マンションは2017年の今が売り時!オリンピックまで待てない理由

2020年の東京オリンピックも決まり、この先もマンション価格の高騰はしばらく続きそうですよね?今の状態はまるでリーマンショック前の2007年の不動産ミニバブルの状態に酷似しています!

では、マンションを売るタイミングは価格が一番高騰すると言われている2020年まで待った方がいいのでしょうか?筆者の結論は、マンションの売り時は「2017年の今!」だと宣言します!その根拠は3つあります。

根拠①オリンピック直前に売ることは、皆が考えている。
根拠②中国マネーの引き上げ
根拠③世界中にある、経済危機リスク

本日はマンションの高騰の理由、そして築15年以内に販売した方がいい理由を説明した後に、マンション売却を急いだほうがいい理由の3つの根拠を、ひとつひとつ解説してまいります。

マンションの高騰はいつまで続くか?

下記は2016年12月から直近2年間の中古マンション価格の成約単価(㎡)の推移です。これを見てもらうと、この2年間の間でもマンション価格は48ヶ月連続で高騰しています。

中古マンションの成約単価の推移(2016年12月から直近2年間)


※引用先:東日本不動産流通機構 月間マーケット

現在のマンション価格の高騰の要因は2つです。

①2020年東京オリンピック開催

2020年に行われる東京オリンピック開催のため、東京都心のマンション価格が高騰しています。都心の価格が高騰すれば、引っ張られるように全体のマンション価格もあがっていきます。

また、オリンピック開催によって、2020年までに向けて建築ラッシュが続きますから、材料費の高騰と職人の人手不足もマンション価格を高騰させている一因になっているのです。

②中国マネーの流入

ここ数年、日本に来る中国人の爆買が話題になっていますが、中国人が日本のマンション購入が目立ちます。一つは先にあげたオリンピックが理由です。彼らは2008年の北京オリンピック開催で、大いに儲けた経験があります。ですからオリンピックが開催される都市では、マンション価格が高騰するという考え方をもっているのです。

もう1つは、すでに上海などの中国都心部の不動産価格は高騰しきっており、利幅がすくないのと、中国の政情は常に不安定な要素をはらんでおり、中国人富裕層は中国国内の不動産よりも、東京の不動産に魅力を感じているのです。

マンションの売り時は築年数15年まで

マンションは築年数とともに、価格が下がっていきます。目安ですが下記表のようになります。

マンションの築年数による、減額率と価格例

上記の表でもわかるとおり、5年という節目毎に大きく価格が下がります。もちろんこれは目安で、立地条件がよければ、減額率はもう少し低くなります。さらに10年以内であれば広告に「築浅」と訴求ができます。なぜなら「築浅」に明確な定義は存在しませんので、広告を見た人の興味を引き付けることができるのです。

15年を目安に高くなる管理費やマンション修繕費

分譲マンションの新築販売当初は、管理費やマンション修繕費は売主が設定していますから、マンションを売りやすくするために安く設定されているものです。しかしマンションの修繕費は住んでいる人たちが、話し合って決めるものですから、大規模修繕を控えると、修繕費が築年数とともに高くなっていく傾向にあります。そして特に修繕費が高くなるタイミングは、築15年と言われています。

その理由は、マンションのあらゆる設備が交換を必要とする年数に重なるためです。また大規模修繕が控えていると、修繕費をあげる可能性もでてきます。

マンション売却した場合、管理費や修繕費の考え方についてはこちらの記事をご覧ください。 → マンション売却で管理費・修繕費・固定資産税はどうなるか?

売りづらいマンションは売却を急ぐべき!

総世帯数が200戸を超えるような大型マンションの方は、それだけ将来、売りたいという人も多くなるので、ライバルが増えてきます。同じマンションで売却するライバルが増えると、それだけ買い手の取り合いとなるので、売却価格に影響しますから、築年数が経つほどライバルが増えていきます。一生住むつもりがないのであれば、築15年ではなく、築10年以内で売却を検討したほうがよいでしょう。

なぜなら日本人は5年を一つの単位と考える人が多く、築15年というタイミングは、一斉に売ることを考える人が増える時期だからです。築10年以内なら、ライバルの数も少なくチャンスです!

日当たりが悪かったり、駐車場がない物件も売却を急ごう!

