マンションの売却期間の平均は約3ヵ月|早く売るコツは?

マンションはだいたいどれくらいの期間で売れるものなのでしょうか?結論から言えば、首都圏、近畿、中部の3つのエリアのマンション平均売却期間は3,3ヵ月(2014年度実績)になります。※売り出し前の準備期間や、マンションの引き渡しの期間は含まれていません。

平均売却期間
首都圏 2.5ヵ月
近畿圏 3.3ヵ月
中部圏 4.1ヵ月
3エリアの平均 3.3ヵ月

引用記事:中古マンションの売出・取引価格の乖離率と売却期間の推移(2005年~2014年)2015年3月

この記事を読んでいる人は、すでにマンション売却中であったり、これからマンションの売却を検討していると思いますが、マンションは早く売れた方が高く売れます。これはデータからもわかっています。

ですので、本日はマンションを早く売るためのコツを、マンション売却の専門家の私が詳しく解説いたします!

マンション売却手続きの期間は約1ヶ月

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マンション購入者が見つかってからの売却手続きの平均期間はだいたい1ヶ月間です。ですから売却開始から、引き渡しまでは4ヶ月と少しかかります。

①不動産業者探し 1週間
②販売期間    3ヶ月
売却手続き   1ヶ月(引き渡し含む)

ですから、転勤やマンションの買い替え等で、急いで売る必要がある場合は4ヶ月間を目安にして、スケジュールを組みましょう。

マンション売却の流れや手続きはこちらの記事をご覧ください。 → マンション売却の流れと手続きを完全解説

マンションの売却期間が長いと価格下落する?

マンションの売却は早く売るの基本です。なぜなら下記の表のように、売却にかかわる期間が長くなれば、なるほどマンションの売却価格が下がります。

◆マンション売却期間と価格下落率

 

引用記事:売却期間別 中古マンションの価格かい離率(三大都市圏)

もし、1年間もマンションが売れなければ、マンションを3,000万円で売り出した場合2,392万円まで価格は下落。つまり608万円も値下がりする事になります!(3エリアの平均)

3,000万円でマンション売却した場合の下落価格

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これらのデータからもわかる通り、マンション売却のコツとは早く売ってしまうことなのです!

マンションがなかなか売れない理由は?

 

マンションを売りにだしたにも関わらず、内覧会希望者が少ない、あるいは0人の場合は、何か問題があります。まず内覧会申込者の感覚ですが、下記を目安にしてください。

◆内覧会申込者数

1ヶ月で0人 ==> 問題あり!
1ヶ月で5人 ==> 問題なし!
1ヶ月で10人 ==> 確実に売れます。

ですから、内覧会を開いても、誰もこないような場合はすぐに原因を追究しなくてはいけません。マンションが売れないケースは以下の5つの問題のどれかに必ずあてはまります!

①広告が弱い、あるいは買いたい人に届いていない

もし、相場も近隣マンションとかわらないようでしたら、広告に問題がある可能性がありますので、まずは仲介してもらっている不動産会社と相談します。

あなたのマンションを欲しがっている人は、多くの場合はそのマンション近辺にいる事が多いのです。ですから近隣にチラシをまくのが効果があります。

また空室の場合は、オープンルーム(オープンハウス)を検討するといいでしょう。オープンルームは近隣住民にたいして最も宣伝力が強い見学会の方式です。「近隣に知れ渡るのが恥ずかしい」と考える人も多いのですが、その結果、売れる時期が早まり、100万円以上も変わることがあるのですから、検討してみてもよいでしょう。

オープンルームについて詳しくはこちらの記事をご覧ください → マンション売却時のオープンルーム(オープンハウス)を解説

②物件の魅力が伝わっていない

 

インターネットや近隣にも広告を打っているにも関わらず、反響がない場合は、広告に使っている写真やキャッチコピーが悪い可能性があります。特に物件の写真は内覧会申込への決め手となります。

