【売却が先の場合】マンション買い替えの流れを解説

マンションの買い替えを検討している方は

「買い替えは大変そうだ・・」
「何からはじめればいいんだ・・」

と不安だと思います。買い替えの場合は、「マンションの購入」と「マンションの売却」の両方を行うので、マンションの購入は経験済みでも、売却の経験がないと思いますので、どういう流れでマンションの買い替えを行えばいいかわかりませんよね?

まずは、マンションの買い替えには「売却が先か?」と「購入が先か?」のパターンがありますが、本日は「売却が先のパターンパターンのマンション買い替えの流れを解説いたします。

「買い先行」が先行の場合の流れを知りたい方はこちらをご覧ください。

過去記事:【購入が先の場合】マンション買い替えの流れを解説

それでは、本日は仕事柄、調査が得意な!システム・エンジニアの私が、売却が先の時のマンション買い替えの流れを詳しく解説いたします。

目次

①自宅マンションの相場を自分で調べる
②「一括査定サービス」を利用して、不動産業者を3社以上から連絡
③紹介してもらった不動産業者、数社に簡易査定をメールしてもらう
④不動産業者に自宅マンションに来てもらい「訪問査定」をしてもらう
⑤不動産業者と自宅マンションの販売を行ってもらう契約を結ぶ
⑥契約した不動産業者と自宅マンション価格を決定します
⑦自宅マンションの販売開始!
⑧反響があった!内覧会にお客様がやってくる!
⑨買いたい人が現れた!価格交渉がはじまります!
⑩購入する買い替え先のマンションはどうする?
⑪交渉成立!マンション売買契約を行います!
⑫マンションの引き渡し
⑬マンション買い替え後でも終わりじゃない!確定申告でお金を取り戻そう

①自宅マンションの相場を自分で調べる

不動産業者を呼ぶ前に、自分で自宅マンションの相場・価格を調査します。この①のステップを飛ばして、いきなり不動産業者を呼ぶ方法はおすすめできません。なぜなら、不動産業者が提示する査定価格を鵜呑みにしてしまうと、損する可能性があるからです。

自宅マンションの相場は以前取り上げた、こちらの記事でご確認ください。

過去記事:①不動産売却は物件相場を知ることから始まります!

この①で重要なのは、不動産業者まかせにするのではなく、自分自身でも価格を判断することが、マンションを高く売るために大切な姿勢なのです!

ちなみに購入検討するマンションの調査も平行して行っておきましょう!売却が先の場合の理想は、マンション売却と購入したいマンションが同時に決まることです。ですから最初から購入検討のマンションの調査も平行します。

②「一括査定サービス」を利用して、不動産業者を3社以上から連絡

 

ほとんどの方が、チラシや知り合いの不動産業者1社だけでをたよりにマンション売却を行っていますが、実はマンション売却は不動産業者によって売却価格が変わることがある。ですから、不動産業者選びは大切ですから、1社で決めるではなく、3社以上にあなたのマンションの査定を依頼します。複数業者で査定した方が、高く買い取られる可能性が高いからです。

一括査定サービスはこちら

③紹介してもらった不動産業者、数社に簡易査定をメールしてもらう

簡易査定とは、あなたのマンションの情報(築年数、間取り)などから査定額を出すものです。この段階では不動産業者はあなたの家には、訪れません。次の流れが「訪問査定」になるので、一括査定サービスから3社から6社を紹介してもらっている場合は、この時点で2社か3社程度に絞り込みます。絞り込むポイントは、

・査定価格
・査定価格の根拠(いい加減ではないか?)
・不動産業者の対応(電話やメールの態度)
・不動産業者の対応の速さ

この4つポイントから不動産業者を2社~3社程度に絞り込みます。次の工程の「訪問査定」の業者が決まったら、「一括査定サービス」の会社に連絡して、お断りを入れます。あなたが直接不動産業者に断りを入れる必要はありませんので、そういう意味でも一括査定見積もりは便利です。

④不動産業者に自宅マンションに来てもらい「訪問査定」をしてもらう

先の手順で、絞った不動産業者に「訪問査定」をしてもらいます。プロが実際にマンションをチェックすることで、より正確な価格を出してもらいます。この査定結果によって、契約する不動産業者を選ぶのですが、確認項目は以下のポイントです。

・査定額(特に簡易査定額との差)
・査定額の根拠(簡易さて額との差がある場合は、理由を聞きます)
・業者の経験や知識
・業者の情熱(売ってくれそうか?)
・業者の態度(誠実な対応か?)

