マンション買い替えで住宅ローン控除の利用を解説

住んでいるマンションが狭くなったり、家族構成が変わったりとマンションを買い替える理由うは様々だと思います。マンションの買い替えには大きな経済的負担がかかりますから、少しでもお得にしたいですよね。

マンション購入の際は「住宅ローン控除」を利用する方も多いでしょう。この制度をカンタンに説明すると、10年間にわたって住宅ローンの1%にあたる金額の還付を毎年うけることができる特例で、最大400万円も得する制度です。ここでよくある疑問が、

「住宅ローン控除はマンションの買い替えの時に使えるのかな?」というところですが、結論を言えば、住宅ローン控除は使えますが一定の条件や注意点があります。

本日はマンション売却の研究家の筆者が、マンション買い替えの際の住宅ローン減税について詳しく解説いたします。

住宅ローン控除とは?

まず、この控除を受けるには確定申告が必要です。

住宅ローン控除とは、年末の時点での住宅ローン残高の1%分を、その年に支払った所得税から10年間控除される控除です。ただし所得税より、控除額が上回る場合は、住民税から控除されます。(住民税からの控除上限13万6500円)

1pacent

マンションの買い替えであっても、新しいマンションを住宅ローンで購入し、一定の条件をクリアすれば、控除を受けられます。

それでは下記に住宅ローン控除を使った具体的な例を紹介いたします。

マンション買い替えの住宅ローン控除の具体的な例

◆住宅ローン控除を申請したAさん

kanpu30

Aさんは、住んでいたマンションの売却し、売却金額と貯金で、前住宅ローンを完済した。そして新しいマンションに買い替えた。新しい住宅ローンは3,000万円。

Aさんの年収:600万円
Aさんの所得税:34万円(年間)
Aさんの住民税:39万円(年間)
Aさんの住宅ローン残高:3,000万円

3,000万円 × 1% = 30万円

確定申告により所得税の中から戻ってきた額:30万円

つまり支払った所得税が34万円なので、そのなかから30万円を、「住宅ローン控除」により、すでに支払った所得税から30万円が戻ってきたことになります。

では、同じ環境・年収の住宅ローンの残高が4,000万円のBさんの場合はどうなるでしょうか?

◆住宅ローン控除を申請したBさん

Bさんは、住んでいたマンションの売却し、売却金額と貯金で、前住宅ローンを完済した。そして新しいマンションに買い替えた。新しい住宅ローンは4,000万円。

Bさんの年収:600万円
Bさんの所得税:34万円(年間)
Bさんの住民税:39万円(年間)
Bさんの住宅ローン残高:4,000万円

4,000万円 × 1% = 40万円

確定申告により所得税の中から戻ってきた額:34万円

さらに

確定申告により住民税の中から戻ってきた額:6万円

このように年間最高40万円を所得税と住民税から還付してもらえる控除の仕組みが、住宅ローン控除なのです。

しかし、この大変お得な住宅ローン控除を受けるには一定の条件があります。

マンション買い替えで住宅ローン控除を使うための条件

国税局の条件文は少し難しいので、マンション買い替え時に理解しておくべく条件のみをわかりやすく説明します。

◆マンション買い替えで住宅ローン控除を受ける条件

①買い替えたマンションが居住用のマンションであること
②生計を共にする親などの親族所有のマンションの購入ではないこと
③年間所得が3000万円以下であること
④ローン返済期間が10年以上であること
⑤買い替えたマンションが床面積が50㎡以上であること(その内の半分は居住スペースであること)
⑥買い替えたマンションが中古マンションの場合は、築25年以内であること

住宅ローン控除はリフォームローンに対しても使えますが、本日はマンション買い替え時の話なので、説明しません。

そして重要なことはこの控除は、今のところ2019年6月末までの入居が条件です。法案期限はよく延長されるので、再び延長されるかもしれませんが、今のところこの期限が上限です。

そして、マンションを買い替えする人は、もう一つ気をつけないといけない点があります。それは3,000万円の特別控除の特例や買い替え特例と併用できない点です。次に説明いたします。

マンション買い替えで、マンションの売却益が出た場合に併用できない減税制度

マンションの買い替えで、前住宅のマンションを売却する時に、「マンションの購入時の金額」より、「マンションの売却時の金額」の方が高い場合は、売却益が発生しますので、税金が発生します。しかしこの税金に対し、国は3つの特例を用意して負担を軽減しています。

マンション売却で利益が出た人に対する3つの特例

①居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
②10年越所有軽減税率の特例
③特定居住用財産の買い替え特例

この中でも、①はよく使われる特例ですが、例えばマンションの売却益が300万円であったと仮定します。

Cさんのマンション売却益:300万円

①の特例を使わないと、売却益の税金は117万円(所得税30%+住民税9%)。でも、300万円は①の特例により譲渡所得3000万円以下だから税金が0円になる。

117万円もお得ですが、しかし、もしCさんが3,000万円の住宅ローン控除を使ってた場合は10年間で300万円受け取れます。つまり下記のようになります。

300万円(住宅ローン控除)>117万円(3,000万円の特別控除)

ですから、買い替えたマンションに4年以上住む場合は、住宅ローン控除の方がお得になります。(30万円×4年間=120万円だから)ですから住宅ローン控除を使った方が得なのです。

このように、住宅ローン控除と①~③の特例は一緒に利用することができないので、シミレーションを行って、どちらが得がを見定めましょう。①~③の特例を詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください → マンション売却で利益が出た場合は確定申告で控除申請

ただ、ほとんどのケースで住宅ローン控除が有利であることは間違いありません。

ちなみに住宅ローン減税は期間内であれば、何度でも使える制度です。(マンション売買は高額な取引なのでそんな方はほとんどいないと思いますが念のため。)

マンション買い替えは不動産業者を探すことから

マンションの買い替え時の住宅ローン控除について解説しました。これから買い替えを検討する方は、不動産業者を探すとおもいますが、よくあるマンション買い替えの落とし穴は、マンションがなかなか売れないことです。

なぜなら、買い替えの際、マンションを購入した業者にマンション売却を依頼すると、売却するマンションの地域に詳しくないため、マンションが売れないことがよくあります。ですから、下記の一括査定サービスを使えば、地域に詳しい不動産業者を複数紹介してくれますから、査定額を比べて検討しましょう。

マンションを高く売るには、一括査定サイトを使うのは常識です!

マンションを高く売るためには、まず不動産業者複数社に査定をしてもらいましょう。業者側からみても、一括査定がもはや一般的になったため抵抗がありません。 そして何より不動産業者1社だけと契約するより、複数の業者と一般媒介契約を結ぶのが一番高く売れる可能性が高いのです。
 
私がおススメする無料一括査定サービスは”イエイ”!
不動産業者1社だけに連絡を取り、査定額を依頼するより、3社以上から査定をもらった方が、マンションが高く売れる可能性が高くなります。
A社の査定額 2,500万円△
B社の査定額 2,800万円◎
C社の査定額 2,380万円△
D社の査定額 2,700万円○
B社の査定額は、C社より420万円も高い!複数社に査定をお願いするだけ、マンションが高く売れる可能性が高まる仕組みが無料の一括査定サービスなんです。

ABOUTこの記事をかいた人

40歳の家族持ちのシステムエンジニア。20代の時にマンションの買い替えを失敗し、400万円も損した経験があり、それをキッカケにマンションの業界調査に没頭。実体験や取材を重ねて、当ブログを執筆。