投資失敗したワンルームマンションを高値で売却した友人の話

1年前に友人が投資用マンションの営業を受けて、

「都内で立地もいい案件で、利回り8%です!年金替わりにどうですか?」
「大学が近くにありますし、入居者が途切れることはありませんよ!」
「売主が急に現金が必要になって、たまにしか出ない物件です!」

という営業トークを受けて、勢いで1500万円で築30年の中古の投資用にワンルームマンションを住宅ローンを組んで購入しました。当初の想定は下記のような想定でしたが

予定:1500万円(購入額)÷ 8%(利回り)÷12ヵ月 = 10万円(家賃)

実は立地は良く、大学が近くにあっても近隣に安いアパート・マンションは多く、家賃は、想定の半額近くで、実際の利回りは4.6%程度になってしまいました。

実際:1500万円(購入額)÷ 4.6%(利回り)÷12ヵ月 = 5万8000円(家賃)

このまま所有していても、10年後、20年後も今の家賃が維持できるかは築30年で、怪しく、今になって、マンション売却の研究が趣味の私に泣きついてきました。

そこで2人で相談した結果、購入してまだ1年とちょっとですが、手遅れにならないうちに売却してしまうことにしました!本日は1500万円で購入したマンションを1600万円で売却した体験記を紹介いたします。

購入した中古ワンルームマンションの相場を知る

友人は東京都目黒区祐天寺駅から徒歩6分の物件を買いましたので、まずは1500万円で購入した相場を「スーモ」や「ホームズ」のポータルサイトで、似たような物件を探しました。

同じマンションが売りに出ていれば、一番参考になるのですが、売りに出ていなかったので、下記の3つの条件が近いワンルームマンションを探しました。

・駅からの距離
・築年数
・間取り

その結果、以下のマンションがみつかりました。

【SUUMOで検索】
販売価格1700万円 築年数28年 占有面積14,19㎡

友人のマンションが1年前、下記の条件で購入しました。

【友人のマンション購入時】
販売価格1500万円 築年数30年 占有面積13,67

これは、かなり近い条件です。ひょっとしたら!購入金額より高く売れるかも!と思い二人で希望を見出します!

 

まだ売れたわけではないのに、すっかり喜ぶ友人!

こんなんだから、変な投資マンション買っちゃうのかな~

売却目標金額を1680万円に設定!

そこで私たちは先ほどの近い条件の物件を参考に売却目標金額を1680万円にしました。

いきなり調査せずに不動産業者に会ってしまうと、「だいたい1300万円ですね~」など簡易査定言われてしまうと、「そういうもんなんだな」と不動産業者のペースに飲まれてしまいます。

ですから、不動産業者に会う前に売却するマンションの相場から「売却目標金額」を決めておくようにしましょう。それではこの金額を不動産業者には言わずに、不動産業者探しをはじめます。

その地域に強い不動産業者を探す!

さて、ここからいよいよ不動産業者探しです。友達がインターネットで、「祐天寺 マンション売却」と検索して、大手の不動産業者が一番上に出てきたので、そこに申し込もうとしていたので、

ちゃんと数社に査定してもらってから業者を決めないとダメ~!
友人
え、大手だし、祐天寺周辺の実績ありそうだからいいんじゃないの?

検索結果の上位に出てくるからといって、祐天寺近辺に強いという保証はないのです。ですからちゃんと、祐天寺近辺に強い不動産業者に依頼するには、「不動産の一括査定サービス」を利用します。そして最低3社以上に査定してもらいます。

その地域に強い業者で複数の業者から査定をもらうことで「マンションが高く売れる可能性を増やす」のです!

私たちは、イエイという老舗の不動産一括査定サービスに申し込んで、不動産業者を6社を紹介してもらいました。6社!って多いと思いますが、ちょっとでもマンション売却額を増やすためなのです!

不動産業者からワンルームマンションの査定額をもらう

大手や地元の企業含めて、6社からワンルームマンションの査定をいただきますが、簡易査定ではなく、訪問査定で6社に来てもらうことにしました。なんとかスケジュールを調整して、土日の2日間で6社すべてに会いました!

査定の結果。。。

A社 1380万円
B社 1700万円 ==>一番高額!
C社 1520万円
D社 1450万円
E社 1600万円
F社 1400万円

そして友人はB社の高額な査定額を聞いてすぐにB社に依頼しようと、考えてましたが!

