マンション売却者募集のチラシ広告は信用できるか?

自宅マンションの郵便ポストに

「○○マンション限定 4000万円で買取!」「○○地区の3LDKマンションを探している方がいます」

というチラシ広告が投函されているのを見たことあると思います。その広告がまるで自宅マンション用に作っていると、ついつい自分にことかと思って真剣に見てしまいますよね。

マンション所有者
うちのマンションはこんな高額で売れるのかしら?

と思うかもしれません。結論から言うと、そういったチラシは全く信用できないので、問い合わせてはいけません!

なぜなら、チラシ広告をうっているのは不動産業者で、目的はあなたを他の不動産業者と契約しないように囲い込み「専属選任媒介契約」を結んで、両手(あなたと、買い手の両方から)で仲介手数料をとることなのです。

本日は、マンション売却のチラシ広告についてマンション売却の専門家の私が解説いたしますのでご覧くださいませ。

あぶないチラシ広告はこんなタイプ!

上記のイメージのように、すでに買い手がいて探しているという雰囲気を醸し出している広告です。しかしこのような広告に騙されて、実際電話問い合わせしてはいけません。

不動産業者の目的は、あなたを他の不動産業者と契約が結べないように、囲い込んで「専属専任媒介契約」を結ぶことが目的だからです。

 

不動産業者と結び契約はおおまかに2種類

マンションを不動産業者に仲介をお願いするときに、2つの契約形態があるので、簡単に説明いたします。業者のちらし広告の目的は「2.専任媒介契約と専属専任媒介契約」をあなたと結ぶことです。

◆1.一般媒介契約

あなたと複数の不動産業者が同時に契約できる契約方式です。契約期間は特にありません。

メリットは複数の業者が先を争ってプロモーションしてくれるので、早く高く売れる可能性があります。デメリットは、売れ筋でないマンションの場合は、気合を入れて販売してくれない可能性がありますので、あなたからも不動産業者にプッシュする必要が出てきます。

不動産業者が囲い込みできないため、あまり喜ばない契約方式です。

◆2.専任媒介契約と専属専任媒介契約

あなたと不動産業者の一社で結ぶ契約です。契約期間は三か月間です。

メリットは、不動産業者は競合の業者がいないので、気合を入れて販売活動してくれる可能性が高いといわれています。デメリットは両手(買い手も売手からも仲介手数料をとる事)狙いの業者にあたった場合、自分のお客の中からしか買手を探さない可能性があるため、なかなかマンションを売却できない可能性があります。つまり業者次第という契約です。

専任と専属専任の違いは、専属専任の場合は、あなたが自身が買い手を直接みつけたとしても、業者を通さなくてはいけない契約で、不動産業者がもっとも喜ぶ契約方式です。

チラシにはお客がすでにいるように書いていますが?

◆実際のチラシ

チラシには「転勤のご家族が」「医師のご家族が」など、実際に買いたいお客様がいるような広告文が書いていますが、100%買い手は存在しません。

理由はいくつかあります。

◆本当に急いでマンションを探している買い手はインターネットなどで物件を見つける。

もし、とある買い手がマンションの購入を急いでいれば、インターネットで、だいたいの候補を見つけて、個別にまわってある程度は妥協して、理想に近いマンションを購入するはずです。

特定のマンションにどうしても住みたくて、そのような広告をうつ方は、急いでいる方ではないからです。(そもそも調べれば、マンションにすでに空き部屋があるかもしれません)

◆チラシ配布までに時間もかかる

チラシを実際うつのは企画から配布まで、時間も10日間はかかります。マンションの購入を急いでいる方でしたら、その間にも他の業者やインターネットで探して決め手しまう可能性が高いです。

だとしたら、実際にそういった事情に詳しい不動産業者が広告をうつでしょうか?うちませんよね。

◆チラシはテンプレート、他の地域にもマンション名が違うだけでチラシがまかれている。

「○○マンション限定」、「○○地区限定」など書いていますが、となりのマンションやとなりの地区に、名前を変えて同じ内容のチラシがまかれているはずです。

つまり、マンション売却者募集のためのマーケティングなのです。

チラシ広告の目的は業者が3%+3%の6%の仲介手数料!

不動産業者のチラシの目的は売手と買手から3%ずつ、つまり6%の仲介手数料を得るのが目的なのです。ですからこのような業者のチラシ広告に問い合わせをすると以下のような流れになります。

◆チラシ広告の不動産業者とのマンション売却の流れ

①チラシ広告を見て、あなたが電話

②業者が「あの買い手は、他の物件決まったんですよ~」

③業者とあなたで「専属専任媒介契約」を結ぶ

④あなたの希望額に近い金額でマンション売却開始

④隔週で「問い合わせが○件あって対応したしました」と報告だけ来る

⑤いっこうにマンション見学者が来ない

⑥業者が「値段を下げましょう」と提案され、値段を下げる

⑦まだ売れないため、値段をさらに下げる

⑧買い手が見つかりマンション売却。あなたの当初予定より300万~1000万は値下がる

⑨不動産業者は労力かけず、両方から6%の仲介手数料200万以上の収益

⑩あなたは不動産業者に騙されたのではないかと、疑心暗鬼

という流れになります。これは売れた場合ですが、売れなければ完全放置されます。不動産業者は、最低限の広告活動と手続きで200万円近い金額が入るのでおいしい商売です。

マンション売却の不動産業者の正しい探し方

すでに解説したように、「マンションの売り手募集」「急簿」などの広告をうつ業者は、地域業者、大手業者を含めて、連絡をしてはいけません。

マンション売却の基本は以下の通りです。

◆早く売る

マンションは売ると決めたら、早い期間に売ったほうが高くうれることはデータが証明しています。(くわしくはこちらの記事をご覧ください → マンションの売却期間は平均は約3ヵ月|早く売るコツは?)早く売るには一般媒介契約がベストです。

◆一般媒介契約を結ぶ

複数の不動産業者と同時に売却を依頼できる形式です。2社、3社と同時に付き合うことで、業者の良しあしが把握できます。なによりマンション売却の露出力が各業者がそれぞれ行うため、買い手が早く見つかる可能性が高まります。

◆一括見積サービス(無料)を使って業者を探す

不動産業者を探すのは一括見積サービスを使うのがもっとも簡単です。一括見積のホームページから、入力ホームに申し込めば、2社~6社紹介してもらえます。

マンションを高く売るには、一括査定サイトを使うのは常識です!

マンションを高く売るためには、まず不動産業者複数社に査定をしてもらいましょう。業者側からみても、一括査定がもはや一般的になったため抵抗がありません。 そして何より不動産業者1社だけと契約するより、複数の業者と一般媒介契約を結ぶのが一番高く売れる可能性が高いのです。
 
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不動産業者1社だけに連絡を取り、査定額を依頼するより、3社以上から査定をもらった方が、マンションが高く売れる可能性が高くなります。
A社の査定額 2,500万円△
B社の査定額 2,800万円◎
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ABOUTこの記事をかいた人

40歳の家族持ちのシステムエンジニア。20代の時にマンションの買い替えを失敗し、400万円も損した経験があり、それをキッカケにマンションの業界調査に没頭。実体験や取材を重ねて、当ブログを執筆。