マンション買い替えのシュミレーションツール【おススメ3選】

マンションの買い替えは、「買い」と「売り」を行うため資金計画が立てずらいためです。

しかも自宅マンションのローン残債を完済してからでないと、新しい住宅ローンは組めません。ですから買い替えを検討している人で資金に余裕がない方は「買い替えローン」を検討することになります。

事前にカンタンでもいいから買い替えローンのシュミレーションができるといいですよね?買い替えローンのシュミレーションはサイトで、各社から無料公開されていますが、残念ながら完全なシュミレーションツールはありません。しかし、それでも「ローン限度額」や「現在と買い替え後の月々の支払額比較」などざっくり把握することができます。

本日はマンションの買い替えを検討している方のために、おススメの買い替えシュミレーションツール3選を、マンション売却研究家の筆者が紹介いたします。

おススメ①現在と未来のローン比較可能な「りそな銀行」の住宅ローンシミュレーション

買い替えローンのシュミレーションツールとして一番のおススメは、間違いなく「りそな銀行」の住宅ローンシュミレーションです。しかし、残念ながら買い替えのものではなく、借り換えを目的に作られていたツールです。

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>>りそな銀行の住宅ローンシミュレーション(お借りかえ)

欠点は、そもそも借り換えローンシュミレーションですから、下記計算式のように売却後のローン残高と、買い替える住宅ローンを足した借入金額の合計を用意する必要があります。

例:500万円(ローン残高)+2500万円(マンションの購入額)=3000万円(借入金合計)

この金額を下記のように「ローン残高」の項目に入れて、使えば買い替えローンのシミュレーションを行います。

その他、現在の住宅ローンの借り入れ状況、金利を含め入力します。そして借り換え後の金利や、借り入れ希望額、返済の期間などを入力します。それでは、シュミレーション結果を見てみましょう。

◆シミュレーション結果①

りそな銀行のシュミレーションの最大の特徴は、「現在」と「借り入れ後」の月々の返済額、総額の差額が把握できます。

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もちろんシュミレーション結果は、りそな銀行のい金利に基づくものですが、正確なシュミレーションは、実際に銀行に相談しないと出てきません。ここでは、ざっくり住宅ローンシュミレーションをすることが目的なので、自分のメインバンクが用意する金利に近いものを選択してシュミレーションを行います。

◆シュミレーション結果②

諸費用概算まで算出してくれます。

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諸費用まで出てくるので、ありがたいところですが、最も手数料として高額な仲介手数料が考慮されていないので、仲介手数料の計算方法は、マンションの売却金額の3%+6万円、そして買い替えなので、マンション購入の時にも、同様に仲介手数料はマンションの購入金額の3%+6万円です。

このシュミレーション結果にさらに仲介手数料がかかることを忘れないでください。

過去記事:マンション売却の仲介手数料の一覧表|計算方法・値引き等のまとめ

おススメ②三井住友銀行の資金計画シミュレーション

住み替えの際「どれくらいお金が借りられるか?」「受け取る金額と支払う金額の総額は?」とざっくりしたことがわかる、三井純友銀行の資金計画シミュレーションサイトです。

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>>三井住友銀行の資金計画シミュレーション

しかし、残念なのは買い替えローンシュミレーションツールとしては、多くの機能は望めない点です。

◆シミュレーション結果

下記、赤い枠をご覧ください。「借り入れることのできる限度額」「ゆとりをもった借り入れ金額」を教えてくれます。

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また、マンション売却によって、どれくらいの金額が手元に入り、マンション購入により、どれくらいの金額を支払うのか?総額が表示されます。こちらのサイトでは、月々の支払額がわからないですし、あくまで借り入れ金額の目安を知るためのサイトになります。

買い替え・住み替えのシュミレーションサイト自体が少ないのですが、やはり月々の支払がわからないと不便なので、①の「りそな銀行」のシュミレーションツールと併用するとよいでしょう。ここで算出した借り入れ限度額を、りそな銀行のシミュレーションサイトの「住宅ローン残高」に入力すると、よいでしょう。

おススメ③買い替えにも対応している「住みかえ.net」の住宅ローンシュミレーター

愛知県の物件を紹介しているサイトの「住みかえ.net」が提供している住宅ローンシュミレーションです。3つのシュミレーションツールが提供されていますが、そのうちの「買い替え計画シュミレーター」を紹介します。

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>>住みかえ.net

自宅マンションの売却金額や自己資金、そして購入するマンションの価格などをいれると、必要な借入額が算出されて、かつ年収や返済期間から、借り入れ限度額も算出されます。

◆シュミレーション結果①

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しかし、機能としては、これだけで、実際に知りたい「現在」と「これから」の借入金額の比較などは出てきません。買い替え時に、購入するマンションの住宅ローンの可能額を知るためのシュミレーションになります。

ログインしなくても使えます。ただIDを作れば、シミュレーション結果を保存することができますが、入力がカンタンなので、保存する必要はあまりありません。

おすすめは「①三井住友銀行のシュミレーション」+「②りそな銀行のシュミレーション」の両方を使う!

本日は3つの買い替え用のローンシュミレーションツールを紹介しましたが、残念ですが完璧な機能をもったシミュレーションツールはありません。しかし、①と②の2つのサイトを使うことで、十分な買い替えのローンシュミレーションを行うことができます。

◆2つのサイトを使ってわかる項目

①必要な借り入れ額(三井住友銀行のシュミレーション)
②ゆとりをもって返済できる借入額(三井住友銀行のシュミレーション)
③現在と借り換え後の月々の支払額(りそな銀行のシュミレーション)
④諸費用(りそな銀行のシュミレーション)

ただし、いずれのサイトも仲介手数料が考慮されていません。仲介手数料の計算は下記記事をご覧ください。

過去記事:マンション売却の仲介手数料の一覧表|計算方法・値引き等のまとめ

不動産業者が変われば100万円も変わることもあります。

そして、シュミレーションで、ざっくりした目途がついたら、不動産業者を探します。マンション買い替えの基本は売りからです。ですから、自宅マンションを少しでも高く売ることは、住宅ローンの負担を軽くすることにもつながります。

そして不動産業者を探すときは、複数の業者に査定してもらうのが一般的です最低でも3社の業者の話を聞いて選ぶようにしましょう。そして複数の不動産業者の探し方は、一括査定サービスがカンタンです。

マンションを高く売るには、一括査定サイトを使うのは常識です!

マンションを高く売るためには、まず不動産業者複数社に査定をしてもらいましょう。業者側からみても、一括査定がもはや一般的になったため抵抗がありません。 そして何より不動産業者1社だけと契約するより、複数の業者と一般媒介契約を結ぶのが一番高く売れる可能性が高いのです。
 
私がおススメする無料一括査定サービスは”イエイ”!
不動産業者1社だけに連絡を取り、査定額を依頼するより、3社以上から査定をもらった方が、マンションが高く売れる可能性が高くなります。
A社の査定額 2,500万円△
B社の査定額 2,800万円◎
C社の査定額 2,380万円△
D社の査定額 2,700万円○
B社の査定額は、C社より420万円も高い!複数社に査定をお願いするだけ、マンションが高く売れる可能性が高まる仕組みが無料の一括査定サービスなんです。

ABOUTこの記事をかいた人

40歳の家族持ちのシステムエンジニア。20代の時にマンションの買い替えを失敗し、400万円も損した経験があり、それをキッカケにマンションの業界調査に没頭。実体験や取材を重ねて、当ブログを執筆。