不動産業者に7つの質問!中古マンション売却のコツとは?

マンションを高く売るにはどうすれば良いのでしょうか?その秘訣を一番知っている人は、誰かと言えば、間違いなくベテランの不動産業者です。筆者の大学時代の友達に、不動産業界で営業を18年経験し、最近、独立した不動産業者がいますので、今回は彼にマンション売却について7つの質問をしてみました!

質問①マンションを高く売るには?
質問②マンションの売り時ってオリンピック前なの?
質問③マンション売却に強い業者の特徴は?
質問④築10年以内にマンションを売った方がいいの?
質問⑤リフォームして高く売れるの?
質問⑥マンションが売れない時、業者を変えて仕切り直しは可能?
質問⑦なかなか売れないマンションがどうやって売るの?

不動産業者の回答をご覧ください!

質問①マンションを高く売るには?

筆者
ぶっちゃけ、中古マンションを高く売るにはどうすればいいの?
友達の不動産業者
安く仕入れることだよ!

いかにも不動産業者らしい解答です。つまりマンションを高く売るためには、安くマンションを買う必要があるということです。しかし、ほとんどの方が投機目的でマンションを買っているわけではなく、安く仕入れるという考え方はないため、安く仕入れていない、今すぐ売ろうとしている方には役に立たないと思ってはいませんか?

しかし、昨今は中古マンション価格は高騰につぐ高騰を続けていますから、リーマンショック後に中古マンションを買った方は、そのつもりがなくても、マンション購入時に安く購入(仕入れて)している可能性が高いです。ですから、一度相場を調べてみる意味でも、不動産業者に査定を依頼しましょう。

なぜなら相場を知っておかないと、せっかく安く仕入れたのに、売り時を逃す可能性が高いからです。ですからマンションを高く売却するには、すぐに売る必要はありませんが、査定だけ受ける必要があります。

自宅マンションの相場を把握していくことが、一番のコツだからです。

質問②マンションの売り時ってオリンピック前なの?

筆者
今、中古マンションが高騰していて、売り時って言われているけど、オリンピックまで続くの?
友達の不動産業者
確かに、今売ると相場は高いよ。でもね、株みたくがーーって価格が上がったり、下がったりすることはないよ。僕の個人意見だけど、オリンピックの後、少ししてからが、相場のピークだと思う。

筆者
じゃー、オリンピック直前に売るのは、高く売れそうだね!
友達の不動産業者
はは、相場が上がればね、でもね、マンションの買い替えの人は気をつけなきゃいけない事実があるよ。相場が高くなるということは、買うマンションも高くなるんだよ!

なるほど!と思いました。私の友人によると、確かに今の中古マンション相場は全体的に価格があがっているとのこと。でもマンションを高く売れるということは、買うマンションの相場も高くなっているということです。売却だけの人は問題ないけど、マンション売却理由の多くの人が買い替えだから、これは気をつけないといけない点です。

つまりマンション売却で高く売りたい人は、買い替えの場合、購入するマンションの価格も考慮しなきゃいけないってことなんです。

質問③マンション売却に強い業者の特徴は?

筆者
マンションの売却に強い不動産業者に特徴はあるの?
友達の不動産業者
一概には言えないけど、業界的には若い人がマンション売却に強いイメージがあるよ。例えば駅前に古くからやっている不動産屋ってあるでしょう?
筆者
確かに古そうな不動産屋はどこの駅前にもあるよね。中を覗くとおじいさんが経営していそうだよね!
友達の不動産業者
昔から営業している古い不動産業者はだいたい管理で、生計をたてているんだ、あとは年に1回の地域の大きな不動産取引でお金を稼いでいるんだ。それだけで仲介手数料が500万も発生するって話も聞いたことがある。そういった業務がほとんどで、普段マンションの売買なんてやっていないんだよ。

つまり、この話からわかったのは、町の古い不動産業者や、お年寄りの担当者は、全体的な傾向として、マンション売買に強くないってことです。それを見破る方法として、ホームページの宅建番号のカッコが(10)を超えると、そういう業者の可能性が高いそうなんだ。

マンション売買の仲介を依頼する業者はおじいちゃん業者を避けて30代~40代の若い目のベテランが一番!

質問④築10年以内にマンションを売った方がいいの?

筆者
築10年以内に売ると、やっぱり高く売れるの?
友人の不動産業者
そうだね、10年未満だと、築浅と広告が打てる。築浅と広告が打てれば、見る人の興味を引くから、価値をあげられるね。

たしかに、マンションのちらしに「築浅」と書いていれば、新しいマンションという感じがするし、興味を引くから買手の関心を引くので、売りやすいはずです。高く売るという点では、10年以内に売ることは間違いじゃないということです。

質問⑤リフォームして高く売れるの?

筆者
古いマンションはリフォームした方が高く売れるの?
友達の不動産業者
築10年程度だったら、リフォームは必要ないけど、それ以上だと、補修したほうがいいよね。クロスやキッチン給湯器、ユニットバスとか目につくところを綺麗にする。だいたい20万円から50万円くらい出すのが基準だよね

やはり築年数が古いマンションで、劣化が目立つようだと補修をかけたほうが良いようです。ただフルリニューアルすると、マンション売却価格でリフォーム代金を回収できないので、劣化が目立つ部分だけを重点的に行います。

50万円を限度に、劣化が激しい部分をリフォームしよう。

質問⑥マンションが売れない時、業者を変えて仕切り直しは可能?

