【完全版】マンション売却に関する不安を完全解決|ローン残債、税金、マンション相場

マンション売却は大きな取引ですから、様々な不安がつきまといます。

「マンション売却を考えているけど、うちのマンションはどれくらいで売れるんだろうか?」
「マンションの買い替えをしたいけど、ローンが残っていても、マンションって売れるの?」
「マンション売却したら、税金ってどれくらいかかるのだろう?」

などなど不安は多いです。私も10年前に中古マンションを買って、数年で売却することに。なかなか中古マンションが売れなくて、不動産業者の言うがままに値引きをした結果、売れない不安を煽られて、結局マンションを購入時より400万円も安く売った苦い経験があり、いまでも後悔しています。

そのときの経験もあり、マンション購入者の不安や疑問はよくわかります。本日はマンション売却の不安や疑問を質問形式でまとめてみましたので、マンション売却の研究家の私が解説いたします。

目次

①自宅のマンションの適正相場がわからない!

②マンション売却前にある不安(ローン残債・仲介手数料・リフォーム費用)

③マンション売買中の不安や疑問

④マンション売却後の不安や疑問

不動産売却に関する不安のまとめ

①自宅のマンションの適正相場がわからない!

レインズで自宅のマンションの相場を知ろう!

自宅のマンションの相場を調べる方法は、SUUMOやアットホーム等の不動産のポータルサイトで、自宅と立地や条件が近い物件を検索して、価格の参考にしていると思いますが、そもそも自分のマンションと近い条件のマンションが売りにでていないと調べられませんし、本当にその値段が適正な相場かわかりませんよね?

でも安心してください!もっと客観的に自宅のマンションの相場を正確にインターネットで知るサイトがあります。

それがレインズです。全国の不動産の売買取引実績から、マンションの相場を正確に把握できます。

引用:REINS Market Information

レインズは業界の不動産業界の透明性と情報の公開を目的に作った、不動産業者も使うシステムなんです。だから操作方法も下記のように簡単です。

たった3ステップのレインズの操作方法とは?

説明する必要がないほど、レインズの操作方法は簡単ですが、操作方法をご案内いたします。

①地域を選択します。

TOPページでは、下記オレンジ部分のように、売買予定のマンションの「都道府県」と「地域」を選択して、”検索する”ボタンを押します。

 

②相場の検索結果が出力されます。

相場の検索結果が出力されます。ただ絞込検索をしないと、情報が多すぎますので、「最寄り液」や「間取り」、「築年数」などを入力して、売買したいマンションの条件を入力しましょう。

 

③検索結果の出力

下記のオレンジの枠をみてください。あなたのマンションとほぼ同じ条件の1㎡あたりの適正な相場を単価で知ることができます。

 

知りたかった自宅マンションの相場価格

単価を知ることができたら、平米数をかけて、相場を計算してみましょう。

 

レインズは1㎡あたりの単価で表示されますので、ご自宅の㎡数に上記の単価をかけて相場を出します。

例: 67万円(1㎡あたり)×100㎡(あなたのご自宅)=6700万円(あなたのマンション相場)

信用できる不動産業者はどうやって探すの?

知り合いの不動産業者を頼るという方法や、友人・知人に信頼できる不動産業者を紹介してもらう方法もありますが、大きな欠点があります。それは不動産業者業者と話してみて

「あ、なんか私と合わない!」「話し方がなんか嫌だな~」「信頼できない・・・」

と思った時は友人の紹介という手前、断りずらくなります。

マンション売買は大きな買い物です。不安要素やストレスは少しでも減らして、精神状態を良く保つのも大切です。だから筆者は”知り合いの不動産業者”は絶対に勧めません。

ではどうすればいいのでしょうか?