天気のいい日に写真を撮ってみて、いい写真が撮れたら仲介業者に「いい写真撮れたんで、この写真を広告に使ってくれますか?」と差し替えを依頼しましょう。

またインターネットのキャッチコピーなどは、買い手の心理になってみて、自宅マンションの掲載HPをみたり、近い条件のマンションのコピーなどを参考にして、キャッチコピーや、説明文を案を考えて、仲介業者に差し替えを依頼しましょう。

③仲介している不動産業者が、囲い込みを行っている

 

不動産業者にとって、一番儲けがでる”おいしい状況”とは、マンション売却者とマンション購入者の両方を自社見つけて、販売と購入の仲介手数料をダブルでとる事です。このことを不動産業界で”両手”と言われます。

ですから、まれに不動産業者の中には、自分で買い手をみつけるために、買いたいという人から連絡が来ても

不動産業者「その物件はもう話が進んでます!」あるいは「もう売れちゃいました!」

などとウソをつき、自分で買い手が見つかるまで、お客さんからの連絡を全てシャットダウンするという恐ろしい行為なのです。

しかも、囲い込みする業者は最悪マンションが売れなくて、手数料がとれない場合でも、自分が格安でマンションを買取、自分で利益を上乗せして販売するという極めて悪質なのです。

もし、疑わしいと思えば、他の不動産業者に相談してみるといいでしょう。状況を説明して、プロが調べれば、すぐに囲い込みかどうか判明します。

一括査定業者に連絡して業者を探す

④マンションの販売価格が相場とかけ離れている。

当たり前のことですがマンション売却というのは、買い手や買い手の仲介業者がいて、買い手が住みたいマンションのエリアの中から予算に合いそうなマンションの内覧会に行くのですから、周辺地域の近い条件のマンションに比べて、値段が高すぎるのです。

販売価格を値下げするのですが、販売価格の値下げがユーザーに知れ渡るには一週間から10日間くらいかかりますから、反響があるのは値下げしてから2週間くらいかかりますから、値下げ直後は、反響がすごく気になると思いますので、少し様子を見ましょう。

⑤そもそもマンションがある地域の需要がない

東京オリンピックやアベノミクスの影響でマンション価格が高くなっていると言われていますが、地方で、交通の便も悪い中古のマンションは借り手がつかないケースが多いです。

その場合は、下記の3つの対応策があります。

①売れるまで、ひたすら待つ
②価格を大幅に値下げをする
③売るのをあきらめる

いずれにせよ、マンションの需要がないと、高値で売るのは困難ですから、価格が想定を下回るの覚悟をしなくてはいけません。

また需要がない物件の場合は、不動産業者による「マンション買取」を検討してみましょう。相場の6割~9割の買取価格になりますが、仲介手数料が発生しない大きなメリットもあります。売れる気配がない場合は、マンション買取を打診しましょう。

どの不動産業者も必ず、買取業者の知り合いがいるはずです。不動産業者を新たに探したい場合は、一括査定サービスで買取サービスの不動産業者を探しましょう。

マンションを早く売却するコツは3つ!

マンションを早く売却するコツは3つあります。

早く売るためのコツ①:一般媒介契約を結ぶこと

不動産業者と結ぶ契約は二種類あるので、一つずつ簡単に説明いたします。

一般媒介契約とは?

複数の不動産業者と結べる契約です。不動産業者には、売主に進捗報告する義務もなく、契約に期限もありません。不動産業者はあまり喜ばない契約と言われています。

専任媒介契約とは?

