マンション売却の流れと手続きを完全解説

マンション売却の手続きは大変そうなイメージがありますよね?確かに慣れないやりとりや、聞いたことのない手続きが必要ですし、必要書類もたくさんあります。

でも、マンション売却に関する手続きを前もって把握しておけば、不動産業者にまかせにせず、自分自身で安心して売却を進めることができます。

本日はマンション売却を開始してから、マンションを引き渡した後まで、細かいことも含めて、全ての流れを一覧でご紹介いたします。ですから、この記事を”お気に入り”に入れておけばいつでも、マンションの流れを把握できますよ。

ではマンション売却研究家の私が、マンション売却の手続きをわかりやすく解説いたします。

マンション売却の手続き一覧

マンションの売却からの流れや手続きは以下のようになります。

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それでは一つひとつ丁寧に解説いたします。

①不動産業者に査定を依頼(業者探し)
②不動産業者と媒介契約を締結(手続き)
③マンション販売価格の決定(協議)
④マンション販売開始(宣伝)
⑤内覧会(宣伝)
⑥購入希望者と値引き交渉(交渉)
⑦マンション売買契約(手続き)
⑧金融機関に抵当権抹消手続きの相談(住宅ローンがある場合)
⑨引っ越しの各種手続き(手続き)
⑩決済(手続き)
⑪確定申告(手続き)

①不動産業者に査定を依頼(業者探し)

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業者探しは、マンションを高く売るために一番重要なポイントです。ですから間違っても1社だけでは決めずに3社~6社の不動産業者の話を聞いて、査定を依頼して納得した不動産業者と契約します。

不動産業者探しは、無料のインターネットサービスの一括査定サイトを使って探すのが、カンタンです。連絡した不動産業者には査定を依頼することになりますが、不動産業者の査定方法は二つあります。

(1)机上査定
(2)訪問査定

机上査定は、不動産業者がマンションには来ないで、電話やメールで買主から必要な情報を受け取り、周辺地域や過去の取引例から、算出した査定額です。訪問査定より正確ではなく、業者により、バラつきがでやすい査定方法です。

訪問査定は、実際にプロの不動産業者があなたのマンションに訪問して査定をします。査定時間は30分程度です。建物の状態を考慮して査定するので、机上査定より実際の売買金額に近い査定額がでます。

机上査定では、業者の査定額しかわかりませんが、訪問査定だと、顔を合わせるわけですから、業者の雰囲気や相性を見れますので、手間と時間がかかりますが、マンションを高く売却してもらうためにも、実際に会って、付き合う不動産業者を探せる訪問査定がおススメです。

②不動産業者と媒介契約を締結(手続き)

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不動産業者の査定が終わると、不動産業者と媒介契約を結びます。媒介契約は主に2種類あります。

(1)一般媒介契約

複数の不動産業者と契約できる契約。契約期間はなく、不動産業者は買主に進捗の報告義務はない。他の業者に案件が横取りされる可能性があるため不動産業者は嫌がる契約。

==>築浅で交通の便がいいなど、売れ筋物件は一般媒介契約で!

(2)専任媒介契約

不動産業者1社としか結べない契約。契約期間は三ヶ月間毎。2週間に一度、買主に報告する義務がある。他の業者に案件を横取りされないため、不動産業者が喜ぶ契約。

==>築年数が20年以上だったり、売れ筋ではない物件は専任媒介契約で!

