マンション買い替えのつなぎ融資のメリットとデメリット

「欲しいマンションがあるのに、自宅マンションが売れないから購入資金がない!」
「戸建ての決済期限が近づいているけど自宅のマンションが売れなくて困っている!」

など、買い替え先の物件購入資金が無い時に使われるのが「つなぎ融資」です。マンション買い替えのつなぎ融資は、欲しい物件があるときなど「買いを先行」させたり、「売りを先行していても、自宅マンションが売れない時」に使う融資です。

つなぎ融資の注意点は、相場よりマンション売却金額が下がるリスクや、不動産業者を途中で変えられない点などです。

本日はマンション売却研究家の筆者が、マンション買い替えのつなぎ融資について詳しく解説いたします。

買い替え先のマンション購入金を立て替えるための”つなぎ融資”

まず、カンタンに説明すると以下のような人が使う”つなぎ融資です”

◆自宅マンション売却費用を、マンション買い替え費用にする人

Aさん
欲しいマンションが見つかったのに、なかなか自宅マンションが売れない!とは言っても自宅マンションが売れないと購入資金を確保できない。。困ったな。

◆購入した物件の決済期限が迫っている人

Aさん
やばい!すでにマンションを購入したけど、自宅マンションが売れないから資金がつくれない。しかも決済期限はあと少し!どうしよう・・

上記のようにマンションの買い替えにおいて自宅マンションがなかなか売れない「買い先行」の方が使うのが、この「つなぎ融資」です。

この①のパターンのつなぎ融資の仕組み

例えば下記のようなシチュエーションになります。

◆つなぎ融資が必要な方のシチュエーション

・購入予定の物件が3,000万円
・住宅ローンの融資可能金額は2500万円
・自宅のマンションの売却相場は2000万円

◆計算式

3,000万円-2,500万円=500万円(この500万円が自分で用意できない!)

「相場2,000万円のマンションが売れないと、住宅ローンで足りない頭金の500万円が払えない!」

という時に役にたつのが「つなぎ融資」です。

お金を融資する金融機関が売却予定のマンションに抵当権を設定することもあります。つなぎ融資の返済期限は半年~1年で設定されることが多いです。マンション売却後に売却金額の中から、つなぎ融資の返済にあてるので、短期的な融資なのです。

「でも、マンションがそれでも売れなかった時、つなぎ融資の返済期限がきたらどうなるの?」

と思われるかもしれませんよね?でも、つなぎ融資は不動産業者の「買取保証」とセットになっていることがほとんどです。つまり、マンションが売れなかった場合も、結局は不動産業者が買い取る保証制度がついているので、リスクがないのです。

金利や融資条件は、不動産会社によって違いがありますから、事前に確認してみましょう。

つなぎ融資を使うメリットとデメリット

ではつなぎ融資のメリットとデメリットを解説いたします。

◆メリット

✔自分の好きなタイミングで、気に入った物件を購入できる

✔マンション売却のタイミングに関係なく、物件を買い替えれる

✔引っ越しが1度で済む

◆デメリット

✔たいていの”つなぎ融資”は不動産業者の”買取保証”とセットなため、相場価格より1割~2割くらいマンション売却金額が下がる可能性あり。

✔不動産業者と専任媒介契約を結ぶため、何かあっても途中で変更できない。

✔つなぎ融資の安くない金利がかかる(年利3%~4.5%程度)

 

このようなことから、つなぎ融資を使う場合とは「絶対に欲しい物件が見つかったけど、自宅マンションがなかなか売却できない!」というときに使える便利な融資です。

また、下記のように「戸建て」を買うときに使う、別な意味の「つなぎ融資」もありますので、あわせて解説します。

戸建てを買うときにも使う”つなぎ融資”

マンション買い替え時だけではなく「つなぎ融資」というは、戸建てを建てる時に着工金の資金として融資される”つなぎ融資”もあります。

戸建てを購入する際に、住宅ローンを金融機関から借りるのですが、実は住宅ローンは金融機関のリスク回避のために、まだ建物が建っていない物件の場合、住宅ローンを借りることができないのです。

中古住宅や、新築建売住宅の場合は意識しませんが、土地を購入して一戸建てを建てる場合に、大工さんやハウスメーカーに着工金が必要で数千万円かかるものです。自己資金でまかなえなければ、”つなぎ融資”が必要になります。

この②の場合のつなぎ融資は以下の流れになります。

◆つなぎ融資の流れ

①”つなぎ融資”で着工金などの建物をたてるための代金を支払う
②建物が完成したら、自分の名義にて登記をする
③建物を担保にして、住宅ローンを金融機関から借りる
④住宅ローン融資額から”つなぎ融資”を支払い、精算

このような流れになります。

自宅マンションを高く売却して、まずは不動産会社に相談する

本日は「マンション買い替え」と「戸建ての着工金」えで生じる、「つなぎ融資」について解説しました。ただどちらのパターンにしても、マンションを高く売る事と資金面について相談できる不動産会社に相談する必要があります。

つなぎ融資の件を相談する不動産会社は、やはり金融機関と関係の深い大手不動産会社が良いでしょう。そして大手不動産会社を探すのは、一括査定サービスを使って2社~6社紹介してもらいます。

こういった買い替えや、つなぎ融資の事例が得意な業者もいますので、まずは複数の業者に自宅マンションの査定をお願いしましょう。

マンションを高く売るには、一括査定サイトを使うのは常識です!

マンションを高く売るためには、まず不動産業者複数社に査定をしてもらいましょう。業者側からみても、一括査定がもはや一般的になったため抵抗がありません。 そして何より不動産業者1社だけと契約するより、複数の業者と一般媒介契約を結ぶのが一番高く売れる可能性が高いのです。
 
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不動産業者1社だけに連絡を取り、査定額を依頼するより、3社以上から査定をもらった方が、マンションが高く売れる可能性が高くなります。
A社の査定額 2,500万円△
B社の査定額 2,800万円◎
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ABOUTこの記事をかいた人

40歳の家族持ちのシステムエンジニア。20代の時にマンションの買い替えを失敗し、400万円も損した経験があり、それをキッカケにマンションの業界調査に没頭。実体験や取材を重ねて、当ブログを執筆。