マンション売却の一番良い時期を見逃さないために大事なこと

中古マンションの価格高騰は依然として続いており、マンションの売却を検討している方は、

「もう少し待ったほうがいいのか?」
「早く売ったほうがいいのか?」

お悩みですよね?結論から言えば、マンションを売りたいのでしたら、今すぐ売った方が良いです。現在中古マンションが高騰していますが、この先、高齢化社会に突入する日本には不動産市場が盛り上がる要素が一つも見いだせないからです。

本日はマンション売却の時期について、詳しく解説して行きます。

中古マンション価格は2017年も高騰中

直近2年間の中古マンション価格の成約単価(㎡)の推移ですが、下記のグラフを見ると4年間近く、中古マンションの価格は上昇を続けています。

中古マンションの成約単価の推移(2016年12月から直近2年間)

 

中古マンションの価格が上がった理由は3つです。

①日銀の超低金利(2016年にはマイナス金利)による住宅ローン需要の喚起
②オリンピックによる建材費用の上昇(中古の価格は新築に引っ張られるため)
③東京都心を中心とした高いマンション需要

このグラフを見ると「もう少し待ったほうがいいかも!」と思いますが、筆者はすでにマンション価格の高騰はピークに達しており、すぐにマンションを売却した方がよい思います。

不動産市場はすでにミニバブル状態

新築マンションの販売数が頭打ちになってきています。その理由は、建材費用が高騰しすぎて、一般の方には手が出ない価格まで高騰し、その結果、中古マンションに買手が流れ、中古マンションの価格も高騰を続けているのです。

しかも、日銀のマイナス金利施策は、そもそもの目的は住宅ローンを下げて、新築住宅に対しての需要をあげることが目的ですが、実質は投機系による不動産取得が活発になっており、そのため、不動産におけるミニバブル状態になっています。

しかし、実態の伴わない新築マンション価格の高騰は、バブルと化します。崩壊すれば、その影響は中古マンション市場の価格の下落につながります。

1度中古マンションの価格が下がれば、今後の高騰は厳しい

超都心や、一部の利便性が高いエリアは当てはまりませんが、長期的に見れば、中古マンション価格が今後、再び高騰の時期を迎える可能性は極めて低いでしょう。

人口減少により、不動産市場は縮小

出生率が下がり、高齢者が増えています。そうすると家が余ります。つまり子供は、自分で家を買わなくても、家を相続することになり、家やマンションを買う需要がどんどんなくなってきます。2014年度の出生率は少し上昇ものの1.41です。子供には2人の親がいますから、家は二つあります。

つまり単純計算でわかるように、家が余る時代に突入します。家が余ると売りに出されますが、当然中古物件の供給数より、世帯には、家がすでにあるので、需要が生まれにくいでしょう。このように不動産市場がどんどん縮小していきます。

「それは遠い先の話だ!大げさだ!」

と考える方もいると思いますが、日本の人口のピークは2008年に過ぎており、あと8年後の2025年には「2025年問題」が発生し、日本人の3人に1人が65歳以上、5人に1人が75歳以上の超高齢化社会が突入します。2025年になれば、首都圏や愛知など一部を除いて、人口が1割も減ります。

それが、たったあと8年後です。またマンションを購入する層は、若い世代です。高齢者はマンションを購入しません。そして8年後の日本は超高齢化社会を迎えます。

このようなことから、マンション売却を検討している人が、今売らない理由はないはずです。

築年数は10年以内が高く売れる時期!

マンションを高く売ることを考えるでしたら、築年数10年以内が目途になります。例えば購入時に4000万円で買ったマンションでしたら、下記の減額率が基準となります。(※立地などは考慮しておりません)

◆マンションの価格下落率

築10年を超えると価格下落率が上がってきます。買い替えや住み替えを検討している人も「あと2年~3年は住んでからだな、マンション売却は~」と考えているのでしたら、築年数を考慮したほうがよいでしょう。もし現在が築8年でしたら、築11年になってから売却を始めれば、数百万円も価格が異なるからです。

そして、10年未満のマンションにはマンション売却で、強力な広告を出せます。それが「築浅」という訴求です。築年数10年未満のマンションであれば、”築浅”と言い切れます。実は不動産業界で、築浅は何年未満という定義がなく、築9年であっても、築浅と言い切れるのです。

中古マンションを探している方も、潜在的には”新築”にあこがれていますから、築浅という訴求で、マンション販売ができるのは、買い手の購入意欲をそそります。

マンションを高く売ることを考えれば、築10年になる前が大きな時期となります。

マンションの修繕積立金が高くなる前に

「マンションの修繕積立金が1万円跳ね上がった!」ということは、よくあります。なぜマンションの修繕積立金があがるのでしょうか?それは管理会社まかせにしていたところ、予想していた修繕金が集まっておらず、「修繕金は2億はあると思っていたのに、実際は5000万円しかなかった!」ということが先日テレビでも取り上げられておりました。

これらの原因はいくつもあります。一つは住民の高齢化が進み、修繕金を払えない世帯が増えていること、あるいは管理会社の予算管理が雑で、相見積もりなど行えば100万円でできる小規模修繕を、200万円で発注したりするということが日常茶飯事のためです。

ですから、今現在、修繕費が数千円でも、ある日1万円の上乗せになるということになる可能性もあります。こういったマンションを見極めるには、管理会社が大きく関わっていますから、管理会社の議事録を取り寄せたり、マンションの理事長に話を聞いてみることをおススメします。特に大規模マンションの場合は要注意です。

