マンション売却の理由でもっとも多いのが「買い替え」や「住み替え」による理由です。しかし、その場合に気になるのが
買い替えや住み替えの場合、次に住む場所が決まってなければ、居住中の販売となりますから、売却できるのか不安かもしれませんね。でも安心してください。本日紹介する５つのコツを押さえれば、空き家でなくとも居住中にマンションをちゃんと売ることができます。
本日はマンション研究家の私が、マンション売却時の居住中と空き家のメリット・デメリットを解説いたしますので、ご覧ください。
居住中と空き家はどちらが売れるのか？
まずあなたが売る立場ではなく、マンションの買い手だと考えた時、買おうとしている中古マンションはどちら居住中と空き家のどちらが検討しやすいでしょうか？
当然、空き家ですよね？なぜなら以下のポイントのとおりです。
◆空き家が良いポイント
・好きな時間に内覧できる
・気軽に見学できる
・ベランダ・収納など気になるポイントも確認しやすい
ですから、買い手さんがマンションを探すときに最初から「居住中」を検討からは除外する人もいます。
ですから結論からいえば、マンションが空き家の方が売れる可能性は高いのです。では居住中のマンションが売れないか？と言えばそんなことはありません。多くの方が居住中のマンションを売却しています。
居住中の方でも、マンションを売却しやすくするコツを解説しますが、その前にマンションの居住中と空き家のメリット・デメリットを解説します。
居住中のメリット！
①見学者にとっては、住んでいる人にしかわからない質問ができる！
→ 例えば、隣や近隣住民はどんな方なのか、あるいは騒音の事なのどを聞くことができるので、こういった情報は不動産業者もわからないので、見学者にとってはありがたいです。
②売主が契約前にクレーマーの可能性のある購入希望者を排除できる！
→ どんな方が住んでいるのか？どんな方が買うのか？ということもマンション売買では重要なのです。よくある話なのですが、内覧に来た方が、挨拶もせず、自宅をくまなく勝手に見て回り、売主の了解も得ず、ベランダに出たりとやりたい放題。
後日、失礼な見学者から連絡があり「買いたい」との連絡があっても、売主さんは「あんな失礼な人に売りたくない」
こういったことはすごく多いのです。
売主は売っても、マンションに対して責任をもたなくてはいけません。それを瑕疵担保責任もといい、契約後でも「過剰にクレーム」言われる可能性もありますので、契約を進める前に購入希望者を確認できる点はメリットです！
もし、そういう方と出会った場合は、業者に「もう他の人で契約を進めてます」と断ってもらいましょう。瑕疵担保責任については前の記事をご覧ください → マンション売却時の瑕疵担保責任とは？
③購入希望者は売主の人柄で、購入を決めるケースもある！
→ マンション購入の決め手になる理由で多いのが、内覧者が売主に好印象を抱いたケースです。
実は、好印象をもってもらうと、契約もポンポン進みます！不動産にかぎらず、我々も服を買ったりするとき、モノよりも店員の雰囲気で買ったりしますから、同じ理由ですよね！
居住中のデメリット
①居住中だと、最初から検討しない人が一定数いる
→ これはどうにもなりません。どんないい物件でも、居住中のマンションを検討しない人が一定数いますし、空き家の方が見学に申し込みやすいこともあります。マンションを高く売るには多くの人に見てもらうことも重要ですから、この点が最大のデメリットになります。
②見学者が、収納や押入れなど気になるポイントが見ずらい
→ 見学者は、「押入れの中みてもいいですか？」などはやはり聞きずらい質問。見学者の中には、遠慮して言わない人もいます。もしあなたと同じような条件のマンションでどちらかまよった時、「あっちは空き家で、収納も確認できたから」などの理由で、検討からはずされることもあるのです。これはデメリットです。
③見学者との日程調整が難しい
→ 空き家の場合は、見学者が見たい時間に見れますが、居住中だとそうもいきません。さらにいつ見学者がくるかもわかりませんので、売却が決定するまでは、心がやすまりません。
④マンション売却中は、常に部屋をキレイにする必要がある
→ いつ内覧者がきてもいいように、部屋をキレイに保つ必要があります。掃除好きな方ならデメリットではないかもしれませんが、そうでなければ結構大変です。（でも部屋がキレイだと気持ちいですよね！）
空き家のメリット
①空き家の方が、見学申し込みが多い
→ 空き家の方が、見学希望が多いです。居住中だと遠慮してしまうことがありますからね。見学者も「空き家の中から決めよう」と無意識的になっている方も多いです。