この査定で付き合う不動産業者の選定します。もし、気に入った業者に合うことができなければ、「一括査定サービス」に連絡を行い、他の不動産業者に連絡しましょう。ですから③に戻ります。

またここで1社に決めきれない場合は、次の流れで「一般媒介契約」を結べば、2社以上と契約を結ぶことができますが、詳しくは⑤で説明いたします。

⑤不動産業者と自宅マンションの販売を行ってもらう契約を結ぶ

選定した不動産業者と媒介契約を結びます。契約の種類は2種類ありますが、あなたのマンションが「売れるマンション」であれば、一般媒介契約で、「売るのに時間がかかるマンション」であれば専任媒介契約を結ぶのがよいでしょう。

以下で説明しますが、不動産業者は専任媒介契約をすすめてきますが、そこは流されず、しっかり判断してください。

専任媒介契約

不動産業者1社の独占契約で、契約期間中は、他の不動産業者と契約することはできません。契約期間は3か月です。専任媒介契約にも「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」がありますが、あなたが自分で買主を見つけてきたときに、不動産業者を通さなくてはいけないか、そうでないかの違いです。専属専任媒介契約の場合は必ず不動産業者を通して売買契約を行わなくてはいけません。

しかし通常は「専任媒介契約」を結びます不動産業者はあなたにこの契約を持ち掛けてきます。なぜなら不動産業者は、あなたの物件を契約期間愛独占して販売代行活動を行うことができるので、仲介費用が目的の不動産業者はこの契約を進めてきます。

不動産業者がモチベーションが高くなる契約内容になります、あなたの物件が「すぐ売れるマンションではない」時は、専属媒介契約がおすすめです。専任媒介契約には二週間に一度、あなたへの報告義務が生じます。

一般媒介契約

複数社の不動産業者と契約することができる契約ですので、あなたは複数社の不動産業者と契約が可能です。世間で言われているのが、「独占契約ではないから不動産業者があなたの物件を積極的に売らない!」と言われていますが、そんなことはありません。

一般媒介契約を選ぶメリットはあなたのマンションが「売れる物件である」場合です、例えば都内で、アクセスがよく築10年以内の物件であれば、専任媒介契約より、一般媒介契約の方がおすすめです。一般媒介契約には、あなたへの報告義務や契約期間はありません。

 媒介契約については、こちらの記事をご覧ください。 → 一般媒介契約と専任媒介契約なら「一般」の方が高く売れる理由

⑥契約した不動産業者と自宅マンション価格を決定します。

いよいよあなたの自宅マンションを売りに出します。売りに出すためには、マンションの写真撮影を行うなど、販売の準備を進めます。そして、マンションの価格を決定します。

不動産業者は「売りたい」ため、安めの価格を提示しがちですが、ここではあなたの納得する価格にしてもらいましょう。ただし、あなたが売り急いでいる時、あまりに高い金額を設定するとなかなか売れません。もし時間に余裕があるなら、価格を安くする意味もありませんので、その辺を踏まえた価格を設定します。

ただ売れた後に「もう少し高く売れたのでは?」と思うことがよくありますので、そう思わない価格を設定しましょう。また、あまりに売れないと、不動産業者は値下げを要求してきます。ですから事前に「下げても売るか?」「売れるまで待つ!」かスタンスをはっきりさせましょう。これが定まっていないと、後悔することになります。

⑦自宅マンションの販売開始!

主に不動産業者によって下記のプロモーションが始まります!

・不動産業界のデータベース「レインズ」に登録
・インターネットに掲載
・地域へのチラシ
・不動産業者のネットワークによる売り込み

反響を待ちましょう。すぐに問い合わせが来る場合もあれば、1ヶ月たっても反響がない時もあります。反響がないときは、不動産業者にマメに連絡して、Pushしてもらいます。不動産業者も多数の案件を持っており、売れそうな案件に優先順位をつけていますから、不動産業者を動かすためにも、不動産業者をやる気にさせなくていけません。

なんだかんだ言っても、不動産業者がやる気を出せば物件は売れるのです!ですからマメに連絡をとりましょう。

そしてあなたは、いつ内覧会にお客様がきてもいいように、用意をしておきましょう。

⑧反響があった!内覧会にお客様がやってくる!

不動産業者のプロモーションの反響で、お客様があなたの家を見に、内覧会にやってきます。反響のあったお客様によっては、「今日の午後に見たいんですけど?」といきなり来ることもあります。でも理解できますよね?欲しいものは、すぐ確認したいのが人の心理です。内覧会がいつ行われてもいいように部屋をキレイにしましょう。

内覧の掃除のポイントはこちらの記事をご覧ください。 → マンション売却の査定・内覧の時に掃除の6つのポイント

⑨買いたい人が現れた!価格交渉がはじまります!