目安は、自転車の駐輪所などが整理されておらず、自転車が雑然と置いてあるマンションは管理組合がいい加減な可能性があります。こういった細かい箇所から管理能力を見極めるとよいでしょう。

マンションの修繕費が高くなってしまうと、買い手を見つけるのは大変です。ですから売る時期を悠長に「あと3年先かな~」と考える前に、早めの行動が大切です。

近隣に大型ショッピングモールができたり、開発が進んでいる地域は売り時

武蔵小杉や有明、などはタワーマンションが次々とたち、開発が進んでいます。こうった開発が進んでいる地域は価格が高騰しますから、当然売り時です。ショッピングモールが近くで開発されている地域であれば、間違いなく近隣のマンションの価格にも影響するでしょう。

しかし、ショッピングモールというのは、作ってみると、集客に成功するモールもある一方で、閑古鳥が鳴くショッピングモールがあり、ショッピングモールの運営が上手くいくとはかぎりません。

ですから、開発中で価格が高騰しているのでしたら、これも売り時と確実に言えます。

1年の中で売れる時期は春で間違いない

不動産の人と話す機会があるのですが、「今は1年中が売れる時期ですよ!」と口をそろえていいますから、特にマンションが売れやす時期というのは存在しないとの事です。しかし、下記データを見る限り、春に引越しをする人の数は圧倒的です。

 

3月4月は、社会人ならば異動の時期ですし、学生にとっては進学の時期にあたりますから、必然的に春に買い手候補が多いのは、間違いありません。

自分のマンションが、築年数が15年を経過している場合や、売れ筋ではない場合は、こういった需要時期を逃さないのも、高く売るコツです。そして3月4月に照準をあてるなら、11月~1月の冬には、不動産業者を探しておいた方が良いでしょう。

マンションを売らなくてはいけない時期とは?

人によっては、マンションを売る時期が限られている方も多いと思います。例えばすでにマンション買い替え中の方で、買い替え先のマンションを買ってしまった場合や、相続税の支払いのため、など様々です。

◆マンションの売却を急ぐ方とは?

・地方の転勤が決まった
・マンションの買い替えで、停止条件をつけてマンションを購入した方
・マイホーム特例を利用するため、空き家になってから3年目の年末までに売りたい方
・相続税の支払いで、10ヶ月後に現金が必要な方

こういった方々は期限が決められており、急いで売らなくてはいけません。期限が決まっている方は、どうしても値段を下げてマンションを売却してしまう傾向があります。期限がないなら、希望価格の買い手が決まるまで「待ち」という作戦も使えますが、そうもいきません。

全く期限がないという場合は、買取という選択肢もあります。買取りの場合は、相場の60%~80%の額で、売らなくてはいけませんが、下記の7つのメリットがあります。

◆マンション買取業者の7つのメリット

①すぐに現金化できる
②スケジュールどおりに売却可能
③仲介手数料がかからない
④買い手がつかない物件も売却可能
⑤瑕疵担保責任がない
⑥内覧会など見学が不要
⑦周りに知られずにこっそり売却可能

詳しくは、以前書いた記事をご覧ください→マンション買取は売却に比べて得か?買取の7つのメリット

マンションを底値で買った人の売り時は?

不動産業者に話を聞きにいった時、いかにも業者らしい、マンションを高く売るコツを聞きました。

筆者
マンションを高く売るコツってなんですか?
ベテラン不動産業者
それは仕入れを安くすることですよ!

これから、売る人には無意味なコツですが、確かに!と思いました。しかし、リーマンショック後に底値でマンションを買った人などは、該当するのではないのでしょうか?そういった方も、2017年の今が売り時だと断言します。

マンション売却の売り時は今!

中古マンションのピークがいつくるか?ということは私にもわかりません。しかし、今(この記事を書いている日は2017年の2月です)は、まだ高騰中ですから、マンションを高く売るには、申し分ありません。株や相場の基本もピークが来る前に売ってしまうことですから、それは不動産の相場も同じことです。

そして、高く売るには複数の業者から査定をとりましょう。複数の業者と話し、査定額をもらうことで、実際の相場が見えてきます。また仲介の不動産業者は必ず顧客リストを持っていますから、すぐに買いたいという買手を知っている可能性があります。そういった業者と出会うためにも、一括査定サービスを使って、3社から6社の不動産業者を紹介してもらいましょう。

そして、一括査定サービスはいろんな会社がありますが、とどのつまり加盟店の多さが、高く売ることにつながりますので、一括査定はイエイを使いましょう→ マンションの一括査定のイエイ

マンションを高く売るには、一括査定サイトを使うのは常識です!

マンションを高く売るためには、まず不動産業者複数社に査定をしてもらいましょう。業者側からみても、一括査定がもはや一般的になったため抵抗がありません。 そして何より不動産業者1社だけと契約するより、複数の業者と一般媒介契約を結ぶのが一番高く売れる可能性が高いのです。
 
私がおススメする無料一括査定サービスは”イエイ”!
不動産業者1社だけに連絡を取り、査定額を依頼するより、3社以上から査定をもらった方が、マンションが高く売れる可能性が高くなります。
A社の査定額 2,500万円△
B社の査定額 2,800万円◎
C社の査定額 2,380万円△
D社の査定額 2,700万円○
B社の査定額は、C社より420万円も高い!複数社に査定をお願いするだけ、マンションが高く売れる可能性が高まる仕組みが無料の一括査定サービスなんです。

ABOUTこの記事をかいた人

40歳の家族持ちのシステムエンジニア。20代の時にマンションの買い替えを失敗し、400万円も損した経験があり、それをキッカケにマンションの業界調査に没頭。実体験や取材を重ねて、当ブログを執筆。