マンション売却で利益が出た場合は確定申告で控除申請

「マンションを売却して100万円の利益が出た~!」と言って、喜んでばかりはいられません。なぜなら利益が出れば税金(所得税と住民税)が発生するからです。

でも、不安にならなくても大丈夫です。なぜなら国はマンション売却して利益が発生した方に対しても、さまざまな控除を用意しており、ほとんどの方が確定申告すれば、税金が免除されたり、軽減されるからです。

では、どのような控除があるのでしょうか?本日はマンション研究家の私が、マンション売却で利益が発生した場合の税金や控除について詳しく解説いたします。

マンション売却での利益とは?計算式の紹介

まず、マンション売却で利益が出たかどうかは、マンション売却価格(譲渡費用を引く)からマンションを購入した時の購入価格(所得費用を引く)引いて、プラスになれば利益です。

では以下の例で具体的に説明します。

◆Aさんのマンション売却の例

①10年前にマンションを1,800万円で購入した。マンション取得費用(仲介料など含め)に100万円かかった。

②最近、2,100万円でマンションを売却、マンションの譲渡費用に(仲介料など含め)80万円かかった。

◆このケースの計算式は?

(2,100万円-80万円)ー(1,800万円-100万円)=320万円の利益!

つまり、Aさんは320万円の利益が発生いたしました。

マンション売却の利益が発生したら控除を確認しよう!

上記のAさんのように利益が発生した場合も、税金が免除(0円)されたり、税金が半額になる仕組みがあります。それが国が用意した控除です。

控除とは?
税金における控除とは、例えば給与所得から、社会保険料や生命保険料などを引いて、引いた金額に税金を課税することで、税金を軽減できることです。また控除によっては税金を免除される場合もあります。

それでは、マンション売却で利益が出た方が利用できる控除を紹介してまいります。

①マンション譲渡所得が3,000万円以下の方は税金免除!

正式名称を「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。

◆この控除の条件

・居住用(自宅)として住んでいたこと(住まなくなってから約3年以内まで有効)
・売却先が親族ではないこと
・売却した日から2年間の間、そのほかの控除を受けていないこと

詳しくは国税庁ホームページで

先に説明したAさんの譲渡所得は2,020万円(2,100万円-80万円)です。つまり、3,000万円以下ですから、このケースは税金が発生しません。税金は0円です!

ただし、譲渡所得が3,500万円である場合は、500万円に対して税金が発生します。

3500万円(譲渡所得)-3,000万円(特別控除)=500万円(課税対象額)

つまり、譲渡所得が3,000万円以下の場合は税金が発生せず、3,000万円を超えると税金が発生します。

しかし、譲渡所得が3,000万円以上の方も次に紹介する控除も必ず確認してください。なぜなら次の特例控除は、「3,000万円の特別控除」と同時に使える控除だからです。

②売却したマンションに10年以上住んでいれば、税金が半額以下に!

①で紹介した、3,000万円の特別控除と同時に使える控除です。正式名称は「10年越所有軽減税率の特例」といいます。カンタンに解説すると売却したマンションに10年以上住んでいたか?ということです。

◆この控除の条件

・売却したマンションに10年以上住んでいたこと
・売却先が親族ではないこと
・売却してから2年間、他の控除を受けていないこと

この控除は、「3,000万円の特別控除」と一緒に使うことができますので、マンションの譲渡所得が3,000万円を超えた方も、譲渡所得から3,000万円を引いて、さらにその課税額に足しての住民税と所得税を軽減できます。

◆マンションの軽減税率の表

以下の表のとおり、所得税率が6,000万円以下の場合は、

所得税30%が → 10%に!
住民税9%が → 5%に!

10年以上居住したマンションには税率の控除が受けられる制度

大幅に税金が軽減されるのです!

マンション売却で利益が出た場合の計算式例

◆Aさんのケーススタディ

Aさん
利益が出ても、譲渡所得が3,000万円以下だから税金がかからないのか!

・10年前にマンションを1,800万円で購入。マンション取得費用(仲介料など)に100万円
・最近、2,100万円でマンションを売却、マンションの譲渡費用に(仲介料など)80万円

①利益が出たか?を計算

(2,100万円-80万円)ー(1,800万円-100万円)=320万円の利益が発生!

