マンション買い替えを失敗しないための4つのポイントとは?

マンションの買い替えを検討しているものの、いろいろ不安ではないでしょうか?

「自宅マンションが高く売れるかな。。」
「失敗して、取り返しのつかないことになったらどうしよう!」

こういった不安はどなたでも感じるものなのです。しかしマンションの買い替えには絶対に守らなくてはいけない基本が存在します。それは

「自宅マンションを高く売り、価値が下がりにくいマンションに買い替える」

ということです。そしてこれを実行するためには、4つポイントがあり、このポイントを押さえることができれば、マンションの買い替えに失敗することはありません。

なぜなら、今日お伝えすることは、私自身がマンション買い替えに関する、あらゆるセミナー、あらゆる本を読破して見出した!マンション買い替えの共通法則だからです。

そでれは、マンション研究家のカズオが、マンション買い替えを失敗しない方法を解説いたします。

ポイント①:自宅マンションの売却は築10年以内
ポイント②:マンションの買い替え先はアクセスがいい場所に
ポイント③:マンションの間取りは平凡が一番!
ポイント④:買い替え先の隣にマンションが建たないか?

買い替え先のマンションは価値が下がりずらいマンションに買い替えよう!

マンション買い替えの基本は

自宅マンションを高く売り、価値の下がらないマンションに買い替えること

なのです。高く売るのは当たり前なので、だれも異論は挟まないでしょうが、しかし「価値の下がらない高価値物件を買う」ことに関しては、異議があるかもしれません。

「買い替えるマンションには、もうずーと住むからそこまで相場価格は関係ない!」

次の買い替えるマンションにはずーと住むつもりだったり、自分の考えている間取りのマンションに住みたい思いがあることから、次のマンションが必ずしも高価値である必要はないとお考えではないですか?

しかし、買い替えたマンションも、いずれあなたは出て行く日が来るのです。

なぜなら10年、20年が過ぎて子供が独立し、マンションは古くなり、マンションの入居者も減っていきます。古いマンションは年老いた時のあなたには、そのマンションは住みづらくなってくるでしょう。

現在でも年老いた方が、住みやすい高齢者向け物件に引っ越す人が増加しています。

その時、再びあなたはマンションの「買い替え」や「住み替え」を検討します。その時にそなえて、買い替え先のマンションの価値が下がりにくい物件を選ぶ必要があるのです。

また、将来マンションの建て替えはほとんど行われません。「マンションが古くなったら、管理組合とかがマンション建て替えするでしょう?」などと期待してはいけませんか?

マンションには「お金に余裕がある人」もいれば、「お金に余裕がない人」もいますし、「建て替えたい人」もいれば、「建て替えたくない人」もいるのです。

そうするとマンション住人の5分の4の賛成意見が建て替えには必要ですが、まず80%の住民の意見がまとまるのは困難です。ですから日本のマンションのほとんどが建て替えはせず、ただ古くなっていくのです。

だからこそ、価値の下がりづらいマンションがあれば、老後にいろんな選択肢を持つことができます。例えば次のような選択肢です。

①自宅マンションを売って高齢者でも住みやすいマンションに買い替える
②自宅マンションを貸して、老後の年金がわりにする

ですから買い替えのマンションも「価値が下がりづらいマンション」を購入することが重要なのです。

それでは、マンション買い替えを失敗しないために、4つのポイントを解説してまいります。

ポイント①:自宅マンションの売却は築10年以内

価格下落率は、立地により大きく変わります。立地がよければ、値段があがることも稀なケースですがあることはあるのです。
で、価格下落率の平均ですが一都三県ですと、だいたい下記のマンション下落率を目安にしてください。

マンション価格の下落率(一都三県)

築5年未満での価格下落率は、10%~20%程度
築10年未満での価格下落率は、20%~30%程度
築10年以後での価格下落率は、30%~60%程度

価格下落率については、こちらの記事をご覧ください → マンションの売却期間は平均は約3ヵ月|早く売るコツは?

