高く売るためのマンション査定の7つのポイント

マンションの売却を検討している人は、結婚や離婚、家族構成の変化や急にお金が必要なったり、あるいはマンションを相続したりと理由は人によって様々でしょう。でも共通しているのは、「できるだけマンションを高く売りたい」ということですよね!

まず、ご自宅のマンションの査定を業者にお願いすると思いますが、ちょっと待ってください!

何も準備せず単に「大手だから」「地元の不動産屋だから」という理由で、不動産業者を探そうとしていませんか?マンション査定でできるだけ高く買い取ってもらうには、7つのポイントがあります。

本日は7つのポイントをマンション売却の研究家の筆者が根拠を説明しながら解説いたします。

マンション査定を依頼する前に必要なこととは?

まずは基本!マンションを売るには二つの方法がある!

みなさんは、マンションを売る方法は買主を見つけて売却する方法しかないとおもうかもしれませんが、実はもう一つ方法があります。それが以下の②の方法です。

①通常のマンション売却
②不動産業者があなたのマンションを買い取る「マンション買取」

マンション買取とは?

マンション買取とは、一般の人に買ってもらうのではなく、不動産業者に直接買い取ってもらう方法です。「急いで売りたい」、「とにかく現金がすぐに欲しい」といった場合に利用されるのが不動産業者によるマンション買取です。

ただし買取は通常の売買よりも、値段が安くなるというデメリットがあります。転勤が決まっていたり、どうしても売却を急ぎたい人におすすめです。

マンションの買取サービスについてはこちらの記事で詳しくまとめています。 → マンション買取は売却に比べて得か?買取の7つのメリット

査定前にリフォームは必要か?

結論からいうと、マンション売却する時に大規模リフォームは不要です。その根拠はリフォームに200万円かかったとして、マンション売却でその200万円をプラスして売却できる保証はありません。

また買主自身がマンションをリフォームを自分でしたいと思っている場合は邪魔になります。いずれにせよ、査定前にリフォームは不要です。

マンションのリフォームについては下記記事をご覧ください。

マンション売却前に50万だけリフォームして高く売れた友人の話

マンション査定で必要な書類

マンションの査定する前に用意するものがあります。不動産業者が相場を出すために必要になってきます。

(1)購入時の測量図や図面(パンフレットもあれば尚良い)
(2)契約書・重要説明事項等
(3)固定資産税納付書

全部そろえる必要はありませんが、迅速で正確な査定をしてもらうためにも、なるべく揃えておきましょう。そして、マンション査定をする前に以下の事をスラスラいえるように頭に入れておきましょう。

・建物面積
・間取り
・築年数

もし、古いマンションで間取りがわかる図面などがない場合は、マンションの管理会社に問い合わせてみるとよいでしょう

マンションの売却で必要な書類について詳しくはこちらの記事をご覧ください。 → マンション売却の時に必要な書類と紛失した場合の再発行手順

それでは、マンションを高く売るための査定の7つのポイントを紹介いたします。

ポイント1:査定する前に自宅マンションのアピールポイントを考える!

マンションや近隣のアピールポイント

不動産業者に査定を依頼し、その後自宅マンションの販売を代行してもらうのですから、不動産業者には「自分のマンションや近隣のアピールポイント」を把握してもらわなくてはいけません!「そんなの不動産業者はプロだから、向こうが勝手に調べるし、聞いてくるでしょう?」と思われるかもしれませんが、不動産業者も複数の売主さんから依頼を受けているのです。しかもあなたの地域に詳しくない可能性もあります。

ですから、査定を依頼する前に、必ずアピールポイントを10個はまとめておきましょう。「10個もないよ~」と思われるでしょう?でもあなたのマンションを高く売るためですよね?それくらい頑張ってみないといけませんよね~!

