マンション売却の成功とは、どんな事でしょうか？
「スムーズに売りたい！」「トラブルなく売りたい」「いい人に売りたい」など、様々ですが、共通するのはマンションを高く売ることが成功ということは誰も否定しないでしょう。
マンションを高く売るためのコツはマンションを早く売ることです。なぜなら、中古マンションの価格は、販売開始から三ヵ月が過ぎると、どんどん値が下がるからです。だからマンションは三ヵ月以内で売ってしまうのがベストなのです。
本日はマンションを早く売るための成功の３つのコツをマンション売却の研究家の私が解説いたします。
なぜマンションが早く売れると高く売れるのか？
まず、下記のグラフを見てください。このグラフの縦軸は価格下落率で、横軸はマンションを販売したからの経過時間です。つまりマンション価格は時間がたてばたつほど、価格が下落することがわかります。
引用記事：売却期間別 中古マンションの価格かい離率（三大都市圏）
ですからマンション売却の成功のコツは、マンションを早く売却することだということが理解してもらえると思います。価格にすると、マンションがすぐ売れた場合と、1年後に売れるのは、3000万円が相場のマンションの場合、最大で600万円も変わってくるのです。
マンションの売却期間についてはこちらの記事をご覧ください → （マンションの売却期間は平均は約３ヵ月｜早く売るコツは？）
中古マンションを早く売るための３つのコツ
では、マンションを早く売ることが、高く売ることにつながることがわかったところで、具体的には、何をすればマンションを早く売ることができるのでしょうか？具体的には以下の３つのコツです。
①マンション売却時期を春にスケジュールをあわせる
②不動産業者とは一般媒介契約を結ぶ
③オープンハウス（オープンルーム）を行う
では、具体的に一つひとつ解説してまいります。
①マンション売却時期を春にスケジュールをあわせる
マンションが売れる時期は、引っ越しが多い時期と言えます。そして1年で最も人の動きが多い時期は3月～4月の春です。（秋も多いというのはデマです。データを見れば春のみに集中していることがわかります）下記のグラフを見れば一目でわかります。
データ引用：政府の統計データ
もちろんこのグラフには、学生が一人暮らしを始めたり、社会人になって一人暮らしをするなど、賃貸が多いという側面もあります。しかし、それでも通常時が平均30万人程度の引っ越し者数が、春には90万人で、3倍です。
つまり、マンションを高く売るためには、春に販売するのが一番なのです。
ここでの注意は、上記のグラフは「移動者数」なので、3月にマンションの販売開始では、遅すぎます。12月～1月にマンションの売却を開始できるようにスケジュールしましょう。
◆スケジュール例
不動産業者とは一般媒介契約を結ぶ
マンションや不動産の売却の経験がない人は、わかりにくいことですが、マンションを早く売る上で、極めて重要なことなので、業者との仲介契約について解説いたします。
おおまかに説明すると、不動産業者と結ぶ契約形態は２つです。
①専任媒介契約
✔三ヵ月更新で、その間は１つの不動産業者としか仲介契約できない。
✔2週間に一度のお客さんへの報告義務
✔レインズ（不動産業者が使う物件検索システム）への登録義務あり
＝＝＞顧客を独占できるので不動産業者が喜ぶのが専任媒介契約
②一般媒介契約
✔期限がなく、複数の不動産業者と同時に仲介契約ができる
✔報告義務なし
✔レインズへの登録義務なし
＝＝＞複数の不動産業者と契約するため、露出が高い
他のホームページや不動産業者の評判ですと、
「不動産業者のやる気がでるから、専任媒介契約がおすすめです！」
「専任媒介契約じゃないと、不動産業者は広告を打たないですよ～」
という意見が多いですが、常識的に考えて、１つの不動産業者が販売するより、複数の不動産業者が一斉にあなたのマンションを販売したほうが、確実に購入希望者の目に留まる可能性が高まります。だから一般媒介契約の方が早く売れる確率が高いのです！
また一般媒介契約は、複数の不動産業者と同時に契約するので
「この担当者、なんか嫌だな～」
と思えば、すぐに切り替えることも可能ですし、新たに不動産業者を探すこともできます。また最初はやる気がなかった不動産業者と一般媒介契約を結んだとしても、急に手のひらを返して、
といきなり連絡が来るケースもあります。こういったことも、複数の不動産業者と同時に契約できるからこその強みです。
注意点は、不動産業者と契約するときにこちらから強く「一般媒介契約でお願いします」と宣言しておかないと、いつのまにか専任媒介契約になってしまっていることもありえます。
不動産業者は媒介契約の説明はしますが、「当然、専任媒介契約で～」という空気感を作ります。ですから、最初から一般媒介契約でしか契約しないという態度でいることがコツです。
媒介契約について詳しくはこちらの記事をご覧ください → （一般媒介契約と専任媒介契約なら「一般」の方が高く売れる理由）
③オープンルーム（オープンハウス）を行う
不動産業者が決まり、いよいよマンション販売のための宣伝がはじまります。マンションの宣伝には
◆中古マンションの主な宣伝方法
・レインズへの登録
・主要な不動産ポータルへの掲載（HOME’Sなど）
・不動産会社のホームページに掲載
・チラシ
・付き合いのある不動産業者への紹介
など様々な宣伝方法があります。しかし、もっとも強力な宣伝方法は間違いなくオープンルームを行うことです。
オープンルームとは、売却するマンションの周辺にチラシをまいて、土日や休日に日にちを決めて、予約不要で気軽にマンションを見学してもらう方式です。
潜在的なマンション購入希望者は、近隣にいるケースが多く、
・この地域に賃貸ではなく、中古のマンションが欲しい
・今のマンションが狭く、買い替えたい
・マンションは欲しいけど、この地域で探したい
といった理由の方は意外と多いのです。そういった方々は「いつかマンションは欲しい」と思っていても、まだマンションを探したりはしていないので、近所でオープンルームをやっていると、興味をひくでしょう。
またなぜか、同じマンション内の住民が、購入者というケースも少なくないのです。そういった潜在的な見込み客を集客できるのはオープンルームの魅力です。
つまりオープンルームをやることで、通常の宣伝ではなかなか集客できない潜在顧客も集客できるので、マンションを早く売るには最高の宣伝方法です。
またオープンルームは予約制でないところに最大のメリットがあり、見学者が同じタイミングで訪れることがよくあります。そうすると見学者の心理としては
と思って、心理的に購入を急がせる効果があります。
ただし、中古マンション販売の仲介業者は手間とコストのかかるオープンルームはやりませんので、業者と交渉が必要になります。オープンルームについは詳しくはこちらの記事をご覧ください → （マンション売却時のオープンルームを解説）
業者選びは一括査定サービスで2社から４社さがす！
本日はマンション売却を成功させる秘訣として、マンションを早く売る方法を解説しました。あとは、一般媒介契約で複数社の不動産業者を探して契約を結びます。
一般媒介契約で複数社の不動産業者をさがすなら、一括査定サービスが一番カンタンで、確実です。不動産業者は査定額も重要ですが、質問してみて、話に根拠がある業者を選びましょう。
