。
・売却価格は1億円以下。

ちょっと、この控除に当てはまる人は、少ないです。結局税金は払うことになるのですが、マンションの買換えは大金がかかるので、この制度はうれしいですよね!ですから、この制度にあてはまる方は確定申告を必ずしましょう!!

マンション買い替えの確定申告のまとめ

いかがでしたか?本日はマンション買い替え時の4つの確定申告をご紹介いたしましたが、つまり国もみなさんにどんどんマンションを買い替えをしてもらって、需要を喚起したいのです。ですからこういった控除の仕組みがあるのですよ。

でもだまっていては、控除を受けることはできませんので、確定申告をしましょう!

そして、これからマンションを売却を検討する方は、まずはマンションの一括査定サービスを使って、不動産業者から査定をもらいましょう。

マンションを高く売るには、一括査定サイトを使うのは常識です!

マンションを高く売るためには、まず不動産業者複数社に査定をしてもらいましょう。業者側からみても、一括査定がもはや一般的になったため抵抗がありません。 そして何より不動産業者1社だけと契約するより、複数の業者と一般媒介契約を結ぶのが一番高く売れる可能性が高いのです。
 
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不動産業者1社だけに連絡を取り、査定額を依頼するより、3社以上から査定をもらった方が、マンションが高く売れる可能性が高くなります。
A社の査定額 2,500万円△
B社の査定額 2,800万円◎
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ABOUTこの記事をかいた人

40歳の家族持ちのシステムエンジニア。20代の時にマンションの買い替えを失敗し、400万円も損した経験があり、それをキッカケにマンションの業界調査に没頭。実体験や取材を重ねて、当ブログを執筆。