マンション売却の決済日当日は、どのような流れになるのでしょうか？
マンション売却には多くの労力や手続きがかかりますが、決済の日は多くの手続きをこなす必要があります。でも決済日にかかる時間は1時間30分程度で、その手続きのほとんどは不動産業者の指示通りで問題ありません。
本日はマンション売却の研究家の私が、マンション売却の決済日当日の流れや会場など、決済日ついて詳しく解説いたします。
マンション売却の決済日の会場はどこ？
マンション売却の決済会場は、買主の金融機関になることがほとんどです。なぜなら買主のほとんどは、住宅ローンを組むため、買主の金融機関はマンションに抵当権を設定する必要があるからです。
住宅ローンが双方に発生しない場合などは、銀行ではなく、不動産業者の店舗や、司法書士事務所で決済が行われることもあります。
マンション売却日の決済日には誰が来る？
マンションの決済日には、多くの人が立ち会うことになります。実際は5人から8人くらいになります。
◆決済日に会場にいる方
①売主
②買主
③不動産業者
④司法書士
⑤銀行あるいは金融機関
売主と買主の共通の不動産業者ではない場合は、双方の不動産業者が会場にきます。また買主、売主ともに、家族を連れてきた場合は大勢になりますので、そういったことを想定して、銀行の会議室が使用されます。
マンション決済日の所要時間は？
マンション決済にかかる時間は、1時間半から2時間程度です。月末の場合は銀行の出金処理に時間がかかる場合がありますが、だいたいこれくらいの時間で決済が終了します。
決済は、午後に司法書士が法務局に行く関係から、午前中に行われることがほとんどです。もし書類を忘れたりすれば、自宅に戻らなくてはならず、それだけ決済の時間も伸びることになります。
マンションの決済日当日の流れ
①物件の確認
会場：売却するマンション
メンバー：売主、買主、不動産業者
決済の前に、まずは売主と買主双方の立ち合いによる、物件の最終確認を行いますので、売却するマンションに向かいます。
ここでは、事前に用意した付帯設備確認書に基づてい、付帯設備（エアコン、トイレ、給湯器）の状態を双方で確認します。具体的には電源を入れて、動くかといったカンタンな動作確認になります。
双方で確認がとれたら、決済会場（買主側の銀行のケースがほとんど）に全員で向かいます。
②マンションの登記申請の手続き
会場：買主側の金融機関・銀行
メンバー：売主、買主、不動産業者、司法書士、銀行融資担当者
売却する物件から会場を買主側の銀行に移します。まずは、司法書士には初めて会うことになるでしょうから、まずは名刺交換や挨拶が行われます。
その後、最初に行われるのはマンション物件の所有の移転等の登記申請を司法書士に依頼して、行います。具体的には
◆手続き
・買主側の抵当権の抹消（住宅ローンの利用時）
・売主側の抵当権の設定（住宅ローンの利用時）
・所有権移転
以上の手続きを司法書士が行います。これらの手続きを行うために、下記の書類を買主と売主の双方が司法書士に提出します。
◆必要書類
＜売主＞
・マンションの登記済権利証または登記識別情報
・印鑑証明書1通（三ヵ月以内のもの）
・住民票1通
・固定資産の評価証明書
・身分証明書
・実印
・抹消登記に必要な書類
＜買主＞
・住民票1通
・印鑑証明書1通（三ヵ月以内のもの）
・身分証明書
・実印
司法書士が、双方の書類を確認し、双方の書類に不備がないことが確認し、間違いなく登記ができるとことを確認して、銀行（金融機関）に融資を実行するように指示します。
そして不動産業者は、出金伝票、振込伝票を買主に記入してもらい、通帳と身分証明書とともに、銀行に提出します。
③融資実行依頼・残代金の授受
司法書士の指示に従い、買主側の銀行は融資の実行を行います。そして銀行からお金を受け取った買主は、売主に代金を支払います。売主は住宅ローンが残っている場合は、銀行に返済し、抵当権を抹消します。
これらの振込処理には30分から1時間程度の時間がかかります。
残代金の授受が完了すると、司法書士に先ほど渡した書類をもとに、マンションの「所有権移転」と「抵当権の抹消・設定」を委任します。そして買主は領主書を書きます。
④諸費用の精算
残代金の支払いが終了すると、マンションの固定資産税・管理費・修繕費の精算を行います。
つまりこれらは、前払いのため、売主は引き渡し日以降の料金もすでに払っているため、買主から、引き渡し日以降の費用を売主に支払う必要があります。
詳細はこちら → マンション売却で管理費・修繕費・固定資産税はどうなるか？
⑤鍵の引き渡し
残代金の引き渡しなどが終了すると、マンションの鍵の引き渡しが行われます。玄関以外の鍵などあれば、すべての鍵を渡します。
引き渡しが完了すると、引渡確認票を双方で取り交わします。
⑥関係書類の引き渡し
マンションの管理規約、付帯設備確認書、分譲時のパンフットなど必要な書類を売主から買主に引き渡します。
⑦不動産業者及び司法書士への報酬を支払う
そして、最後に不動産業者と司法書士に売主・買主双方が報酬を支払います。これにて、決済は終了です。
⑧解散。司法書士は法務局に向かいます。
全ての手続きが終了したことを確認し、解散になります。
この後、司法書士は委任された、所有権の移転や、抵当権の抹消処理を行うため、法務局に向かい、当日中に全ての登記を行います。このことを考慮し、決済は午前中に行われることが多く、午後に司法書士が法務局に向かって、申請を行います。
マンション売却の決済のまとめ
以上、説明したように、マンション売却の決済日は、多くの人が多くの手続きを、慎重に行います。もし、必要な書類を忘れたりすると、自宅まで取りに行くことになり、それだけ手続きに時間がかかります。
ですから、チェックリストを作って、必要な書類などを不動産業者に確認しておきましょう。また当日は、なれない雰囲気と、大金が動くので緊張しますから、体調管理も整えておきましょう。
これからマンション売却を考えている方はこういった複雑な手続きも信頼して行える不動産業者を探しましょう。不動産業者は、無料の一括査定サービスを使って、2社から6社から紹介してもらいましょう。