例えば私のマンションでのアピールポイントは、

(1)夜の景観がとてもキレイで、ベランダでお酒を楽しんでいます。(実際はそこまでキレイではないですが、いいのです。)
(2)管理人がしっかりしていて、マンションが常にキレイです。
(3)このマンションの駐車場が広くて駐車しやすんですよ!
(4)24時間スーパーがあって、夜中でも買い物にいけます。
(5)角部屋ではありませんが、左右に部屋があるので冬が寒くなく、過ごしやすい。
(6)古いマンションですが、壁があつく隣の騒音がうるさいと思ったことはいちどもありません。
(7)夏は地元で有名なお祭りがあって、毎年夏が楽しみです。
(8)花火大会の花火が小さくですが、見えますので、家族で毎年楽しんでいます。
(9)オートロックではないですが、21時以降は自動ドアに鍵がかかってセキュリティも安心です。
(10)間取りは南向きではないですが、夕方の西日があって洗濯物もすぐ乾きます。

など、住んでいる住宅なので、考えればこれくらいは出てくるでしょうから、業者にマンションの査定を依頼する前に、これくらいのことはすぐアピールできるようにしておきましょう。

思いつかない人は、過去に楽しかった思い出や、今のマンションに引っ越してきた当初を連想してみてください。きっとアピールポイントが次々とみつかるはずです。

ポイント2:マンションは高く売れる時期は春!

マンションには相場があるものの、一年の間に、高く売れるピークの時期が存在します!それは春と秋で特に春です。

マンションが高く売れる時期

春:1月~3月
秋:9月~11月

特に高く売れる時期は春です。やはり転勤や進学・人事異動が多い春です。不動産業者に売れる時期を聞くと「まー春は繁忙期ではありますが、高く売れる時期はないですよ」と言われるでしょう。

しかし、春にお客さんが多いのは間違いなく、そしてお客さんが多いと、高く売れる可能性が高いのは、確立論から考えて間違いないのです!筆者はシステム・エンジニアですから、論理的に考えてしまう週間がありますから。

ですから、「そんなの関係ない」などと考えず、少しでも可能性の高い春に売るのがよいでしょう!ただ難しいところは、マンションというのは築年数がたつとそれだけ安くなるので、「よし、1年後まで待とう」という考えはもたず、「今11月だから、来年に春だとベストだな!」というふうに考えましょう。

マンションの買い替えや売却の時期については、こちらの記事でまとめました。 → マンション買い替えの時期やタイミングはあるの?

ポイント3:マンション査定を依頼するなら大手不動産業者を選ぶ!

結論から言えば、大手の不動産業者に査定を依頼するのがいいでしょう。ですがそれを説明するまえに、大手の不動産業者と地域の不動産業者の良いところをまとめてみたので、まずはそちらをご覧ください。

よく言われる大手と地域密着業者の強み?

よく言われているのは「大手は情報網が全国にある」などメリットとしてよく言われていますが、現在ではレインズという不動産業者が使うシステムが、地域の企業も使うので情報力に大手と遜色ありません。とはいえ、大手の不動産業者のネットワークがあり、情報量は地域業者より多いです。そして店舗や大手の知名度からマンション購入者に対して、集客力があります。

一方、地域業者は大手より情報量が劣るものの、その地域に特化した情報を持っていますし、大手にはないきめ細やかな地域に特化した情報を持っていますから、マンション購入者が見つかった場合のセールス力が強いです。そりゃそうですよね、その地域専門なんですから、大手の営業マンがわからないようなトークも展開できますからねー!

でも、ここまではインターネットによく書かれていることです。しかし筆者が調べぬいた結果は、不動産業者は大手が良いという結論が出ました!

このブログにだけ書いてある!マンション売買は大手がいい理由とは?