それは、マンション売買の不動産業者選びのコツは必ず、複数の不動産業者に査定書をださせる事が鉄則なんです。マンション売買の一括査定サービスを利用します。

マンション売買の一括査定サービス

一括査定サービスはいくつもありますが、業界大手のサイトを使うに越したことはありませんので、イエイ不動産売却サイトを利用しましょう。あなたのマンションの情報を入力すると、一括査定サービスの方から電話がかかってきます。その後、あなたの地域や専門の3社から6社の不動産業者を選んでくれます。

後日、選定した不動産業者から連絡がきますので、会って話してみましょう。あなたのマンションの査定価格を各社出してくれます。業者選びのポイントは査定額だけできめるのではなく、担当者の印象を大事にしましょう。

不動産業者の選び方のポイント

不動産業者を選定するときは、下記のポイントが問題ないかを確認しましょう?

・店頭や店内が汚くないか?
・担当者の言葉づかいが乱暴ではないか?
・契約を急かされてはいないか?
・話に根拠はあるか?

そして、これ以外にも担当者の経歴をそれとなく聞いてみt狩り、売りたい地域のマンション売買の実績などをそれとなくきいてみるとよいでしょう。そして重要なポイントは

「あなたと相性は良さそうか?」

です。抽象的なポイントですが、人間同士、どうしても相性というのが存在しますので、この点が合わなければ、他の不動産業者を検討しましょう。

よい不動産業者が見つからなければ?

一括査定サービスから紹介された、不動産業者と会って、それでも信頼できる業者がいないと思ったら再び、イエイ不動産売却サイトに再度、連絡してみるといいでしょう。全国1000社以上の不動産会社と提携してますので、根気よくあなたと相性のいい不動産業者を探してくれます。

②マンション売却前にある不安(ローン残債・仲介手数料・リフォーム費用)

マンションのローン残債がまだたくさん残っている場合のマンションは売れるの?

離婚などの家庭の事情により、夫婦名義で買ったマンションも手放さなくてはならない場合がありますよね。

でも銀行で住宅ローンを組むと、マンションを勝手に売ることはできません。なぜならマンションの抵当権が銀行に設定されているからです。

しかし結論から言うと、住宅ローンを完済すればマンションの売却は可能です。住宅ローン完済によって、マンションの抵当権から銀行を外すことができるのです。

ローン残高が残っていてマンションが売却できるパターンは3つあります。

(1)自己資金で、ローン残高を完済する
(2)マンション売却金額でローン残高が完済する
(3)マンション売却金額 + 自己資金 でローン残高が完済できる。

要はローンを完済すればまったく問題ありません。

では住宅ローン残高が残ってしまうケースはマンション売却はできないのでしょうか?マンションのローンの支払いが滞ってしまうような時の最終手段ではありますが、任意売却という方法ならばマンション売却が可能です。

任意売却とは?

住宅ローンの支払いが滞って、滞納を繰り返すようになった場合には、一人で苦しむのではなく任意売却を検討します。任意売却は専門業者がいます。

任意売却の手順は以下の通りです。

任意売却の全手順

(1)銀行にローン返済方法の変更を相談に行って、断られる。
(2)任意売却を決意する。
(3)任意売却の専門業者を探し、債務の相談する。
(4)任意売却業者が決まったら、専任媒介契約を結ぶ。
(5)銀行などの債務者に「任意売買」を宣言。銀行から「仲介業者は?」と聞かれるので、業者の名前を言います。
(6)物件を売るためのレインズの登録や広告が任意売却業者が行い、不動産広告がはじまる。
(7)購入希望者が内覧にやってきます。
(8)購入希望者と売買契約をつめて、売買金額を決定します。
(9)抵当権者(銀行等)に返済等計画書を作成し、返済条件の交渉を行います。
(10)抵当権者(銀行等)に返済条件が了承されたら、マンションの売買契約を結びます。
(11)関係者一同が集まり、決済を行います。

ただし、任意売却をしたからといって、ローン残高が抹消されるわけではありません。以下の3パターンになります。すべてはあなたの経済状況と照らし合わせて、債務者と相談することになります。

(1)ローン残高を債務者と相談して、無理のない範囲のローンに組み替える
(2)ローン残高を債務者と相談して、ローン残高の一部を抹消
(3)ローン残高を債務者と相談して、完全に抹消

任意売却によるマンションの売却は、最終手段ですので、まずは住宅ローンを借りた、禁輸機関に債務の相談するようにしましょう。

マンション売買の不動産業者には手数料(仲介料)はどれくらい払うの?