筆者
マンションが全然売れなくて、業者を変更するってあり?
友達の不動産業者
それは、ありだよ!業者変えると、売れる可能性もある。だけど注意しなくちゃいけないのは、ポータルサイトにのっかた物件を削除することだよ。何ヶ月もポータルサイトに掲載されたままだと、ユーザーからは「この物件売れ残ってんなー」って思われているんだ。だから、ポータルサイトの削除をしっかり不動産業者に依頼しなきゃいけない。忘れている業者も多いよ。

長く物件が売れないと、ポータルサイトにずーと掲載されている状況が続きます。マンションを購入するユーザーも、毎日ポータルサイトをチェックしているから「あれ、この物件まだ売れないんだー」と、すっかり売れないマンション物件のレッテルを貼られてしまいます。こうなると高く売るのは困難です。

もし、不動産業者を変えて、出直したい時は、前の不動産業者に「ポータルサイトから物件情報を消してください。」と伝えてください。通常は言わなくても、広告費も不動産業者の負担でかかってますから、物件情報は業者が消すのが当たり前ですが、担当者が忘れていることがよくあるのです。

不動産業者を変えて、再びマンション売却をやり直す場合は、必ず自分の目で、ポータルサイトを確認して、以前の自宅マンション情報が消えていることを確認しましょう。そうしないと、いつまでも売れ残り物件という扱いになってしまいます。

質問⑦なかなか売れないマンションがどうやって売るの?

筆者
売れないマンションを売る時って、大幅に値下げする以外に方法あるの?
友達の不動産業者
不動産には必ず相場があるから、値下げを行えば売れないことはない。でも売主が絶対に値下げしたくないっていう場合は、レインズやポータルサイトに登録しないで、マーケットに情報を出さないで、ひたすら買主の出現を待つやり方あるんだよ!
筆者
え、でも、そのやり方だとなおさら売れないよね?
友達の不動産業者
確かに露出はなくなるから買い手を探しづらい。だけど、マーケットに出てないから他の物件と比較されずらく、値段を下げたくない人には、このやり方を使うんだ。
筆者
それって囲い込みとちがうの?
友達の不動産業者
囲い込みは、売主をだまして、買い手を探して、両手を狙う方法。この方法は別に両手を狙っているわけではなく、横の不動産業者のつながりは最大限に使うから、囲い込みとは違うよ

つまり、レインズやポータルサイトへの登録は、露出が大きくなる分、他の物件と必ず比較されてしまいます。だから条件の良くないマンションはこの方法だと、値段勝負になり、値下げ以外に売れなくなってしまいます。

だから売主さんが「絶対に〇〇〇〇万円以下では売らない!」という方は、情報を公開せずに、担当の不動産業者だけで情報を囲っておくのです。デメリットは露出力が全くなくなり、売れるのにかなりの時間がかかりますが、メリットは価格がマーケットに出ないため、買い手が見つかった場合、希望額で売れることなのです。

本当に売れるの?と思うかもしれませんが、1年も2年も待つと、不動産業者の横のつながりで、ポッと買い手が出てくるとのことです。(囲い込みとは、ここが違いますね)ただし、絶対売れる保証はありませんし、待っている期間にもマンションの価値は下落してしまうこともあるので、その点は留意しましょう。

結局マンションを高く売るのは業者の手腕!

以上が、不動産業者の友達に聞いた話でした。そしてこのような業界の裏話までわかる彼は、38歳のベテランの不動産業者です。マンション売却の仲介に彼のような担当に当たれば、ラッキーですよね。

でも最後に彼が言っていたのは「地域には、その地域に強い不動産業者が必ずいる。彼らは顧客リストを持っていて、すぐ決まる場合も多い」とのことです。このように優れた業者というのは、横のつながりも強く、買い手を見つける力も強いのです。

では、あなたがその地域の優れた業者に会うにはどうすればよいのでしょうか?それは一括査定サイトを使って、3社~6社の不動産業者を呼んで、話をしてみればよいのです。

ちなみに一括査定サイトはたくさんあるけど、どこでもいいということではなく、加盟店数が多いサイトじゃないと、そもそも業者がいないことも多いです。

だから一括査定サイトは一番老舗のイエイが加盟店数が一番多いから、このサイトを使って

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マンションを高く売るには、一括査定サイトを使うのは常識です!

マンションを高く売るためには、まず不動産業者複数社に査定をしてもらいましょう。業者側からみても、一括査定がもはや一般的になったため抵抗がありません。 そして何より不動産業者1社だけと契約するより、複数の業者と一般媒介契約を結ぶのが一番高く売れる可能性が高いのです。
 
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B社の査定額 2,800万円◎
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ABOUTこの記事をかいた人

40歳の家族持ちのシステムエンジニア。20代の時にマンションの買い替えを失敗し、400万円も損した経験があり、それをキッカケにマンションの業界調査に没頭。実体験や取材を重ねて、当ブログを執筆。