実はマンション売買の査定を依頼するなら、圧倒的に大手の不動産業者がおすすめです。なぜなら地域密着は小規模のために、対応する営業マンの人数が少なからです。これはどういうことかというと、大手はそれだけの人員がいるため、例えばあなたのマンションが売れ筋ではなくても、キチンと対応してくれる人員がいます。

しかし、これが中小企業となり、売れ筋のマンション物件ではないとなると、なかなか人員がさけないのが実情なのです。筆者はシステムが・エンジニアですから、こういった角度でものをみることができます。

勘違いしないでいただきたいのは、地域業者を悪く言っているのではありません。中小企業である以上、仕事にはプライオリティがある、売れ筋もマンションが優先されてしまい、すべてのお客様への対応が難しいのです。

とはいえ、あまりに地方の物件だと、大手が対応していないようなマンションもありますので、そういった時は地域の業者に依頼しましょう。

業者については、こちらの記事で詳しくまとめてあるのでご覧ください。 → マンション売却時の正しい不動産業者の選び方

さて、ここまでは、大手不動産屋と地域密着型の不動産屋の比較になりましたが、次に章では営業担当者について解説します。

ポイント4:絶対に依頼してはいけない不動産営業担当の見分け方!

営業担当者は「人対人」のやり取りですから、あなたとの相性というものがあります。とはいえ、依頼してはまずい営業担当者がいくつかありますので、それらの代表的パターンをご紹介いたします。

パターン1:「高く売ります!」などと根拠のないことを連呼する営業担当者

今時、こんな不動産業者はいないのではと思われるかもしれませんが、結構このタイプも多いです。10年前にマンションを販売したときに、この手のタイプと出会いましたが、うさん臭くて媒介契約は結びませんでした。見抜くのは簡単です。査定額を出して来たら、必ずその値段の根拠を聞くようにしましょう。

とはいえ、一般の方には根拠が正しいのかもわかりにくいですよね?だから一社で決めるのではなく、複数の不動産会社の営業担当と会って話すと違いが明確に見えてきます!

パターン2:若い新人で口癖が「すいません、まだ勉強中で」あるいは「確認しますので、少々おまちください!」を連呼する新人営業担当

若い新人の営業担当が全て悪いというわけではありません。「まだ勉強中の新人でごめんなさい!」というマインドの不動産営業の新人です。これが家電くらいの買い物までなら、特に問題ないでしょうが、何千万円もするマンション売買となると話はちがいます。またこちらが質問しても、いちいち事務所に電話で確認されるのも、売主のストレスもたまるから、やっぱりベテランに越したことはありません。(ただ若くてもベテラン並みにしっかりしている子も多いですよ~)

パターン3:売主をどこか馬鹿にした態度をとる営業担当者

この手のタイプも多いですよね~。つまり売主が不動産知識がないことをいいことに、「私にまかせておけば間違いない!」という態度だ。マンション売買は、売れないと売主も不安もストレスもたまる。

「そんな担当者にそもそも私が仕事を依頼するわけないでしょう!」と思われるかもしれないが、一括査定サービスを利用せずに、一社でお願いした場合は、ほかの不動産業者と比較することができないため、このような担当者に当たってしまうことは、よくある話なのです。

ですから一括査定サービスで、複数社から査定額を出してもらうのは需要になってきますよ。

不動産業者の営業マンについては、こちらの記事で詳しくまとめたのでご覧ください → マンション売却で優秀なできる営業マンとは?

ポイント5:簡易査定で怪しい不動産業者を見抜く!

まずは査定には「簡易査定」「調査査定」の2種類あるので説明いたします。

「簡易査定」とは?

簡易査定とは、あなたの地域の物件情報や成約取引事例から売却金額を査定するものです。一括見積サービスや電話での査定サービスを依頼すると業者が査定額を出してくれます。この段階では不動産業者はあなたの家に来ることはありません。管理査定の査定額は当然、調査査定より不正確です。

簡易査定は通常、3営業日~5営業日くらいかかります。

簡易査定の査定額だけで決めてはいけない!それはなぜか?

一括査定サービスを利用して、5社から査定額をださせるとしよう。下記のような査定額がかえってきた場合、あなたはどこの会社にきめるだろうか?