買い手がいて、はじめてマンションを売却することができるのです。ですから条件の悪いマンションは当然、買い手が嫌がります。日当たりはが悪い、駐車場がないという物件は、築年数が経って、さらに売れにくくなる前に、売却を検討しましょう。

間取りにクセがある物件も同様です。ほとんどのマンションは、誰にでも受け入れられるように平凡な間取りがデザインされていますが、間取りが独特なマンションや、あるいは壁を取っ払って、間取りを変えてしまったマンションなどは、やはり買い手がつきづらいです。

こういったマンションは、築年数を重ねていく前に売却を検討しましょう。

マンションを今すぐ売った方がいい3つの理由

①オリンピック開幕直前にマンションを販売することは、皆が考えている!

これだけオリンピックの影響でマンションが高騰しているのですから、マンションの売却する時期も同じことを考えているのです。ですから何がおこるかというと、オリンピックの開幕が2020年の7月ですから、2020年の1月から売却を検討する人が一気に増えます。当然マンションは買う人よりも、売る人が増えると、価格も下がります。

ですからオリンピックまで待って、売るというのはかえってマンション価格を下げてしまう可能性もあります。さらにオリンピックまで、あと3年あることも忘れてはいけません。それだけ築年数が増えるということです。

②中国マネーの引き上げ

中国人富裕層が日本の都心にマンションを買うのは居住のためではない。当然投資用です。オリンピック以後や、日本や世界の経済状況により、彼らはためらうことなくマンションを売りにだすでしょう。そうなるとマンション価格の下落は避けられません。よくテレビで中国には高層マンションとキレイな公園だけあり、誰も住んでいないマンションがとりあげられますが、富裕層による過剰な投資がすすんだ末路です。

また投資用となれば、マネーが引き上げられるのも早いです。また中国のような政情が不安定な国は、いつ何が起きるかわかりません。もっといい投資先があった場合、マンションは売却されるでしょう。

③世界中にある経済危機リスク

ギリシャ、ドイツ、中国と現在世界中が経済破綻のリスクを常に抱えており、どこで経済危機が起きてもまったく不思議ではない状況です。とくに中国経済破綻のリスクはずーと言われております。みなさんは2008年のリーマンショックを覚えているでしょう?その後の不動産価格の下落は言うまでもありません。

また、2017年1月に誕生した、米国トランプ大統領の「米国第一主義」をかかげており、内需拡大の期待から短期的な米国景気は上向きですが、どうなるのか先が読めないというのが本当のところでしょう。ですから、高騰している今のうちにマンションを売却することです。

マンションは結局は2017年の今が売り時!

ここまで読んでくれた方は、マンション価格が高騰している今が売り時ということをご理解していただけたと思います。もちろん筆者も、来年まで待てば、もう少し値段が高く売り抜けるのでは?という考えを否定はできません。

しかし、不動産売却のコツはピークを狙うのではなく、”価格が高ければよし”というスタンスです。一般の方には(私を含めて)詳細なマンション販売のベストな時期など狙うこと難しいからです。(おそらくプロでも外すでしょう。。勝ち抜けするのは一部の凄腕だけです)

欲をかけば大損しますし、いくらマンション価格が高騰してるといっても、マンションはそもそも売却までに時間がかかるものですから、まずは一括査定サービスに登録することからはじめてはいかがでしょうか?

マンションを売るなら春と秋

またマンションを販売すると決意したのなら、マンションが売れる時期は、人の動きが多い春と秋です。値段がこの時期に高騰するわけではありませんが、マンション購入者が多い時期なので、マンションの買主がみつかる可能性が高いのです。この時期に自分のマンションの広告がでるように逆算して、信頼できる不動産屋を見つけましょう。

そしてマンションの業者を見つける方法は、一括査定サービスを使うのは、今どき常識ですから、一括査定サービスを使って、2社から3社の不動産業者をさがしましょう。

マンションが高く売れる可能性が高くなるからです。

マンションを高く売るには、一括査定サイトを使うのは常識です!

マンションを高く売るためには、まず不動産業者複数社に査定をしてもらいましょう。業者側からみても、一括査定がもはや一般的になったため抵抗がありません。 そして何より不動産業者1社だけと契約するより、複数の業者と一般媒介契約を結ぶのが一番高く売れる可能性が高いのです。
 
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不動産業者1社だけに連絡を取り、査定額を依頼するより、3社以上から査定をもらった方が、マンションが高く売れる可能性が高くなります。
A社の査定額 2,500万円△
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ABOUTこの記事をかいた人

40歳の家族持ちのシステムエンジニア。20代の時にマンションの買い替えを失敗し、400万円も損した経験があり、それをキッカケにマンションの業界調査に没頭。実体験や取材を重ねて、当ブログを執筆。