②3,000万円の特別控除の引く計算

2,100万円-80万円 = 2,020万円が譲渡所得

つまり譲渡所得が3,000万円を超えないため、税金が発生しません!

◆Bさんのケーススタディ

Bさん
利益が出ても、控除を使えば、税金がだいぶ軽減されるんだな~!

・12年前にマンションを4000万円で購入。取得費用(仲介料など)は150万円
・最近、5000万円でマンションを売却。譲渡費用(仲介料など)は180万円

①利益が出たか?を計算

(5,000万円-180万円)ー(4,000万円-150万円)=970万円の利益が発生!

②譲渡所得を計算

5,000万円-180万円=4,820万円が譲渡所得

③3,000万円の特別控除の引く計算

4,820万円ー3,000万円=1,820万円が課税対象額で、さらに④で控除

④10年越所有軽減税率の特別控除の計算

・所得税は 1,820万円×10%=182万円
・住民税 1,820万円×5%=91万円

⑤税金の総額

182万円 + 91万円 = 273万円が税金として支払います。

Bさん
つまり、150万円近くの節税効果!

マンション買い替えの場合、税金支払を先延ばしに!

マンション買い替えの場合、マンション売却で利益が発生したとはいえ、その利益はマンション買い替えに使うことを考えると、税金による負担は数百万円です。マンション買い替えの人にとっては、新しいマンション代金の支払いにプラスして税金は大きな負担です。

でも安心してください、この税金の支払いを数年から数十年先延ばしにできるのです。それが、「特定居住用財産の買い替え特例」です。

◆この控除が使える条件

・マンションの売却益が出ている
・売却したマンションより、買い替えたマンションの購入価格が高いこと
・売却したマンションに10年以上住んでいたこと
・マンション売却先が親族でないこと
・売却した日から2年間は、他の控除を受けていないこと
・売却金額が一億円以下

※この特例には期限があり2017年12月31日までにマンション買い替えを行った方が対象です。

以上の条件を満たす方は、「特定居住用財産の買い替え特例」を使って、支払うべき税金を、買い替え先のマンションを売却する時にまで、繰り延べできるので、買い替えマンションの資金の目減りを防ぐことができます。

◆3,000万円の特例と併用ができない

ただし、この「特定居住用財産の買い替え特例」は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」との併用ができません。

実質は、どちらかの控除にするか選択することになります。

マンション売却で利益が出ても、損益が出ても確定申告をしよう!

税金というと「国が一方的にお金をとるもの」という考えがあるかもしれませんが、不動産売買においては、国も様々な控除を作っており、数百万円の節税効果が見込めます。

しかし、様々な控除も、確定申告をしなければ控除を受けることができませんので、必ずマンション売却をした翌年には、確定申告をしましょう。

マンション売却で高く売って利益をだす!

以上、マンション売却の際の、利益が出た場合の税金の話をしました。まとめるとマンションの譲渡所得が3,000万以内であれば、税金は発生しませんし、そもそも損益が出ていても税金は発生しませんが、マンションは高く売却するのが基本です。

そしてマンションを高く売るには、一括査定サービスを使って複数の不動産業者から査定をしてもらうことです。複数の業者から査定結果をもらうことで、マンションが高く売れる可能性が高くなります。

マンションを高く売るには、一括査定サイトを使うのは常識です!

マンションを高く売るためには、まず不動産業者複数社に査定をしてもらいましょう。業者側からみても、一括査定がもはや一般的になったため抵抗がありません。 そして何より不動産業者1社だけと契約するより、複数の業者と一般媒介契約を結ぶのが一番高く売れる可能性が高いのです。
 
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不動産業者1社だけに連絡を取り、査定額を依頼するより、3社以上から査定をもらった方が、マンションが高く売れる可能性が高くなります。
A社の査定額 2,500万円△
B社の査定額 2,800万円◎
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ABOUTこの記事をかいた人

40歳の家族持ちのシステムエンジニア。20代の時にマンションの買い替えを失敗し、400万円も損した経験があり、それをキッカケにマンションの業界調査に没頭。実体験や取材を重ねて、当ブログを執筆。