A社の査定額:2350万円
B社の査定額:2280万円
B社の査定額:2500万円
D社の査定額:3200万円
E社の査定額:2500万円

この場合、D社は危険です。理由は相場からかけ離れていいるからです。マンションには不動産業者間で査定方法も異なることもあり、査定額は変わってきますが、1社だけ極端に相場からかけ離れて高いことはありえません。

ではなぜこのようなことがおきるのでしょうか?それは「査定額=売買額」ではないからです。

不動産業者の目的は、まずは専門媒介契約をあなた結ぶことです。ですから査定額を多めにだして、まずは「あなたに選ばれよう」とします。選ばれたあとは、最初に査定額で販売を出しますが、不動産業者もこの価格では売れないことは承知してます。

売れないとあなたの気持ちもあせってきて、ちょうどそのころに不動産業者は「売れないので値下げしましょう!」と提案してきて、結局は査定額を大きく下回る金額での売りに出す手法です。不動産業者は仲介手数料がとれればいいので、こういうケースが発生するのです。

このように、悪い不動産業者は査定額を極端に大きくだしますので、もし見極めたい場合は、

「私は複数社から、査定額をとりましたが、あなたの会社は査定額が極端に高いですが、なんでこんなに高いのか根拠を教えてください」

と聞きます。ただ、これだけでは不十分です。逆に高値をだしていない不動産業者にも、

「他の不動産会社ですが、3200万円と高額を提示した会社がありますが、この金額をどう思いますか?」と。

金額の根拠を複数社から聞くことで、あなたのマンション金額の適正価格の根拠が見えてきます。査定を依頼した業者には、査定額の根拠を必ず聞きましょう。

でも、査定額が極端に高くでも信用していいケースがあります、それがつぎの章で紹介します。

例外もあります!極端に高い査定額でも信用できるケース

例えば2800万円(まーこれは高すぎますがね。例えばです)の不動産業者が査定額を提出した時に、「チャレンジ価格です!」とちゃんと言ってきた場合は、やる気がある業者です。

確かに査定額だからといって、リアルな数字だしてくる業者はウソはないかもしれませんが、やる気は感じませんよね~。

つまり極端に高い査定額であってもその根拠が「チャレンジ価格」といってくるのであれば、その情熱も加味して、不動産業者を選びましょう。

ポイント6:良い不動産業者を選ぶ決め手は「調査査定」で見抜く!

調査査定とは、実際に不動産業者があなたのマンションに訪問して、プロが実地でマンションを査定することです。簡易査定より正確な査定額がでてきます。通常は「簡易査定」で業者を選定終わったあとに、「調査査定」を行います。

調査査定は、実地での調査は30分程度。査定額がわかるのは一週間程度かかります。

業者を選定するコツは面倒だけど「調査査定」させてから決めるのがいい!

一括見積サービスに依頼すると、簡易査定で3社~6社に査定額をださせて、そこから1社に選定して、決めた会社に「調査査定」させるのが、よくある流れですが、私はそれを薦めません。簡易査定で6社から2社に絞ったら(あるいは3社)、その2社に「調査査定」を行わせて、その上で、契約を結ぶかどうか決めましょう。

そのメリットは査定額ではありません。調査査定を経験し、実際の不動産屋の対応を”見て”、”話す”ことで、「不動産担当者」が丁寧か?経験豊富か?といったことが見えてくるのです。ですから調査査定を複数の不動産業者にさせてから、契約する不動産業者を決めるようにしましょう。

調査査定後にお断りするのも自由

もし、調査査定で、その営業担当者が合わない感じを受けたのなら、断るのも自由です。マンション売買ですから、売れ筋のマンションでないと、そう簡単に売れるものではありません。つまり長い付き合いになるのです。(媒介契約の最大期間は三ヶ月です)ですから合わない担当者と感じたら、断りをいれましょう。

一括査定サービスなら、こういった”断り”も、あなたに代わって不動産屋に対して断ってくれるので、断りづらいという人も、最初から一括査定サービスを利用するとよいでしょう。

ポイント7:査定後も気を抜かずに契約を結ぶ!

