マンション買い替えのベストなタイミング|高く売れる時期とは?

家族構成の変化や事情で、マンションの買い替えが必要になった時、買い替えの時期やタイミングで悩まれる方が多いです。なぜなら買い替えは、通常のマンション購入と違って、住んでいるマンションの住宅ローンの残債を考慮しなくてはいけないからです。

マンションの買い替えのタイミングは売りが先がベストです。なぜなら欲しい物件が見つかった時にすぐに購入することができますし、リスクが少ないからです。

ただし先にマンションを売ると仮住まいの家賃や引っ越し代のコストが必要になるデメリットがありますが、住宅ローンを膨大に抱え込むより負担がはるかに少ないでしょう。

それでは、マンション売却研究家の私がマンション買い替えのタイミングと時期について解説いたします。

買い替えのタイミングは売りが先の方が良い理由

 

気に行ったマンションが見つかった時に、すぐにそのマンションを買えるでしょうか?

住宅ローンがなければ、すぐに買えるでしょうが、もし住宅ローンを支払い中であれば、まずは自宅マンションを売りにだして、住宅ローンを完済しないと、そのマンションを買うことはすぐにできません。

なぜならマンションの平均売却期間は3.3ヵ月ですから、自宅マンションを販売している間に、欲しいマンションが他の人に買われている可能性は高いですし、自宅マンションが売れる保証もありません。

マンション買い替え特約(停止条件)をつけて、マンション売買契約を結ぶ方法もありますが、売主が特約を嫌がりますし、他に買いたい人が現れたら、その人に優先的にマンションを売ってしまうでしょう。

買い替え特約(停止条件)とは?
マンションの買手が売主との売買契約の条項に「○月○日までに自宅マンションが売れない場合は、この契約は白紙になります」という条項をつけることができます。ただし売主が嫌がる契約なので、受けてくれる売主はあまりいません。

つまり欲しいマンションを見つかったタイミングで、すぐ購入するには、先に自宅マンションを売却して、住宅ローンを完済している必要があります。

だからマンションの買い替えは、先に自宅マンションを売ってしまい「いつでもマンションを購入できる体制にしておく」のがベストです。

ただし、マンションを先に売るとデメリットもあります。

◆マンションの買い替えで「売り」を先行させるデメリット

・仮住まいの家賃や敷金・礼金、仲介手数料がかかる
・引っ越しコストがかかる

3人家族でしたら100万円以上はかかる出費ですが、住宅ローンの負担を抱え込むリスクを最小限に押さえることができます。

住宅ローンが完済できない時は買い替えの時期ではない

金融機関で住宅ローンを組んでいる場合は、マンションに抵当権を設定されています。例を使って説明します。

◆住宅ローンの例

自宅マンションの残債:2000万円
マンション査定額:1500万円
==>残債:500万円

このようなケースの場合、マンションを売却しても500万円の残債が残ります。この残債を貯金や親からお金を借りるなどして完済しないかぎり、マンションを売却することはできません。

しかし、買い替えローンを使って返す方法もあります。

◆買い替えローンの例

自宅マンションの残債:2000万円
マンション査定額:1500万円
残債:500万円

購入するマンション価格:3000万円
買い替えローンを組む==>3500万円(3000万円+500万円)

このように残債が3500万円にも膨れ上がってしまいます。

残債があるとなれば不動産業者や銀行は買い替えローンをススメて来ますが、審査があらたに必要です。

また買い替えローンは、住宅ローンの総額が増えるローンですから、将来にわたって負担がのしかかりますから、私は買い替えローンはおススメしません。

買い替えローンは二度と引っ越しを行わないという決意を持った方や、ローン返済に余裕があるならば検討しても良いでしょう。

マンションを高く売れる時期とは?

築10年以内のマンションは高く売れる!

自宅マンションが最も高く売れる、築10年以内に買い替えを行うことができれば、マンションを高く売ることができます。

中古マンション購入側も、5年~10年以内のマンションが人気があるため、中古マンション相場も10年を境に価格が下落しますから、買い替えは10年以内に行うのがベストのタイミングであるといえます。

マンション価格の下落率(一都三県)

築5年未満での価格下落率は、  10%~20%程度
築10年未満での価格下落率は、20%~30%程度
築10年以後での価格下落率は、30%~60%程度

春はマンションの買手がつきやすい!

下記は平成26年度の引っ越し件数のデータをグラフにしたものです。

 

このデータからもわかるとおり、マンション購入検討者が多いのは、圧倒的に春です。購入者検討者が多い春は一年で一番売れる可能性が高い時期になりますから、マンションを売りはじめるの決心するのは、12月~1月だと、3月~4月のピーク時期に売ることができます。

そしてマンションが早く売れるということは、高く売れることにもつながりますから、「春は購入希望者が多い!」ということは念頭にいれてマンション売却計画をプランしましょう。

大規模修繕の前後のタイミングはどちらがいい?

大規模修繕によって、マンションの価値が高くなることはありませんから、売却を決心したのなら大規模修繕に関わらず、早めにマンション売却をしたほうが得です。

またマンション売却の際「近々大規模修繕予定」と言えば、一見”宣伝の見せ方としては”良さそうですが、「大規模修繕中は不便で嫌だ!」という人もいますから、なんとも言えないところです。

東京オリンピック開催前に売却したほうがよい?

都心の中古マンションの価格は、上昇を続けています。しかし、購入するマンションの価格も高くなっています。しかし、東京オリンピック後に、マンション価格が下落するのは確実視されております。

東京オリンピック開催前の2020年の春に売却して、2020年の夏以降にマンションを購入みたいな神業のような買い替えができればいいのですが、そもそも今からオリンピックは4年もありますし、その間に築年数が10年を超えればマンションの価格も下がります。

オリンピック前がおすすめな理由はこちらの記事で詳しく触れています! → マンションは2016年の今が売り時!オリンピックまで待てない理由

また現実のマンション売却のタイムスケジュールは予定どおりには行くことはないので、結論は、オリンピックを待たず売ると思ったら早い方がいい!というのが筆者の結論です。

マンションを高く売るには不動産業者選びが重要

マンション買い替えのタイミングがきたのなら、まずはマンションを高く売る業者選びからはじめます。業者選びは一括査定サービスを利用して、複数社から査定を出してもらえればマンションが高く売れる可能性が増えます。

不動産業者の見極めるポイントは3つです。

査定額の根拠は何か?
・その地域について詳しいか?
・連絡がマメで迅速か?

このポイントをおさえて一括査定サービスで、複数の業者を紹介してもらいましょう。

マンションを高く売るには、一括査定サイトを使うのは常識です!

マンションを高く売るためには、まず不動産業者複数社に査定をしてもらいましょう。業者側からみても、一括査定がもはや一般的になったため抵抗がありません。 そして何より不動産業者1社だけと契約するより、複数の業者と一般媒介契約を結ぶのが一番高く売れる可能性が高いのです。
 
私がおススメする無料一括査定サービスは”イエイ”!
不動産業者1社だけに連絡を取り、査定額を依頼するより、3社以上から査定をもらった方が、マンションが高く売れる可能性が高くなります。
A社の査定額 2,500万円△
B社の査定額 2,800万円◎
C社の査定額 2,380万円△
D社の査定額 2,700万円○
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ABOUTこの記事をかいた人

40歳の家族持ちのシステムエンジニア。20代の時にマンションの買い替えを失敗し、400万円も損した経験があり、それをキッカケにマンションの業界調査に没頭。実体験や取材を重ねて、当ブログを執筆。