マンション買い替えでマンションが売れない原因と対策

マンションの買い替えで先にマンションを購入した方は、管理費や修繕積立金を払い続けるための負担が大きいですから、自宅マンションの売却を早急に検討しなくてはいけません。

しかし、値下げしてもマンションがなかなか売れないケースもあります。その多くの場合は、住んでいるマンションに需要が少なく、買手がなかなかつかないケースです。

マンションを早く売るためには売れない原因を突き止めて、不動産業者の変更、あるいはマンションの買取依頼など、早急に動かなくてはなりません。買い替えの場合は特に急ぎます。

本日はマンション買い替えの際になかなか売れないマンションの原因と対策について、マンション研究家の私が詳しく解説いたします。

マンション買い替えで自宅マンションが売れないとどうなるか?

マンション買い替えで、先にマンションを買ってしまった方は、マンションが売れないと金銭的負担が大変です。

・マンションの管理費や修繕費が2重でかかる
・固定資産税の負担
・資金計画がずれ込む

また金銭以外にも、以下のようなデメリットがあります。

・人が住まないマンションは劣化が進む
・売れないと「有名物件※」になりますます売れない
・買い替え特約(停止条件)をつけて、新しいマンションを購入した場合は、契約が白紙になる

※有名物件とは、業界用語で「売れない物件で有名」という意味です。

マンションがなかなか売れない理由

下記の理由により、買い替えのマンション売却が進まない場合は、なかなかマンションを売るのが困難だと思います。

①マンションを買った業者に、売却も依頼してしまった場合

よくあることですが、マンション買い替えの場合に、マンションを購入した業者にそのまま売却もお願いした場合です。

買ったマンションも、売るマンションも同じ地域でしたら問題はありませんが、地域が異なる場合は、買った先のエリアに精通している業者の場合、売る地域に精通していないケースが多いのです。

この場合は、業者を変えて、売るマンションの地域に精通した業者に販売をすると、ポンッと買手が付くケースがあります。

②マンションに需要がない

マンションを購入した時から10年も過ぎると、状況もかわります。例えばその間に、近くに大規模マンションが建ったりすると、その地域ではマンションの数は飽和状態になり、供給が需要を上回ると、売るのが難しくなります。

需要と供給のバランスから値下げして、マンションを売るしかないでしょう。

③管理費・修繕積立費が高い

小規模マンションや築年数が経過しているマンションだと、管理費や修繕費が高いケースが多いです。マンションを値下げしても、管理費・修繕費が高いマンションは買い手がなかなかつきません。

しかし、このケースも有効な手立ては、結局さらなるマンション販売価格の値下げしかありません。

 

このようなケースの場合、値下げしても、そもそも需要がない可能性が高く、マンションを売るのも大変です。しかも買い替えの場合はマンションをすでに購入しているのですから、マンションの売却を急がなくてはなりません。

どうするべきでしょうか?

マンション買い替え時に、売れないマンションの対策

通常のマンション売却であれば、「マンションを売らないで住む」という手段があるが、買い替えの場合は、負担だけが増えていくので、早めになんとかする必要があります。ここでは「売れないマンション」の対策を紹介いたします。

①一気に値下げをする

需要が少ないマンションでも、結局は安ければ売れます。値段を一気に下げて買手をさがします。マンション買い替えの場合は、売れなければ負担が増え続けますので、価格の大幅値下げを検討しましょう。その際は以下のポイントで、リカバリーできます。

◆買い替え特例「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」

この特例を使えば、マンション購入価格が3,000万円で、売却金額が1,500万円だった場合、差額の1,500万円を、所得税と住民税を免除することができます。(ここではマンション売却にかかる手数料は省いて説明します)大幅な値下げをして、マンションを売却するのですから、税制で大きな優遇を受けることができます。

しかも、この損失は最長4年間の繰り越しができます。つまり損失が大きければ4年間にわたって、給与から支払っている所得税と住民税を確定申告で取り戻すことができます。この金額は年収が600万円だと仮定した場合、所得税と住民税はざっくり計算で50万です。

つまり200万円が、4年間で取り戻すことができます。

◆仲介手数料が安い不動産業者を探す

仲介手数料の上限は、売却金額の3.24%と法律で決まっています。しかし仲介手数料が2%など安い業者も存在します。そういった不動産業者に切り替えることで、値下げ分を少しでも取り戻すことができます。

②不動産業者に買取を依頼する

相場の7割程度になってしまいますが、売れないマンションを早く処分するには、買取専門の不動産業者に売ってしまうのも手です。しかも買取の場合は仲介手数料が発生しませんし、瑕疵担保責任も発生しないというメリットもあります。

不動産売却をお願いしている業者に、買取を依頼すれば必ず、業者のネットワークで買取専門業者とつながっていますから、相談してみるとよいでしょう。

③マンションを賃貸にだす

私はあまりおすすめしませんが、売却金額にどうしても納得がいかない場合は、賃貸マンションにしてしまう手もあります。空室リスクはありますが、借り手がつけば負担を失くすことができます。

しかし、マンションの賃貸とは、本来は経営なのです。経営には戦略が必要ですから、場当たり的に賃貸に出してもうまくいかない可能性が高いですから、この方法はおすすめしません。

マンション買い替えで売れない場合は、業者の腕が重要!

本日はマンション買い替えで、なかなかマンションが売れない場合の原因と対策について解説いたしました。

しかし、私の経験ですと不動産業者が本気になれば売れない物件はない!というのが持論です。ですからマンションを売るには、優れた業者が必要です。そして買い替えの場合は、売るマンションの地域に詳しい業者が一番です。

地域に詳しい不動産業者を探すには、一括査定サービスが一番です。無料ですし、入力するだけでカンタンです。早く売れないマンションを売却してしまいましょう。

マンションを高く売るには、一括査定サイトを使うのは常識です!

マンションを高く売るためには、まず不動産業者複数社に査定をしてもらいましょう。業者側からみても、一括査定がもはや一般的になったため抵抗がありません。 そして何より不動産業者1社だけと契約するより、複数の業者と一般媒介契約を結ぶのが一番高く売れる可能性が高いのです。
 
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ABOUTこの記事をかいた人

40歳の家族持ちのシステムエンジニア。20代の時にマンションの買い替えを失敗し、400万円も損した経験があり、それをキッカケにマンションの業界調査に没頭。実体験や取材を重ねて、当ブログを執筆。