仲介手数料が不動産業者の成功報酬となりますので、安くはありません。不動産の仲介手数料の上限は法律で決まっております。下記表をご覧ください。

仲介手数料の上限の計算表

マンション売却金額 仲介手数料(税込)
1000万円 ¥388,800
1500万円 ¥550,800
2000万円 ¥712,800
2500万円 ¥874,800
3000万円 ¥1,036,800
4000万円 ¥1,360,800
5000万円 ¥1,684,800
6000万円 ¥2,008,800
8000万円 ¥2,656,800
1億円 ¥3,304,800

仲介手数料が半額や無料の業者も出てきました!

仲介手数料が無料とはどういう仕組みでしょうか?不動産業者の中にはインターネットに特化して事務所を持たない業者や、コスト削減を重ねたり、または通常、買主と売主の間に1社で仲介に入った場合、買主と売主の両方から仲介手数料をとりますが、買主からのみ仲介手数料をもらうことで、仲介手数料の無料という、不動産業者の営業努力の成果なのです。

ただし、仲介手数料が無料だからといって、いい業者の保証もありません。逆に悪い業者というわけでもありませんので、まずは会って話した上で担当者の経験や能力を見極めます。

マンション売却の仲介手数料については、下記記事をご覧ください。

マンション売却の仲介手数料の一覧表|計算方法・値引き等のまとめ

マンション売却する前に費用を払ってでもリフォームをしたほうがいいのか?

マンション売却の際に、リフォームしたほうがいいのかはよくある悩みです。リフォームした方が、買い手が見つかる可能性が増えるのは間違いありません。ただし以下のデメリットがあります。

デメリット1:リフォーム費用を回収できる保証はない。
デメリット2:買い手自身がリフォームをしたい場合には売れない。

つまりリフォームしたほうがいい場合は、売りにだしているマンションがなかなか売れない場合はリフォームも早く売却するための手段になりますが、リフォーム費用を回収できる保証はありませんので、それを踏まえてリフォームを検討しましょう。

ですから、いきなりリフォームを検討するのではなく、最初はリフォームをしないで売りにだして、それでも売れない時に、はじめてマンション売買を検討するようにしましょう。

リフォームしてからの売却については下記記事をご覧ください。

③マンション売買中の不安や疑問

マンション内覧の不安

マンションを売りに出すと、興味を持ってくれる人が内覧にやってきます。内覧に来てくれるということは間違いなくマンション購入を検討しています。では内覧の際にいい印象を持ってもらうにはどうれすばいいのでしょうか?

基本は掃除をして、よく見せる努力をするだけです。内覧でどういう用意を行えばいいのでしょうか?ただし、あなたの認識とお客様の内覧に求める認識が同じであることはありませんので、必ず下記のチェックポイントを全て実行してください。

マンション内覧時のチェックポイント

✔不動産担当者にまかせて、できれば家族全員で外に出ましょう。
✔部屋の隅々まで掃除をする。特に水回りは入念に!
✔すべての電気をつける(明るい印象にする)
✔窓を全開にして空気を入れ替える。(売主は家の匂いに気付かないものです。)
✔玄関に靴は最小限しかおかない。(第一印象を大切に)
✔新しいスリッパを用意する。
✔押入れや収納の中もキレイに整頓する。(買い手にとっても大きな買い物、遠慮などしてくれません)
✔お茶菓子などは不要。不動産担当者におまかせしましょう。

