急な転勤が決まったり、結婚や離婚で自宅マンションを手放さなくてはならない時は、マンションの売却と賃貸はどちらが得なのでしょうか？
結論から言えば、迷う方はマンションを売却した方がいいでしょう。なぜならマンションの賃貸は、賃貸事業であるため、明確な計画や目標に向かって、リスク背負って事業を行うのものです。
となんとなく考えている方には、そもそも賃貸経営の覚悟やリスクを考えておらず、向いていません。
本日はマンション売却研究家の筆者が、マンションの売却と賃貸のメリット・デメリットやかかる諸費用などを解説してまいります。
マンションの売却と賃貸のメリット・デメリット比較
まずは、売却と賃貸のどちらがいいのか、メリットとデメリットを一覧にまとめてみました。
| マンション売却 | マンションを賃貸に出す | |
|---|---|---|
| メリット | ・売却することで資金を明確にし、資金計画が立てやすい ・賃貸に比べると、見えないリスクがない |
・家賃収入が入る ・賃貸物件より分譲物件は高く貸せる ・住宅ローン金利や固定資産税が経費に |
| デメリット | ・売却金額が購入金額を下回る ・住宅ローンが完済できないと売却できない ・仲介手数料など諸費用がかかる |
・ハウスクリーニングなどの初期投資費用 ・空室リスク ・二重ローンの負担 ・賃貸トラブル ・収益物件の扱いになる |
それでは、マンションの売却と賃貸のメリットとデメリットを一つずつ解説していきます。
マンション売却のメリット
◆資金計画が立てやすい
→ 新築で買ったマンションを売却に出せば、購入額を下回ることがほとんどでしょう。でも賃貸に比べると見えないリスクがありません。売却金額が手元に入るので、今後新たなマンション購入のために住宅ローンを組んでもいいですし、資金計画が明確になります。
賃貸に比べて見えないリスクがなく、精神的負担が少ないのが売却の最大のメリットです。
◆見えないリスクがない
→ 自宅マンションを賃貸に出して、マンションを持ち続ける場合は、”空室リスク”、”賃貸人とのトラブル”、”物件価値の下落”など、見えないリスクを抱え続けることになります。
しかし、売却してしまえばリスクはありません。
マンション売却のデメリット
◆売却金額が購入金額を下回る
→ これはマンション売却の最大のデメリットです。特に新築でマンション購入をした場合は、ほぼ確実に安値での売却になるでしょう。中古マンションを購入した場合も、立地がよほどよくないと、安値での売却のケースが多いです。
◆住宅ローンが完済できないと売却できない
→ 住宅ローンを借りる時に、銀行はマンションに抵当権を設定しています。この抵当権は住宅ローンを完済しないと外せませんので、勝手にマンションを売却できません。つまり売却金額で住宅ローンが支払えない場合は、貯蓄をローン残債にあてるしかないのです。
◆諸費用がかかる
→ あとで説明しますが、仲介手数料や売却の手続きに関わる費用がかかります。2,500万円で売却した場合、手数料の総額は130万円程度かかります。
マンションを賃貸に出すメリット
◆家賃収入が入る
→ 入居者が決まれば、毎月家賃収入が入り、住宅ローン返済に充てることができます。
◆賃貸物件より分譲物件の方が高く貸せる
→ 賃貸用のマンションは壁が薄かったりしますが、分譲マンションは壁も厚いため入居者には人気があり、高く貸すことができます。
◆住宅ローン金利や固定資産税を経費にできる
→ 今まではただ払っていた、金利や税金などを、経費として計上できます。これにより確定申告をすれば、所得から経費を引いて利益を小さくみせれるため、節税できます。
マンションを賃貸に出すデメリット
◆ハウスクリーニングなどの初期投資
→ 業者にお願いする場合は5万円程度かかります。
◆空室リスク
→ 入居者が引っ越し、空室になった場合、その期間住宅ローンは、自分で払わなくてはなりません。さらに管理会社を使っている場合は、その費用の負担も必要になります。
◆二重ローンが困難
→ 入居者がいる間は良いのですが、空室になった場合、賃貸に出しているマンションと、新たに購入したマンションの二重に住宅ローンを支払う必要があります。また引っ越し先が賃貸でも、住宅ローンと家賃で二重に負担がかかります。
◆賃貸トラブル
→ 入居者が設備（クーラーや電気）について、取り換えの要望をだしたり、あるいはペット禁止なのに飼ってしまったり、勝手に壁の色を変えたりと、賃貸トラブルがあった場合に対応しなくてはいけません。管理会社を使えば、対応はまかせられますがその分コストがかかります。
◆収益物件の扱いになる