②見学者がすみずみまで見学できる
→ 収納やベランダなど好きなように、満足するまで見学できます。
③見学者が好きな日程で見学できる
→ 居住者がいないので、業者と日程調整するだけでスムーズです。
④複数の見学者が同じタイミングで内覧すると、あせって買う効果も！
→ 見学中に、他の不動産業者が連れてきた見学者が現れることもよくありますよね。オープンハウスだと、よくあります。そうすると見学者の心理として「人気ある物件なんだ～、ほかの人に契約されたら嫌だな～」という心理がどうしても生まれるて、焦って決める方もいます。
空き家のデメリット
①住んでいる人の情報が聞けない
→ 空き家の場合は、住んでいる人の情報が聞けないのがデメリットです。戸建てより、マンションの方が、上下左右の近所は気になりますし、騒音などはどうか聞きたいはずです。不動産業者に聞いてもいい事しか言わないはずですから、やはり居住者に聞くのがよいでしょう。
②フローリングの痛み具合などが、隠すものがないのはっきり見える
→ もしフローリングが痛んでいる場合、絨毯や家具など隠すものがないため、はっきり露見します。この場合は、居住中の場合にメリットがあります。まーでもバレちゃうので、気になる場合はフローリングを張り替えたほうがいいでしょう！
③人が住まなくなると、劣化が進む
→ もし、空き家にしてすぐに売れない場合は、しだいにマンション内の劣化が進みます。居住空間というのは、人の手でつねにメンテナンスされているものなのです。また空き家にする場合は、ハウスクリーニングを入れましょう。３LDKだと６～７万円くらいでクリーニング可能です。
居住中でもマンションが売れる５つのコツ！
マンション売却時における、居住中と空き家のメリットとデメリットを解説しました。結論を言えば、空き家の方が早くマンションが売れる可能性が高まりますが、居住中であっても心配する必要はありません。
下記のコツを使えば、マンションは必ず高く売れるからです。では解説いたします。
◆コツ１ 遠慮しないで見学しやすい雰囲気を作る
見学者が訪れたら、最初に
「気軽に見てってくださいね～、ベランダでも、押入れでも好きなようにみてくださいね！私はリビングにいますので、なにか質問があれば遠慮なくおっしゃてください！」
と一言いうだけで、反応ががらりと変わってきます。ようは、遠慮させないようにすれば、空き家のメリットと同様にすきなように確認することができます。またご自身は、つきそわないでリビングに座ってまっているといいでしょう。
ここで見学者についていくと「気を使うな～」と思われてしまいます。付き添いは不動産業者にまかせましょう。
◆コツ２ 不用品をすべて捨て、モデルルームのようにする
どうせ、マンション売却後は引っ越すのですから、居住中に不要なもの、古い家具などはすべて捨ててしまいましょう。モノが少ないとすっきりした空間になります。
モデルルームのような空間を目指しましょう。そうすれば見学者も住むイメージがつきやすく、またキレイで購入へ前向きになるからです。
◆コツ3 アピールは逆効果、聞かれたことにスラスラ回答できるようにする
アピールをごり押しで行っても、気軽な気持ちで見学に来た人には、「よく話す人だな～」と悪い印象を持たれることになる場合もあります。
それよりも聞かれたら、こたえれるようにしておきましょう。
◆コツ４ 見学者が来るときは、不動産業者への付き添い以外は全員外に出す！
見学者が来る日程が決まったら、説明する方以外は、全員外にでてもらいましょう。人がいると落ち着いてマンション内を確認できませんから、これは当然ですね。
◆コツ５ やっぱり掃除が重要！
そしてやはり、掃除が大事です、内覧会の掃除は前の記事で紹介してますのでこちらをご覧ください → マンション売却の査定・内覧の時に掃除の６つのポイント
マンション売却時は居住中でも売れます！
空き家の方が売れやすいのは事実です。
しかし、居住中のマンション売却時にしかない、メリット、つまりあなたの人柄だったり、あなたしか、わからない情報であったりと、見学者にもメリットがありますから、それをうまく活かせば、マンションを高く売ることができます。
また、それと同じくらい大事なのは、不動産業者選びです。マンションを高く売るためには、複数の業者に査定してもらうのが常識です。なぜならマンションが高く売れる可能性が高まるからです。
複数の不動産業者に査定してもらうには、あなたのエリアの業者を無料で一括で紹介してくれる。一括査定サービスが便利です。