ここで注意点は、通常、不動産業者との契約では、何も言わないと勝手に専任媒介契約になりますから、一般媒介契約希望の方は、しっかり意思表示する必要があります。ただし業者を信頼してじっくり付き合いたい。あるいはなかなか売れない物件を、長い時間待ってでも、希望額で売りたい場合なども、専任媒介契約がおススメです。

媒介契約について詳しくしりたい方はこちらの記事をご覧ください → 一般媒介契約と専任媒介契約なら「一般」の方が高く売れる理由

③マンション販売価格の決定(協議)

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マンションの販売価格は、査定額を基準にして業者と売主が協議して決めます。一般的には業者は早く売るために、、相場にあわせた現実的な価格を設定したがりますが、そこは売主の希望価格との調整になります。

また価格を決めるときは事前に値引き額も考慮して価格を決定します。例えば売りたい価格が2800万円である場合は、価格を2890万円にして、購入希望者が現れた時には、90万円を値引きして、2800万円で売却するといった、端数の値引きが一般的な値引き交渉になります。

④マンション販売開始(宣伝)

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価格が決まったら、マンションの販売開始です。不動産業者は下記の方法で、あなたのマンションを宣伝します。

◆マンション宣伝方法

①ちらし広告
②不動産業者の店頭チラシ
③ポータルサイトへの掲載(HOME’SやSUUMO)
④不動産業者の自社ホームページ
⑤レインズへの登録(不動産業者が使う物件検索システム)

これらの掲載状況は、不動産業者と専任媒介契約を結んだ場合は、2週間に1度以上の報告義務が発生しますから、営業進捗確認や、問い合わせ件数を確認しましょう。一般媒介契約の場合は、不動産業者に報告義務はありませんので、自分から不動産業者に連絡して、状況を確認します。

注意は、この報告形式は業界で決まっていませんので、業者によっては電話だったり、メールだったり、留守電のメッセージだったりします。大切なことは、業者とコミュニケーションが取れていることです。あなたからも積極的に連絡をして、状況を確認しましょう。

⑤内覧会

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マンションの宣伝を開始すると、見学者希望者が現れます。不動産業者に間に入ってもらい日程を調整します。マンションに居住中の場合は、掃除をしっかり行う必要があります。ここで汚いと思ったら買手はつきません。

内覧会の掃除に関してはこちらをご覧ください。 → マンション売却の査定・内覧の時に掃除の6つのポイント

内覧は30分程度で終わることもあれば、2時間もかかる場合がありますので、内覧中は、不動産業者に全てまかせるか、家族も立ち会う場合は、一人にして、残りの家族は外に出してしまいます。内覧者がゆっくりマンション内を確認できる状況を作りましょう。

⑥購入希望者と値引き交渉(交渉)

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マンションの売買において、値引き交渉が行われない売買は絶対にありません。不動産業者を通じて、買手と売り手の値引き交渉が行われます。

ここでは値引き交渉のテクニックはここでは解説しませんが、値引き交渉に関してはこちらの記事をご覧ください → マンション売却時の値引き交渉の上手なやり方を解説

また、急いで売る必要はなく、希望価格で売るという場合は、価格交渉は必要ありませんが、それでも端数の値引きくらいはおこなわないと、なかなか買手がつきにくいです。

⑦マンション売買契約(手続き)

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値引き交渉が終わり、売主と買主の双方が価格や諸条件に合意できれば、マンションの売買契約に入ります。売買契約では手付金を売主が買主に支払い、物件の引き渡しまでに契約が破棄されることがないように手付金を払います。

手付金についてはこちらの記事をご覧ください → マンション売却時の手付金の相場・決め方・注意点を解説

◆売却手続きで必要なもの

・印鑑
・身分証明書
・印紙税(1万円の場合がほとんど)
・手付金(売却金額の5%~10%)

⑧金融機関に抵当権抹消手続きの相談(住宅ローンがある場合)

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住宅ローンを借りてマンションを購入した場合は、マンションには金融機関によって抵当権が設定されています。抵当権を抹消しないと、マンションを勝手に売ることはできませんので、お金を借りた金融機関に事前に相談しておきます。

抵当権は、住宅ローンを完済しないと抹消できません。ですから決済日には銀行への住宅ローンの返済も同時に行います。

金融機関に相談するタイミングは、売買契約を結んでからでも問題ありませんが早いに越したことはありません。金融機関に「○月○日にマンションを売却して、一括繰り上げ返済を行いたいのですが、抵当権抹消の手続きをお願いします」と事前に伝えましょう。

