【購入が先の場合】マンション買い替えの流れを解説

マンション買い替えで「マンションの購入が先」の場合の買い替えの流れを解説いたします。

マンションの購入が先行している場合は、あなたの予算によって、マンション買い替えの流れが違ってくるのです。

”予算がある場合”は簡単!

①買い替え先マンションを購入
②買い替え先のマンションに引っ越し
③自宅マンションを売却

という①から③のシンプルな流れになりますが、”予算のない場合”の流れはすこし大変です。なぜなら予算がない場合は、マンション購入時の契約に”停止条件”という特約をいれて購入契約を結びます。

つまり、「自宅マンションの売却が決まらない限り、購入は白紙にできる」という予算がない人にはありがたい契約です。しかし、停止条件の契約は売主が納得しなければ契約を結ぶこともできません。

それでは、本日は「購入が先の」マンション買い替えの流れを、調査がプロでシステムエンジニアの筆者が解説いたします。

「売却が先」のマンション買い替えの流れはこちらの記事をご覧ください。 → 【売却が先の場合】マンション買い替えの流れを解説

「購入が先」のマンション買い替えの流れは予算で変わる!

冒頭でも述べましたが、購入が先のマンション買い替えの流れは”予算で”変わります。

①予算がある場合
②予算がない場合

①予算がある場合

 

このパターンはいたって買い替えまでの流れがシンプルです。マンションを買ってから、自宅マンションを販売するので、値段交渉も時間をかけて出来るので、もっとも良いマンション買い替えの流れになります。

このパターンの買い替えができる方の条件

✔予算がある方
✔住宅ローンが終わって、もう一度ローンの組むことができる方

に限られています。この条件にあてはまらない方は②をご覧ください。

このパターンの買い替えの流れ

つぎの(1)から(6)の流れになります。

(1)マンションを購入
(2)購入したマンションの決済と引き渡し
(3)購入したマンションへの引越し
(4)自宅マンションの売却を開始
(5)自宅マンションの売却契約
(6)自宅マンション売却の決済と引き渡し

このパターンのメリットとデメリット

メリット

✔理想的なマンションと出会ったらすぐ買える
✔手順を踏んでから、進めるので流れがシンプル
✔ゆっくり自宅マンションを売却できる

デメリット

✔住宅ローンを組む場合、売るマンションと買ったマンションのローンをダブルで払う可能性あり

このパターンは、特に説明が必要ないほど、シンプルな流れになったと思います。

②予算がない場合

 

マンションを購入するには、自宅マンションの売却金額を使って、買い替え先のマンションの購入にあてます。そのためには購入するマンションに”停止条件”という条項をつけて契約いたします。ではこの流れを説明いたします。

このパターンで買い替える方

✔自宅マンションを売却しないと、マンションを買い替える予算がない方

このパターンの買い替えの流れ

このパターンは(1)が全てです。まずは(1)から(6)の流れをご覧ください。

(1)停止条件をつけてマンションを購入契約を結ぶ(手付金を支払う)
(2)自宅マンションの売却を開始(期間内に売却できなければ、契約は解除。手付金は戻る)
(3)停止条件の期間内に自宅マンションの売却が確定
(4)マンション購入とマンション売却を同時に決済
(5)買い替えたマンションへ引越し
(6)売却したマンションの引き渡し

このパターンのメリットとデメリット

メリット

✔予算がなくても、マンション購入を先行することができる
✔マンションが売却できなければ、購入契約を白紙にできるためリスクが少ない

デメリット

✔マンションが購入できる保証はない
✔自宅マンションが安く買いたたかれる可能性あり

マンション買い替え時の停止条件とは?(購入が先)

正式には停止条件付売買契約といい、契約書の主契約に付加できる特約事項です。その特約事項を満たさない限り、主契約であるマンションの購入が行われませんので、マンション購入側にメリットのある契約です。

通常この契約はマンションを購入するときに「自宅マンションの売却」「自宅マンションを売却する期限」を停止条件として契約書に明記し、マンションの購入契約を結びます。

停止条件は、売主が嫌がる!納得させるには?

マンション購入側にはメリットがありますが、売主にはメリットがない契約のため、売主が納得するかどうかは、状況によります。売主はマンションを売却できる保証もありませんし、停止条件付で契約してしまえば、その間に他のお客さんに売ることもできないからです。

マンションの売主に停止条件を納得させるには、ひと工夫必要になります。例えば、売主と契約している不動産会社に、自宅マンションの専任媒介契約を結ぶなどの工夫をすると、売主も停止条件を納得してくれるケースがあります。

なぜなら、売主の不動産会社も、あなたのマンションが売れない限り、売れませんし、仲介手数料も両社からはいるので、気合が入ります。

売主が停止条件を積極的に受けてくれる例外は、売主のマンションが不人気の場合です。この場合は売主が停止条件を受けてくれる可能性が非常に高いです。

停止条件を結んで売買契約を結んだけど、やっぱり解約したくなった場合!

期限をつけて停止条件を結んでいるはずですから、あなたの自宅マンションが売れなければ、期限を迎えて、手付金も全額戻ってきます。しかしここで注意はあなたから売主に「やっぱり解約したい」などというと、契約違反になり、手付金は戻ってきません。

停止条件をつけて、マンションを購入するのはおすすめか?

筆者はあまり、停止条件をつけてのマンション買い替えをおすすめしません。

停止条件をつけて契約し、自宅マンションの売却を行うのですから、マンションの売却を急がなくてはならず、急ぐと満足行く値段で売れない可能性があります。

そうすると、停止条件の期限を迎えてマンションが購入できなかったり、自宅マンションを無理して安い価格で売却してしまうという状況を自ら作り出してしまうかもしれません。

そもそも予算がないなら、仮住まいに住む覚悟で納得の行く金額でマンションを売却してから、マンションを購入すべきです。

停止条件については、こちらの記事で詳しくまとめてあります。 → マンション買い替え特約(停止条件付き)でマンションを買う!

購入が先のマンション買い替えの流れのまとめ

購入が先のマンション買い替えは、やはり予算に余裕がある方向けのマンション購入方法です。停止条件をつけて購入するケースは、購入希望のマンションに”一目ぼれ”したケースだと思いますが、売主がその条件をのまないと契約は成立しません。

このことからも、予算がない場合はマンションの買い替えは、自宅マンションの売りが基本となります。マンションが売りの場合の流れは、こちらの記事をご覧ください→【売却が先の場合】マンション買い替えの流れを解説

最後に、マンションの買い替えを検討中なら、いずてれにせよ自宅マンションの相場を把握しておいた方がいいでしょう。まずは査定だけでも、不動産業者に依頼してみてはいかがでしょうか?

一括査定サービスを使えば、3社~6社不動産業者を紹介してもらえますから、マンションを高く買い取ってもらえる可能性が高まりますし、簡易査定だけお願いすれば、不動産業者が自宅に来ることもありませんので、おすすめです。

マンションを高く売るには、一括査定サイトを使うのは常識です!

マンションを高く売るためには、まず不動産業者複数社に査定をしてもらいましょう。業者側からみても、一括査定がもはや一般的になったため抵抗がありません。 そして何より不動産業者1社だけと契約するより、複数の業者と一般媒介契約を結ぶのが一番高く売れる可能性が高いのです。
 
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ABOUTこの記事をかいた人

40歳の家族持ちのシステムエンジニア。20代の時にマンションの買い替えを失敗し、400万円も損した経験があり、それをキッカケにマンションの業界調査に没頭。実体験や取材を重ねて、当ブログを執筆。