これらのチェックポイントを満たせば、内覧の準備としては万全です。「押入れの中まで、面倒だ・・」と思うかもしれませんが、買い手も遠慮をせずに、押入れの中もメジャーでチェックしてきますので、万全の用意をしましょう。

内覧で良い印象をもってもらえるように心がけましょう。

マンションの内覧の掃除についてはこちらの記事をご覧ください → マンション売却の査定・内覧の時に掃除の6つのポイント

マンション内覧希望者の件数が少ない

マンション内覧は1件目で成約にいたるケースもあれば、40件目で決まるケースもありますが、だいたい10件目くらいで成約にいたるケースが多いようです。

マンションの内覧件数が少なければ、以下の二つの原因が考えられます。

(1)マンションの情報がちゃんとお客様に届いていない。

まずは自分で、インターネットでの検索とチラシの情報を確認しましょう。その中で例えばインターネットの住宅絞込検索の設定のミス(駅から○分の設定)など見つければ、その上で媒介契約を結んだ不動産屋に修正や広告戦略の見直しを依頼します。

(2)マンションの売値が高すぎる。

マンションの価格が高すぎれば、どんなよい物件も検討されません。あまりに内覧希望者がこないのであれば、価格の値下げを検討しましょう。そして必ず近隣の競合するマンションも確認し、その上で売値の値下げを検討しましょう。

マンション内覧者にサクラはいるのか?

不動産業者との売買仲介契約には2種類あり、「専任媒介契約」と「一般媒介契約」の二種類がありますが、不動産業者からしてみれば、競合の不動産屋がいない「専任媒介契約」をしたがります。

専任媒介契約が切れそうな時に、契約延長をしてもらうために、サクラを使って営業努力をしたり、あるいは一般媒介契約から専任媒介契約をしてほしいために、サクラを使って営業努力をしている風にみせたりする業者も存在します。

こればかりは素人には見抜く方法ありませんが、結論を言うと実際にサクラを使っていようと、サクラを使ってなかろう、一度不動産業者に不信をもってしまっては、マンションの売却もうまくいかないでしょう。

あなたがこの不動産業者がサクラを使っていると考えたのなら、別の不動産業者の媒介契約を結びましょう。

マンションの内覧については下記記事をご覧ください

【全解説】中古マンション売却時の内覧会チェックポイント

④マンション売却後の不安や疑問

マンション売却で利益が出たら、所得税と住民税が発生!

所得税はどれくらいかかるの?

例えば5000万円で購入したマンションを、5100万円で売却した場合、100万円に対して所得税が発生します。所得税の税率は、保有期間によってかわります。

・5年以下の短期保有であれば、30.63%
・5年以上の長期保有であれば、15.315%

です。つまり5年以上の方が税率が高い理由は、投機用の不動産には税率が高く設定されるからなのです。

住民税はどのくらいかかるの?

住民税も所得税と同様です。利益が出た分に課税されます。

・5年以下の短期保有であれば、5%
・5年以上の長期保有であれば、9%

 マンション売却の所得税と住民税については下記記事をごらんください。

確定申告で還付金が受けられる5つのパターン!

① 売却益が出ても、3000万円以下なら特例が受けられる!

サラリーマンの方だと、普段は意識することのない確定申告ですが不動産売買による利益を申告する必要があります。でも、その前に安心してください。なんと「マイホームを3,000万円以下で売った場合には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」という利益を受けた場合でも、控除が受けられるのです。(※居住に使っていたことや、売却先が親族でないなどの諸条件があります)ですから、首都圏一都三県の中古マンションの平均価格は、2969万円(※2015年4月)ですから、ほとんどがこの特例の対象者です。

②売却益が出て、10年を超えてマンションを所有していた場合に特例が受けられる!

長く住んだマンションであれば、売却益が出たとしても控除を受けることができます。

(1)所有期間が10年を超えていること。
(2)親子や夫婦などに売ったものではないこと。

③売却益が出て、不動産の買い替えた場合、買い替えたマンションの方が高い場合に特例が受けられる!