万が一、抵当権を抹消できないようなことがあれば、契約不履行で損害賠償請求されたり、手付金の2倍を買主に払わなくてはいけませんから、金融機関の事前連絡は手続上、重要です。

⑨引っ越しにともなう各種手続き

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居住中のマンションの場合は、決済の前に引っ越しておく必要がありますから、引っ越しの各手続きが必要になります。

◆引っ越しに必要な手続き一覧

(1)転出届・転入届
(2)住民票の転居届
(3)印鑑登録の住所変更
(4)運転免許証の住所変更
(5)マイナンバーの住所変更
(6)車庫証明
(7)国民保険の住所変更(各自治体・役所)
(8)転校手続き(子供がいる場合)
(9)電気・ガス・水道の変更手続き(各会社)
(11)銀行・携帯電話・保険・クレジットカード等の変更届
(12)車庫証明の変更届
(13)児童手当・年金の住所変更

引越しだけでも、大変な手続きですから、抜けが無いようにチェックリストを作って、抜けている手続きがないか確認しましょう。

⑩決済手続き

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決済の日に行われる内容は以下のとおりです。どれも非常に重要な手続きです。

◆決済日に行われる手続き一覧

(1)残金の支払い
(2)抵当権の抹消手続き
(3)マンションの登記手続き(所有権移転登記手続き)
(4)不動産業者や司法書士への報酬の支払い
(5)物件の引き渡し

当日は関係者が全員集合いたします。

◆決済日に出席する人

 

◆必要書類

・マンションの登記済権利証または登記識別情報
・印鑑証明書1通(三ヵ月以内のもの)
・住民票1通
・固定資産の評価証明書
・身分証明書
・実印
・抹消登記に必要な書類

決済日当日の流れに関してはこちらの記事をご覧ください → マンション売却日の決済の流れや場所・所要時間を解説

⑪確定申告

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マンション売却で、損をしても得をしても確定申告を必ず行います。なぜなら確定申告を行うと、ほとんどの方が控除を受けられるので税金が免除されたり、半額になるからです。特にマンション売却で損失が発生した方は、必ず確定申告を行い、還付金を受け取りましょう。

◆確定申告で受けられる控除の例

(1)譲渡所得が3000万円以下の場合は所得税と住民税が免除!
(2)売却したマンションに10年以上住んでいた場合は税金が半額
(3)譲渡損失が発生した場合、損益で所得税や住民税が戻ってくる!

これらの控除を受けるには確定申告で申告しないといけません。詳しくはこちらの記事をご覧ください。 → マンション売却で利益が出た場合は確定申告で控除申請

マンション売却の手続きのまとめ

本日はマンション売却の手続きを解説しました。ほとんどの事は不動産業者が指示・サポートしてくれますが、金融機関への連絡や、確定申告などは買主の責任において行う必要がありますから、念頭に入れておきましょう。

これだけの手続きを不動産業者と一緒に行うのですから、業者選びは大切です。そしてマンションの売却は査定からはじまります。売るのが少し先でも、先に査定だけ依頼しておくのも良いでしょう。

不動産業者は一括査定サイトで2社から6社紹介してもらいましょう。マンションが高く売れる可能性が高まります。

マンションを高く売るには、一括査定サイトを使うのは常識です!

マンションを高く売るためには、まず不動産業者複数社に査定をしてもらいましょう。業者側からみても、一括査定がもはや一般的になったため抵抗がありません。 そして何より不動産業者1社だけと契約するより、複数の業者と一般媒介契約を結ぶのが一番高く売れる可能性が高いのです。
 
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ABOUTこの記事をかいた人

40歳の家族持ちのシステムエンジニア。20代の時にマンションの買い替えを失敗し、400万円も損した経験があり、それをキッカケにマンションの業界調査に没頭。実体験や取材を重ねて、当ブログを執筆。