1社とだけ結べる契約です。不動産業者には進捗を報告する義務が2週間に一度以上あります。契約期間は3ヵ月間毎の更新になります。競合がいないため不動産業者が喜ぶ契約です。

「一般媒介契約」なら、多くの不動産業者を使って販売できる

マンションを早く売るためには、当然多くのお客様に販売するマンションを知ってもらう必要がありますから、そのためには不動産業者は1社より、複数社に販売してもらう方が、マンションが早く売れる確率が増えます。

とはいっても不動産業者に一般媒介契約でお願いすると、

不動産業者「その契約だと、どこの会社も真剣にマンションを売り込みませんよ~」

などと言われるかもしれないが、それは単に、専任媒介契約を結びたいための口実ですから、一般媒介契約を結びましょう。

媒介契約については、こちらの記事をご覧ください → 一般媒介契約と専任媒介契約なら「一般」の方が高く売れる理由

早く売るためのコツ②:オープンルーム(ハウス)を行う

マンションの買手候補は、実は近所にいることが多いのです。ですからオープンルーム(オープンハウス)を行って、周辺地域の人にマンションの見学に来てもらいましょう。オープンルームは予約不要で、露出が高い宣伝方法です。

通常の広告宣伝でリーチできない人を呼び込むことができます。しかも予約のないオープンルームには、同じタイミングで、複数の見学者が来ることがあり、見学者の心理としては、

見学者「あれ?あの人買うのか~、決断は急いだ方がいいかな~」

という見学者の購入を後押しする効果もあります。ただ弱点は近所にマンションを売ることがバレてしまうことです。

ただし、オープンルームは空き家でないとできませんし、仲介業者は手間とコストがかかるオープンルームは嫌がりますから、業者と交渉になります。

オープンルームについては、こちらの記事で詳しく解説しております。 → マンション売却時のオープンルーム(オープンハウス)を解説

早く売るためのコツ③:マンション売却に強い業者を選ぶ

不動産業者というのは、年をとった老夫婦でやっている小さな業者から、大手まで様々です。そしてマンションに強い業者というには、扱っている案件の8割以上は集合住宅だったりしますから、マンション売却経験が豊富な業者に仕事をお願いするのが一番です。

では、どうやって一般の人がマンション売却に強い業者を見つければいいのでしょうか?それは一括査定サービスを申し込みます。一括査定サービスに情報を入力すると、折り返しで担当の人から連絡がくるので、

あなた「マンション売却を検討しているので、マンション売却に強い業者を紹介してください」

と言えば、複数社、マンション売却に強い業者を紹介してくれます。

>>一括査定サービス

3ヵ月を超えたら不動産業者の見直しも検討する

いかがでしたか?マンションの平均売却期間は約3ヵ月です。この期間を超えるようだと、売れるマンションではないか?あるいはなにか売れない原因があるかです。

本日マンションが売れない理由を紹介しましたが、そのほとんどに不動産業者の力量が関係しています。3ヵ月のタイミングは、不動産業者と結んだ専任媒介契約が切れて、更新が必要になる時期です。だから見直しを検討してもよいでしょう。

マンションを早くうるためのコツは、一般媒介契約を複数の不動産業者と結ぶことと、マンションに強い不動産業者を探すことです。

マンションが早く売れれば、売れるほど、高くなりますから、早く売れる行動をとることが肝要ですよ!マンションに強い業者を探すなら、マンションの一括査定サービスが簡単ですので、試してみてくださいね。

マンションを高く売るには、一括査定サイトを使うのは常識です!

マンションを高く売るためには、まず不動産業者複数社に査定をしてもらいましょう。業者側からみても、一括査定がもはや一般的になったため抵抗がありません。 そして何より不動産業者1社だけと契約するより、複数の業者と一般媒介契約を結ぶのが一番高く売れる可能性が高いのです。
 
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不動産業者1社だけに連絡を取り、査定額を依頼するより、3社以上から査定をもらった方が、マンションが高く売れる可能性が高くなります。
A社の査定額 2,500万円△
B社の査定額 2,800万円◎
C社の査定額 2,380万円△
D社の査定額 2,700万円○
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ABOUTこの記事をかいた人

40歳の家族持ちのシステムエンジニア。20代の時にマンションの買い替えを失敗し、400万円も損した経験があり、それをキッカケにマンションの業界調査に没頭。実体験や取材を重ねて、当ブログを執筆。