私「査定価格で選んじゃダメダメ!ちゃんと信頼できて、経験豊富な業者に依頼しないと!」

ここで重要なマンション売却の重要な法則があります。

査定額 ≠ マンション売買額(決して同じ金額にはなりません)

査定額は参考額で、マンション売買額ではないのです。だから、査定額よりも重要なのは、以下の質問をしてみることです。

「1,700万円で売れる根拠を教えてください!」

この質問をして、相場の事や、過去の似たような物件の取引の話など、根拠が十分で、ワンルームマンションの売却の経験・実績を見極めることが重要なのです。

それともう一点!多くの人が勘違いしているのですが、複数の不動産業者に売却の依頼することが可能なのです!それが一般媒介契約です!

一般媒介契約についてはこちらをご覧ください → 一般媒介契約と専任媒介契約なら「一般」の方が高く売れる理由

不動産業者にマンション売却を依頼すると、ほっておくと専任媒介契約になってしまいますが、一般媒介契約を結べば、複数の不動産業者に依頼することができるのです!

ここでワンルームマンションを高く売るコツをまとめておきますね。

ワンルームマンションを高く売るコツ

✔一括査定サービスで複数社(できれば6社)に査定額をだしてもらう!
✔査定額の根拠を聞き出し、ワンルームマンション売却の経験・実績で業者を評価!
✔2社から3社と「一般媒介契約」を結ぶ!

その結果、私たちは下記の業者にマンション売却の依頼をだしました。

A社 1380万円
B社 1700万円 ==>一般媒介契約を結ぶ
C社 1520万円 ==>一般媒介契約を結ぶ
D社 1450万円
E社 1600万円 ==>一般媒介契約を結ぶ
F社 1400万円

さすがに、一括査定サービスを使ったので、怪しい業者はいませんでした。

高めの金額を出した3社に、祐天寺近辺に強い実績と、ワンルームマンション売却の経験を聞けたのと、なにより1700万円の不動産業者は「チャレンジ価格です!我々におまかせください!」とやる気があったので、一番高額な業者を含めた3社と契約を結びました。

投資用マンションだから居住者がいます。内覧できないのですが、、

各、不動産業者がいよいよ、マンションを売りに出します。設定額を当初の1680万円に設定して、各社に販売をお願いしますが、ここで友人が

友人「そもそも居住者がいて、内覧できないんだけど、そんなマンション買う人いるの?」
私「居住者がすでにいることがメリットの場合もあるんだよ!オーナーチェンジだから!」

本当に友人は何も知らないんだな。。と思ってしまいました。当然居住者がいると、内覧はできませんが、マンション購入者にとっては、メリットもあるのです。ここで私が「オーナーチェンジ」のメリットとデメリットについてまとめてみました。

買主から見たオーナーチェンジのメリット・デメリット

メリット
・すでに居住者がいるから、購入後すぐに家賃収入が入る
・すでに居住者が入ることから、居住者がつく物件である安心感

デメリット
・マンションの内覧ができないので、買主が確認できない。
・現在の居住者との賃貸契約が終わるまで、家賃を変更できない。

ワンルームマンションの販売を実施!

そして、ついにワンルームマンションの販売を実施です!そしてマンションを高く売るコツは、「早く売る」ことなのです!下記の表をご覧ください。

マンションが売り出してから、値段の下落率を表すグラフ
(縦軸:価格下落率、横軸:期間)

 

引用記事:売却期間別 中古マンションの価格かい離率(三大都市圏)

この表を見てもらえば、わかるように、マンションを販売に出して1年も経過すると20%近く下落してしまいます!

ですから早くうるためにも”一般媒介契約”で、複数の不動産業者に宣伝してもらい、お客さんの目に止まる機会を増やすのです!

一般媒介契約の注意点は、不動産業者は売主に報告義務がないことです!ですから、私たちからマメに連絡するのがコツです。

・レインズに登録しましたか?(不動産業者が使う物件情報検索システム)
・ちらしは巻いてくれましたか?
・ホームページへの掲載はしてくれましたか?
・不動産ポータルへの登録はしてくれましたか?

結局のところ、不動産というのは、業者が本気になれば売れない物件はないのです!

ですから、不動産業者も人ですから、案件の中で優先順位はありますが、売主がやる気だと、不動産業者にも、その気持ちは伝わるのです。

ですから、こちらから頻繁に連絡します。そして私も友人に言って、マメに不動産業者に連絡させました。

広告開始から二ヶ月目で買いたい人が現れる!

ついに、ワンルームマンションを買いたい人がB社経由で現れました。今まで3人から興味がある連絡を受けましたが、話は流れていました。友人と二人で、値段下げるか・・と相談していた矢先でした!

買主さんは20代後半のサラリーマンです。どうやら初めての投資マンションを独力でさがしていたようです。また祐天寺に住んでいる方でした。どうやら実家が近くで「最悪は自分で住む」という意図があるのかもしれません!まー買主さんが納得してくれるのが一番です!