ご覧のとおり、マンションの価値は築10年を境に一気に値段が下がりますから、買い替えの検討しているのでしたら、マンションは築10年以内に売ってしまいましょう。

マンションを買い替える時期はタイミングについては、諸説ありますが過去記事でまとめていますから、こちらをご覧ください。

過去記事:マンション買い替えの時期やタイミングはあるの?

ポイント②:マンションの買い替え先はアクセスがいい場所に

マンションの価値は「土地」+「建物」と言われていますが、「土地」はもともとマンションの場合では、一人当たりの所有が小さくなることから、価値はほとんどありません。

そして「建物」がどんなに立派でも、築年数がたてば古くなりますし、重要ではありません。現在のマンション事情で、最も重要なのは「アクセス」なのです!

ですから、買い替え先のマンションの価値を下げないためにもマンションの立地、つまり「アクセス」が最も大切なのです。その理由は武蔵小杉のマンションが2013年度「全国の地価上昇No’1」になった理由が象徴しています。

武蔵小杉はもともと、川崎の工場が立ち並ぶ立地だったのですが、工場跡を川崎市が再開発に乗り出した事と都心や大型ショッピングセンターへのアクセスの良くなったのです。商業施設や駅へのアクセスがいいとマンション価格を上昇させるのです。

ポイント③:マンションの間取りは平凡が一番!

新築の3LDKのマンションは、どれを見ても「同じような間取りだな~」と感じたことはありませんか?その理由は簡単です。その平凡な間取りは、日本人のマンションの好みの最大公約数を取り入れたものなので、結局一番売れるマンションなのです。

ですから、買い替えるマンションも値段を下げないためにも、「もっとも平均的な間取りのマンション」が理想なのです!このマンションの間取りは個性的で面白い!など、そういった物件はあなたに良くても、買主には好まれません。

ですから、買い替えるマンションの間取りは平凡が一番です。個性的なマンションは避けましょう。

ポイント④:買い替え先の隣にマンションが建たないか?

もし買い替え先のマンションのアクセスが最高に良く、間取りも平均的なものなら、マンション価格は下がらないでしょうが、安心するのはまだ早いです。絶対に注意するポイントがあります。それは

買い替えたマンションの隣にマンションが建ってしまうことです。

もしあなた選んだマンションの立地が最高であれば、その近くにマンションが建つ可能性は極めて高いからです。

ですから買い替えマンションの候補が見つかったら、次の2点を確認しよう。

(1)マンションの隣は空き地ではないか?
(2)マンションの隣は駐車場ではないか?

もし、購入希望のマンションがこの条件に当てはまるのでしたら、残念ですが、買い替えはやめておきましょう。逆に隣が下記条件でしたら、隣にマンションが建つ心配はありません。

・マンションの隣が公園
・マンションの隣が海や川
・マンションの隣が線路

こういったマンションだと、隣にマンションが建つ心配はありません!

このポイントだけは自分の目でみて、自分で判断するしかないポイントです。なぜなら、不動産業者に聞いても物件を売りたいため、「問題ないですよ~」と発言するに決まっているからです。

マンション買い替えの売りが先か?買いが先か?

マンションの買い替えを押さえたのなら、具体的にマンション買い替えの準備をします。まずはマンション買い替えで最初に悩むのが、

「自宅マンションの売りが先か?」
「購入するマンションの買いが先か?」

という事です。

筆者のおすすめは、「売りが先」です。なぜなら精神的に不安が少ないからです。ただ予算に余裕がある人は、「買いが先」でもいいと思いますので、どちらの方法であったもメリット・デメリットを抑えておきましょう。

それでは、「売りが先」と「買いが先」の各メリットとデメリットを解説してまいります。

マンションの売りが先のメリットとは?

・まずは自宅マンションを売ってからなので、手持ち資金を明確にできる。
・自宅マンションが売れなければ、買い替え自体をストップできる。
・売却してからだから、気に入ったマンションをゆっくり探せる。

マンションの売りが先のデメリットとは?