よい不動産会社が見つかったとしても、まだ終わりではありません。なぜなら契約の種類を選ばなくてはいけないからです。それを「媒介契約」といいます。媒介契約には2種類あります。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、複数の会社と結べる契約の事です。義務は契約を結んだ各不動産業者に、どの不動産業者と付き合っているのか明示する必要があります。結論から言うと一般媒介契約は不動産のやる気がでません。なぜなら、この次に紹介する専任媒介契約なら、1社専属なので、必然的に不動産屋のやる気がなくなる契約なのです。

ただし、一般媒介契約がいい場合もあります。それは売れ筋のマンションの場合です。その場合は専任でなくても業者は、売れるマンションなので、競ってお客様を探すからです。

専任媒介契約

そして、主流となっているのが専任媒介契約です。1社としか結べない契約で、不動産屋がやる気のある契約です。当然広告も一般に比べて、出してくれますし、不動産業者の動きも一般とは変わってきます。

専門媒介契約には2種類あって「専属専門媒介契約」という契約もあります。「専任媒介契約」との違いは、もしあながたが個人の知り合いでマンションの買主をみつけた時には、専属の場合は、その不動産業者を通さなくてはいけません。逆に通常の方は、その業者を通さなくて良いのです。とはいえ、専属媒介契約はあまり一般的ではありませんね。

あなたのマンションが売れ筋でないのなら専任媒介契約を結びましょう。

筆者がすすめるのは、実は一般媒介契約です。その理由は下記記事をご覧ください。

一般媒介契約と専任媒介契約なら「一般」の方が高く売れる理由

契約の前に確認しよう!広告費の確認

まれにですが、広告費の請求を平然と求める不動産業者がいます。あまりいい業者とはいえません。ですから契約前に、こういったこともづけづけ確認しましょう。「広告費は私払わなくていいんですよね?」といった具合の質問です。だって仲介手数料にはこういった広告料も含まれてますからね。広告費は当然、不動産業者がもつものです。

もし、ここまできて、広告費を出してくださいという不動産業者がいたとしたら、まったく信用できません。

マンション売却の査定のまとめ

いかがでしたか、今日教えた必勝法はどれも小さな努力ばかりです。しかしこういった細かいことも、査定の必勝法を実行することで、最終的には300万~500万も変わってくるケースもあるのです。

本日は内覧会の事などははなしませんでしたが、また次回ご紹介する必勝法ともあわせて、マンション売却を行いましょう。

マンション売却を高額にする第一歩は、マンションの一括査定サービスで、複数業者から見積書をもらうことからスタートなので、準備ができたら、申し込んでみましょう。

マンションを高く売るには、一括査定サイトを使うのは常識です!

マンションを高く売るためには、まず不動産業者複数社に査定をしてもらいましょう。業者側からみても、一括査定がもはや一般的になったため抵抗がありません。 そして何より不動産業者1社だけと契約するより、複数の業者と一般媒介契約を結ぶのが一番高く売れる可能性が高いのです。
 
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不動産業者1社だけに連絡を取り、査定額を依頼するより、3社以上から査定をもらった方が、マンションが高く売れる可能性が高くなります。
A社の査定額 2,500万円△
B社の査定額 2,800万円◎
C社の査定額 2,380万円△
D社の査定額 2,700万円○
B社の査定額は、C社より420万円も高い!複数社に査定をお願いするだけ、マンションが高く売れる可能性が高まる仕組みが無料の一括査定サービスなんです。

ABOUTこの記事をかいた人

40歳の家族持ちのシステムエンジニア。20代の時にマンションの買い替えを失敗し、400万円も損した経験があり、それをキッカケにマンションの業界調査に没頭。実体験や取材を重ねて、当ブログを執筆。