売りに出してみないと買いたい人がいるかどうかなんてわからにもんなんです!

その後、値引き交渉をで端数の80万円を値引きした結果!

1,600万円で交渉成立しました!

 

そして決済の時には、友人、買主、不動産業者、銀行、司法書士など関係者が全員集まり、売却と同時に住宅ローンも一括返済しました!

今回は運が良かったです。築年数は古いとはいえ、東京オリンピック前で都内のマンション相場はあがっていたのも幸いさいました!

投資用マンション売却後の税金について

100万円の利益が出て喜んだ友人ですが、喜ぶのは早いです。100万円の譲渡利益がでてますので、税金が発生します。それを告げると友人が、

友人「ええ、税金って複雑そう。。高そうだし。。。いくらかかるの?」

と言ってきたので、解説することにしました。税金の計算って実はシンプルなんですよ~!

①マンションを売却して、購入時より利益がでたか?

Yes ==> 税金発生!所得税と所得税が発生します!
No    ==> 税金なし!あとは確定申告しましょう!

②上記で”Yes”の人は、売却したマンションが5年以下の所有は短期譲渡所得、5年以上の場合は、長期譲渡所得です。下記の表の計算式の通りです。

 

※表は準備中

私の友人の計算は下記のようになります。

100万円(譲渡益)=1600万(マンション売却金額)-1500万(マンション購入金額)

39万円=所得税(100万円×30%) + 住民税(100万円×9%)

※計算を簡単にするため、仲介手数料や譲渡にかかった費用などは入れていません。

今回のマンション売買による税金は39万円になります。

ワンルームマンション売却で儲けがでたら確定申告!

今回ワンルームマンションの売却により、100万円の譲渡益がでたので、譲渡所得税として39万円(所得税+住民税)が発生します。それを告げると友人が

友人「でも、どうやって税金を払うの?それ?」
「2月に確定申告すると、申告書に納付書が同封されているから、そこの納付額を書いて、銀行とかインターネットで振り込むんだよ。」
友人「確定申告しなければいいんじゃない?」
「延滞税とられて損するよ!」
友人「う、ちゃんと払います!」

そうなんです。確定申告をしないと、あとで延滞税が発生してえらいことになりますから、マンションを売却したら必ず、翌年の2月に確定申告をしましょう。

そして今回友人は控除を受けられませんが、

様々な確定申告のメリット
✔マンション売買で損をした場合
✔居住用のマンションで3000万円以下の場合
✔マンションの買い替える場合

などなど、所定の条件がありますが、実は税金が0円になったり、控除を受けたりすることができるので、確定申告は必ず受けましょう。

最悪の場合は任意売却という最終手段が!

今回は、中古のワンルームマンションということもあり、金額もそこまで高くなく、また友人も購入後1年で迅速に決断した結果、なんとかなりました。

しかし、もしこれがもっと高額な投資マンションであり、居住者が決まらず、月々の住宅ローンも滞ってしまうと、競売にかけられて、二束三文で売られてしまいます。

そうなる前に任意売却をしましょう。任意売却とは、債務者と相談して、住宅を売却し、残ったローンを返せる範囲の月々の支払に調整するものです。

任意売却には、任意売却専門の会社があるので相談してみるといいでしょう。

任意売却であっても、一括査定サービスに相談してみるのがいいですよ!

マンションを高く売るには、一括査定サイトを使うのは常識です!

マンションを高く売るためには、まず不動産業者複数社に査定をしてもらいましょう。業者側からみても、一括査定がもはや一般的になったため抵抗がありません。 そして何より不動産業者1社だけと契約するより、複数の業者と一般媒介契約を結ぶのが一番高く売れる可能性が高いのです。
 
私がおススメする無料一括査定サービスは”イエイ”!
不動産業者1社だけに連絡を取り、査定額を依頼するより、3社以上から査定をもらった方が、マンションが高く売れる可能性が高くなります。
A社の査定額 2,500万円△
B社の査定額 2,800万円◎
C社の査定額 2,380万円△
D社の査定額 2,700万円○
B社の査定額は、C社より420万円も高い!複数社に査定をお願いするだけ、マンションが高く売れる可能性が高まる仕組みが無料の一括査定サービスなんです。

ABOUTこの記事をかいた人

40歳の家族持ちのシステムエンジニア。20代の時にマンションの買い替えを失敗し、400万円も損した経験があり、それをキッカケにマンションの業界調査に没頭。実体験や取材を重ねて、当ブログを執筆。