・仮住まいを探す必要があり、賃貸料が発生する。
・売却後、すぐに購入するマンションが発見できなければ、賃貸料がかかってしまう。

マンション買いが先のメリットとは?

・先に購入なので、気に入るマンションをじっくり探せる。
・自宅マンション売却後も、マンション購入済みのため賃貸料が発生しない。

マンション買いが先のデメリットとは?

・二重ローンの可能性がある。
・自宅マンションを売り急ぐ場合は、価格交渉で不利になる。

マンションの売りが先か?買いが先かをもっと詳しく知りたい場合は下記の記事をみてください。

過去記事:マンション買い替えのメリット・デメリット【売却が先か?購入が先か?

マンション買い替え費用はどれくらいかかるの?

マンションの買い替えには、以下の費用がかかります。

◆マンション買い替えにかかる費用の一覧

①マンション売却時の費用 ②マンション購入時の費用
抵当権抹消登記費用
繰り上げ返済の手数料
売買契約にかかる印紙代
仲介手数料
住宅ローンの諸経費
火災保険費用
公租公課・管理費等の清算金
売買契約にかかる印紙代
登記費用
仲介手数料
③仮住まい時の費用(マンションがすぐ売却できない場合)
仮住まい費用
仮住まいへの引越し費用
荷物保管費用

買うマンションも売るマンションも3000万円だったと仮定して、仲介費用込みで約460万円がかかります。詳しくは過去にまとめた記事をご覧ください。

過去記事:マンション買い替え時の費用をざっくり教えます!【売却と購入】

自宅マンションのローンが残っていても住宅ローンは組める?

「マンションの買い替えしたいけど、自宅のマンションローンはたくさん残っているし、蓄えもすくない。。。」

などと不安に思う必要はありません。「買い替えの住宅ローン」が存在します。

今の住宅を売却し、残った前のマンションのローン残高を、次のマンションローンに組み入れることができるのです。全国の銀行で受け付けています。ただし、審査があるのと、借入金が増えることに気を付けなくてはいけません。

マンション買い替えのローンについては、下記の記事に詳しくまとめたのでご覧ください。

過去記事:マンション買い替えローンとは前住宅ローンを含めて組むローン!

マンション買い替えたら、必ず確定申告をする!

国もマンションの買い替えの補助をする法律を実はたくさん作っているのです。ですから、マンションの買い替えのあらゆるケースを想定して、国が消費者を助ける控除があるのですから、必ず確定申告をしましょう。

マンションの買い替え時に確定申告をして、お金をとりもどす仕組みはたくさんあります。

過去記事:確定申告すればマンション買い替えで住民税と所得税が0円!

マンション買い替えのまとめ

いかがでしたか?マンションの買い替えは

自宅マンションを高く売り、価値が下がりにくいマンションに買い替える

のが基本になります。

もし、この記事を読んで、「あたしのマンションの価格ってどれくらいなんだとう?」と思うのでしたら、査定だけ出してみてはいかがでしょうか?イエイの一括査定サービスというのがあり、不動産業者を3社から4社紹介してくれるサービスです。

複数の業者にマンションを査定を出すと、マンションが高く売れる可能性が高まりますから、必ず、複数の業者に判断してもらうようにしましょう。

マンションを高く売るには、一括査定サイトを使うのは常識です!

マンションを高く売るためには、まず不動産業者複数社に査定をしてもらいましょう。業者側からみても、一括査定がもはや一般的になったため抵抗がありません。 そして何より不動産業者1社だけと契約するより、複数の業者と一般媒介契約を結ぶのが一番高く売れる可能性が高いのです。
 
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ABOUTこの記事をかいた人

40歳の家族持ちのシステムエンジニア。20代の時にマンションの買い替えを失敗し、400万円も損した経験があり、それをキッカケにマンションの業界調査に没頭。実体験や取材を重ねて、当ブログを執筆。