内覧会を経て、あなたのマンションを購入した人が現れます。そして不動産業者を通じて、当然買いたい人も値引きを申し込んできます。ここで陥りやすい心理ですが、内覧会であった人が「あ、この人いい雰囲気の人だ!この人に買ってもらいたい」となると、値下げに応じてしまうことがよくあるのです。

そういった状況のために、前もって「最低販売価格」のラインや「条件」を不動産業者と決めておきましょう。

マンション売却時の値引き交渉についてはこちらの記事をじっくり読みましょう! → マンション売却時の値引き交渉の上手なやり方を解説

⑩購入する買い替え先のマンションはどうする?

価格交渉中で、契約は決まっていませんが、契約の状況をみて、買い替え先のマンションの購入または仮住まいのマンションの手配を進めます。契約が決まってから迅速に動けるようにしましょう。

買い替え先のマンションが決まっている場合

平行して、買い替えマンションを行い、物件が決まっている場合は、自宅マンション売却と同時に購入手続きを行います。買い替えの場合の住宅ローンは、買い替えローンの手配を行いましょう。買い替えローンについては下記の記事をご覧ください。

過去記事:マンション買い替えローンとは前住宅ローンを含めて組むローン!

買い替え先のマンションが決まっていない場合

自宅マンションの売却後に住む場所の仮住まいの賃貸物件を探す必要があります。あるいは、実家などに仮住まいする場合は、自宅の荷物を預かってくれるサービスを検討します。

仮住まいやトランクルームについては、こちらの記事でまとめております。 →  マンション買い替えの仮住まいを解説

⑪交渉成立!マンション売買契約を行います!

価格も納得がいったのなら、ここからは不動産業者の指示に従って必要書類や手続きを行います。手付金を買主から10%~20%もらいます。また決済が行われる日においては、買主、売主、不動産業者、銀行、行政書士が一同そろって、決済の処理が行われます。

買い替えのマンションが決定している場合

住宅ローンを完済し、買い替えローンに引き継ぎます。現在の住宅ローンの金融機関と、買い替え先の金融機関が異なる場合は、買い替え先の金融機関も同席し、決済を行います。

 

決済日の当日の流れに関しては、こちらの記事をみて流れや概要を理解しておきましょう。 → マンション売却日の決済の流れや場所・所要時間を解説

⑫マンションの引き渡し

お互いが決めたマンションの引き渡し日までに、退去します。

購入するマンションが決まっている場合

マンションの購入を行い、購入先マンションに引っ越します。

購入するマンションが決まっていない場合

仮住まいの物件と契約し、賃貸物件に引っ越しま、引き続き買い替えマンションを探します。

⑬マンション買い替え後でも終わりじゃない!確定申告でお金を取り戻そう

マンション売却がおわった年の翌年の2月16日から3月15日までが確定申告の期間です。国もマンション買い替えを促進するため、さまざまな控除を用意しております。からなず確定申告をして申告をします。

マンション売却の確定申告については、下記記事をご覧ください。

過去記事:確定申告すればマンション買い替えで住民税と所得税が0円!

売却が先のマンション買い替えの流れのまとめ

いかがでしたか?本日は売りが先の時のマンション買い替えの流れを詳細に解説いたしました。

マンション買い替えにおいて予算がない場合は、住宅ローンの残債などが気になると思いますが、買い替えローンを使うことで、現在の住宅ローンを買い替え先のローンをまとめることができます。ただ借入金が大きくなりすぎないように、支払い可能かどうか?見極めましょう。

最後にマンションを買い替えするかどうか迷っている方は、まずは査定だけでも受けてみて、相場を知ることからはじめてはいかがですか?先に紹介したマンション一括査定サービスを使えば、不動産業者を3社以上紹介してくれますので、マンションを高く売却できる可能性が増えますよ!

マンションを高く売るには、一括査定サイトを使うのは常識です!

マンションを高く売るためには、まず不動産業者複数社に査定をしてもらいましょう。業者側からみても、一括査定がもはや一般的になったため抵抗がありません。 そして何より不動産業者1社だけと契約するより、複数の業者と一般媒介契約を結ぶのが一番高く売れる可能性が高いのです。
 
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不動産業者1社だけに連絡を取り、査定額を依頼するより、3社以上から査定をもらった方が、マンションが高く売れる可能性が高くなります。
A社の査定額 2,500万円△
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ABOUTこの記事をかいた人

40歳の家族持ちのシステムエンジニア。20代の時にマンションの買い替えを失敗し、400万円も損した経験があり、それをキッカケにマンションの業界調査に没頭。実体験や取材を重ねて、当ブログを執筆。