いろいろ条件があるのですが、下記にまとめてみました。つまり、売却したマンションも、買い替えるマンションも通常の居住用住宅であることという条件ですね。

(1)買い替えた住宅の方が、売却した住宅よりも価格が高いこと
(2)売却した家の所有期間が10年以上で住んでいた期間も10年以上であること。
(3)売却価格が1.5億円以下であること。
(4)買い替える住宅の床面積が50立方メートル以上、敷地面積が500平方メートル以下であること。
(5)買い替える住宅が中古マンションの場合は、築20年以内であること。

売却益が出た場合の控除の手順については、こちらの記事をご覧ください → マンション売却で利益が出た場合は確定申告で控除申請

④売却損が出ても、買い替えのためのマンション売却の場合の特例!
(居住用不動産に買替え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

売却したマンション(不動産)の条件

・所有期間5年以上

買替えするマンション(不動産)の条件

・床面積50㎡以上
・前のマンションが売却した年の前年から翌年までの3年の間に取得したマンション
・取得した年の12月31日において、残り10年以上の住宅ローンがある
・取得した年の翌年12月31日までの間に居住見込みがある

⑤売却損が出て、かつ住宅ローンが残っていてマンション売却する時の特例!(特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

売却したマンションのローン残高の条件

・マンションの所有期間は5年以上
・売却の契約を締結前日までの段階で、残りの住宅ローンの期間は10年以上

上記に条件が当てはまる場合は、還付金を計算してみましょう!

すごくわかりやすい還付金の計算方法!

マンション売却価格:1800万円
マンション購入価格:2300万円(購入時の価格)
マンション購入経費:60万円(購入時の経費)

(1)還付金を受けるための損失の計算方法

計算式:1800万円-(2300万円+60万円)=440万円の損失

(2)自分の年間所得と損失ををあわせて、所得税の対象額を計算します。

あなたの年間職例:600万円
上記の計算損失額:440万円

計算式:600万円-440万円=160万円が課税対象額

所得税の課税対象額は160万円

通常なら、600万円に対する所得税の税率が、たった160万円に対しての税率になります。還付金の手続きや条件はわかりにくいですが、還付金の条件を満たせば大きな金額が帰ってきますので、面倒がらずに確定申告で還付金申請を行いましょう。

 確定申告については下記記事をご覧ください。

マンション売却に関する不安のまとめ

いかがでしたでしょうか?本日はシステム・エンジニアのカズオが不動産売却に関する、すべての不安や疑問に対して徹底的にリサーチした結果を書きました。マンション売却に関する不安や疑問はさまざまですが、この記事でほぼ全部を網羅したはずです。

たくさんの不安の中で、一番重要な事は本日の記事にも書いた「いい不動産業者と付き合えるか?」という点です。よい不動産業者を探せれば、本日のほとんどの不安も解消することができるからです。

よい不動産業者と付き合うコツは、不動産の一括査定サービスで、複数の不動産業者と会ってみるこですよ!

マンションを高く売るには、一括査定サイトを使うのは常識です!

マンションを高く売るためには、まず不動産業者複数社に査定をしてもらいましょう。業者側からみても、一括査定がもはや一般的になったため抵抗がありません。 そして何より不動産業者1社だけと契約するより、複数の業者と一般媒介契約を結ぶのが一番高く売れる可能性が高いのです。
 
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A社の査定額 2,500万円△
B社の査定額 2,800万円◎
C社の査定額 2,380万円△
D社の査定額 2,700万円○
B社の査定額は、C社より420万円も高い!複数社に査定をお願いするだけ、マンションが高く売れる可能性が高まる仕組みが無料の一括査定サービスなんです。

ABOUTこの記事をかいた人

40歳の家族持ちのシステムエンジニア。20代の時にマンションの買い替えを失敗し、400万円も損した経験があり、それをキッカケにマンションの業界調査に没頭。実体験や取材を重ねて、当ブログを執筆。