→ 賃貸中に売却に出すと居住用マンションではなく、投資用マンションに見られてしまい、マンション売却価格を「利回り」で計算するため売却金額が安くなります。いわゆる”オーナーチェンジ”物件になります。※入居者がいなくなってから売却すれば、通常の物件として販売可能です。
マンションの売却と賃貸の初期費用（諸費用）はどれくらいかかるの？
マンションの売却と賃貸のメリットとデメリットについて解説いたしました。では次にそれぞれどんな諸費用がどれくら発生するのかを解説します。
◆売却と賃貸の初期費用
| マンション売却 | マンションを賃貸に出す |
|---|---|
| ・仲介手数料 ・抵当権抹消登記費用 ・繰上げ返済の手数料 ・売買契約の印紙代 |
・仲介手数料 ・メンテナンス費用 |
マンション売却の費用のほとんどは仲介手数料
もし、マンションの売却金額が2,500万円だった場合は、
仲介手数料 → 約130万円
その他の費用→ 5万円
となりますから、ほとんどが売却を依頼した不動産業者への支払になります。マンション売却の費用についてはこちらの記事をご覧ください→ マンション売却の費用一覧｜売却金額が5百万～5千万の場合は？
マンションを賃貸に出す場合は初期費用は少しだけ
入居者をみつけてくれた不動産業者には、仲介手数料は家賃1カ月分の半額をしはらいます。またハウスクリーニングは5万円程度が相場ですので、両方あわせて10万円程度です。
ただし、賃貸の場合は空室の場合の住宅ローンの支払や、ハウスクリーニング費用が、随時かかってきます。
マンションの売却と賃貸に出すのはどっちがいいの？
メリットとデメリット、そしてそれにかかる諸費用を解説しました。まず覚えていただきたいのは、マンションを賃貸に出すというのは、賃貸経営を行うということです。
ですから、半端な気持ちで、明確な目標もなく賃貸経営を行うと、空室のリスクや、住宅ローンの二重ではらうかもしれないリスクをしょわなくてはなりません。
賃貸経営を否定はしていませんが、マンションを手放すのをキッカケに、手軽に賃貸経営に乗り出しても、失敗に対するリスクに備えることができないからです。
ですから私は、マンション売却をすすめます。
マンション売却をすすめる３つの理由
①マンション売却によって資金を明確にできる
マンション売却により、購入金額を下回ってしまう方がほとんどですが、リスクはそれだけです。売却金額をローン残債に充てて、手持ちの資金を明確にできます。住宅ローンを完済し、精神的負担なく、新しい生活を送れるのは大きなメリットです。
ただし、注意があります。住宅ローンは完済しないとマンションを売却することができません。マンション売却金額で、残債が残る場合は貯金などを残債にあてないと売ることはできません。
②火災保険料や銀行保証料が戻ってくる！
マンション売却により、下記の金額が戻ってきます。
・火災保険料
・地震保険料（加入している場合）
・ローン保証料
特にローン保証料は大きい金額です。返還金額の計算方法は公開されていませんが、ざっくりだと、40万円程度が戻ってきます。
火災保険や地震保険は、それぞれ数万円戻ってきます。
③マンション売却で発生した売却損は、損益として計上できる
マンションの売却額が、購入額を下回っても確定申告をすれば、損益として計上できます。例えば
3千万円でマンションを購入し、2500万円で売却
した場合、500万円の損益が発生するため、これを給与所得と相殺することで、住民税と所得税を取り戻すことができます。ざっくりですが年収が600万円でしたら50万円くらいを還付金で戻ってきます。
また、マンション売却金額が購入額をうわまって得した人も、売却金額が3,000万円以内であれば、税金が免除される特例があります。
いずれにしても、マンションを売却したら必ず確定申告をしましょう。くわしくはこちらから → マンション売却の税金・確定申告を4ステップで完全解説！
マンションを少しでも高く売却するには
マンションを高く売却するには、複数の不動産業者に自宅マンションの査定をお願いするのが一番です。それには無料の一括査定サービスを使うとカンタンです。
一括査定サービスを申し込めば、2社から6社の業者を紹介してくれます。
マンションを高く売るには、一括査定サイトを使うのは常識です！
マンションを高く売るためには、まず不動産業者複数社に査定をしてもらいましょう。業者側からみても、一括査定がもはや一般的になったため抵抗がありません。
そして何より不動産業者1社だけと契約するより、複数の業者と一般媒介契約を結ぶのが一番高く売れる可能性が高いのです。
