住んでいたマンションも古くなりマンションの買い替えを検討している方は、愛着のあるマンションを手放したくないという方も少なくないでしょう。
そういった方は「マンションは売却しないで、賃貸にしよう」と考える方も少なくありません。ではマンション買い替えの時、マンションは賃貸に出したほうがいいのでしょうか？それとも買い替え時に売却してしまったほうがいいのでしょうか？
結論を言えば賃貸には多くのリスクがあるので、綿密な計算がなければ売却した方がいいでしす。なぜなら賃貸経営には、しっかりした収益計画が必要ですから、「なんとなく賃貸が良い」という方には向いていないからです。
本日はマンション買い替えの時、マンションの売却と賃貸のメリットとデメリットを解説いたします。
マンションの住宅ローンは完済できてますか？
まず、マンション買い替え時に賃貸や売却するにも条件があるので解説します。
マンションの住宅ローンの残債が残っている方は、マンションの売却や賃貸を勝手にすることはできません。マンションの買い替えの場合は、旧マンションの住宅ローンを完済しないと、売却することはできません。
なぜなら住宅ローンを借りた時に、金融機関に抵当権を設定されているからです。
残債がある場合は、貯金で完済するか、親などに借りることになります。あるいは審査が通れば買い替えローンを使って完済することもできます。
そして賃貸にする場合も、住宅ローンの残債がある場合は、勝手に賃貸にすることはできません。なぜなら住宅ローンは居住することが条件とされているはずだからです。残債がある場合は、住宅ローンの契約書を確認しましょう。
ですから、マンション買い替え時に前の住宅を賃貸に出す場合は、基本は住宅ローンが完済していることが条件となります。
マンション買い替え時の賃貸のメリット
それではマンションを買い替えた時に、住んでいた住居のマンションを賃貸に出すメリットを解説いたします。ここでは、居住していたマンションの住宅ローンが完済しているという前提で解説します。
管理費・修繕積立金が家賃収入で支払える
マンションの住宅ローンを完済していても、管理費と修繕積立金は毎月払い続けなくてはいけませんが、賃貸に出せば、それを家賃収入でまかなうことができます。
賃貸収入を、買い替えたマンションのローンに充てられる
賃貸収入から、管理費と修繕費などを引いた賃貸収入は、買い替え先のマンションの住宅ローンの一部に充てることができますので、新たに購入したマンションのローンの負担が軽くなります。
老後のための収入になる
年金暮らしになったときに、安定した収入を得られます。今後年金は受給開始が65歳から70歳に引き上げられたり、受け取れる金額が減ることは間違いありませんから、大きなメリットです。ただし、それには老後も空室になりにくい、都心や駅チカの物件である必要があります。
マンション買い替え時の賃貸のデメリット
マンション購入の住宅ローンが大きい
マンションを売却せずに、買い替えを行うのですから大きな住宅ローンを組むことになります。売却すれば、住宅ローンの額を大幅に減らせますので、リスクをあえてとることになります。
また一度賃貸に出せば、収益物件扱いに見られるため、後で気が変わって、売却した場合は、大幅に減額します。
管理委託料がかかる
マンションを賃貸に出すには専門知識や経験が必要ですので、不動産業者に仲介と管理をお願いすることになりますから、管理委託量（管理手数料）がかかります。
空室時は管理費と修繕費を負担
借り手がいればいいのですが、当然賃貸ですので、空室リスクもあります。住宅ローンを完済していても、マンションですから管理費と修繕費を負担する必要があります。
賃貸に出してしまうと、売却する時に収益物件扱いに
一回でも賃貸にしてしまうと、不動産投資対象の収益物件扱いになります。この場合、買手は住宅ローンを使うことはできませんので、買手候補が投資目的の人に限られるので、売れにくくなります。
マンションは築年数とともに価値が下がる
中古マンションは、築15年を超えると相場が一気に下落します。ですからマンション買い替えの時に、すぐ売らずにおくとマンションの価値はよほど立地がよい条件ではないと、価格は下がります。
借り手が変わるたびに清掃のコストがかかる
借り手が変わると、ハウスクリーニングをする必要があります。ハウスクリーニングは一度に数万円かかります。またマンションの付帯設備のエアコンや給湯器が古くなれば、コストを負担しなくてはなりません。
敷金（保証金）を原状回復費用に当てますが、経年変化については、入居者に請求することができませんから、目立った損耗がない限り、敷金のほとんどは退去時に返却します。
入居者とのトラブルのリスク
入居者が家賃を滞納したり、近隣住民とトラブルを起こす可能性があります。管理会社をいれないと、これらのトラブルに自分で対応しなくてはなりませんが、こういったトラブルの解決は一般の人には困難です。
賃貸経営にはリスクが伴う
住宅ローンが完済していたとしても、空室リスクもありますし、賃貸経営には意外にコストがかかります。また「一時的に賃貸にしよう」と安易に考えると、「売る」時に高く売ることができません。
またマンションは築年数が経過すると売却金額も下がるので、賃貸の前にこのことを忘れてはいけません。
賃貸の知識や経験がないなら売却した方が良い
中古マンションは、結局のところトランプのババ抜きにのようなもので「値段がつくうちに売ってしまう」ことが重要です。賃貸収益が入るからと言って、将来の利回りを考えずに賃貸にしてしまうと、5年後も10年後も借り手がつく保証はありません。
またマンションが古くなれば、家賃を下げないと借り手がつきません。また賃貸は、管理会社への費用や、クリーニング費用・リフォーム費用など経費がかさみます。
ですから私は、賃貸経営の知識や経験がないなら、マンション買い替え時は売却するのをおススメします。マンションを売却をするなら、マンションの一括査定サービスを受けて、複数の業者に査定を依頼しましょう。
