中古マンション購入と売却に失敗した体験談

私が最初に中古マンションを購入したのは、10年以上前の27歳の時です。中野に2,800万円でワンルームマンションを購入しました。

都心にマンションを持つのは僕の夢でしたが、家族で暮らすには不便な間取りですが「一人暮らしだし、昼は仕事だから間取りは広くなくてもいい!」という考えで、8階建ての8階にマンションを購入しました。

しかし、これは大失敗でした。心のどこかで「住めなくなれば都心だし売ればいいや~」なんて思っていたら、やがて結婚を考え、マンションを売ることを決意したときには、たった3年で400万円も損することになりました。

本日は筆者がこのブログを書くキッカケになった、中古マンション購入と売却の失敗談を紹介いたいます。

東京の中野に中古のワンルームマンションを購入!

新卒からシステムエンジニアの私の20代の年収はだいたい500万円くらいはありました。そして20代のほとんどは仕事ばかりしていたので、貯金も700万円はありました。

千葉の実家暮らしで、一人暮らしをしたいと思い、また「都心にマンションを持つ」というのは憧れでしたから、インターネットで調べて勤め先の新宿に近い、中野周辺の中古マンションを探すことにしました。

大手の不動産業者が案内してくれたのは、築15年程度のワンルームマンション。間取りは1Rで33㎡。8階立ての8階で、ベランダからは新宿のビル群が見えます。

ベランダの風景が気に入った私は、売主さんが住んでいるという事もあり、遠慮してあまり内覧も少し見ただけで、購入を決意しました。不動産業者を通じて売り主に2,880万円の端数を割り引いてもらって2,800万円で購入です。

しかし、これが失敗の始まりでした。

住んでみたら、騒音や異音が!

ベランダの風景に一目ぼれして、購入してみたものの、住んでみるといろんな問題があることに気づきました。とくに音に関してです。

屋上から異音が!

8階建ての8階ですから、眺めはなかなかです。しかし入居一日目で、とんでもない失敗に気づきました。昼は都心の喧騒の音で気づかないのですが、深夜になると静かになり、マンションの屋上から響く謎の音。

起きているときは気にならない音も、深夜に目をつぶると「ゴゥオン、ゴゥオン、ゴゥオン、ゴゥオン、」という止まらない音。ただ騒音というほどでもありません。

管理会社に聞いてみると、屋上の換気扇の音だとか。マンションの一階や地下に飲食店があり、そのための換気扇とのことです。

この換気扇が朝の7時から夜の11時30分まで回っており、時間はタイマーで制御されているのですが、タイマーがしばらく壊れていたとの事。すぐに業者がきて、夜の11時30分には停止するようになりました。

ただ早く寝る日もあれば、ゆっくりしたい朝もあるのですが、すっかり眠れなくなってしまいました。

「こんな異音のことは買う前に聞いてなかった・・・」と2500万円(頭金で300万円)の住宅ローンを組んでしまったあとに大きく後悔しました。

もっと内覧でしっかりチェックすればよかった、確かに内覧の最中も静かに音が響いてたけど、近所の工事か何かだと思っていた・・ と思ってももう後の祭り。

 

毎週末の騒音!原因は近くの繁盛しているイタリアン!

そして深夜は屋上の換気扇の音の問題が解決したのですが、週末に響いてくる騒ぎ声

「きゃはははっはー」
「いやだー、ははは」

うるさくて眠れやしません。あまりにうるさいので、マンションの外に出てみると、マンション裏にある小さなイタリアンの店。そしてテラス席があります。原因はここからでした。

そして看板を見ると、

「金・土は深夜2時まで営業」

そして目の前にはサラリーマン風の常連客らしき6人の男女のグループがばか騒ぎしています。そして腹が立ったので、忙しそうに働いている若いオーナー男性にいいました。

「近くの住人ですがうるさくて眠れません!」

そういって立ち去りました、おかげで一瞬静かになりましたが、10分もすると、またうるさくなりました。

「マンションの裏にこんな繁盛している飲食店があるなんて、知らなかった・・」

思えば、”ベランダの風景””一人暮らしには贅沢な広い間取り”にばかり気になって、周辺環境や、夜はどうなるかなんて考えてもいなかった・・。と後悔しても遅そかったです。

住んで三ヶ月もすると、音も気にならなくなる!

音以外の不満点はそこまでなく、最初は泣きそうになりましたが、体はこの生活に順応してきます。もはや異音がしていてもまったく問題にせず眠れるようになり、週末の外の騒音も冬になるにつれて、テラス席がなくなり気にならなくなりました。

今思えば、マンションの売主もこの環境に慣れてしまってたから、こういった事言わなかったのかな?とか考えてます。

そして、このマンションを購入するポイントになったベランダにも、ほとんど出ることがありません。ベランダの美しい風景も結局外に出ないとわかりませんから、マンション購入後の感想としては、

「ベランダの風景なんて、マンションの購入にあんまり関係ないなー」

と思いました。なんとかマンションにも慣れて日々送っていきました。

3年後にマンション売却を決意

30歳になって、結婚をかんがえるようになりました。そうすると、二人で今のマンションに暮らすには狭すぎるので、

「都心の中野だし、3年しか住んでいないから同じくらいの金額で売れるだろうなー」

と思っていました。

インターネットで調べた不動産業者に連絡

3年前にこのマンションを購入した業者は、音の件で信用できないので、ほかの大手の不動産業者にインターネットで申し込んで、売りに出すことにしました。

しかし1今思うと10年前には「マンションの一括査定サービス」がこの時代はなかったから、損したな~とつくづく思いますが。。

話を戻して、連絡した不動産業者の実地査定を行ってもらった結果

「査定額は2,800万円です!」

と言われ、買ったときと同額だし、いいかなーと思いました。担当者もまーまーしっかりしてそうだったので、この不動産業者と専属媒介契約を結びました。

しかし、マンション売却は甘くは、ありませんでした。

マンションを売却開始

インターネットで広告開始、2,800万円で販売を開始しました。部屋を掃除して、内覧会をはじめました。インターネットには自慢のベランダの風景が掲載。

「これは買いたい人たくさん来るぞ~」

と思っていましたが、2週間過ぎても1件の内覧希望者もきませんでした。専属媒介契約をしているので、2週間に1度、不動産業者から報告を受けますが、

「価格が高すぎるかもしれませんね~、少しずつ値下げしませんか?」

との事、なんとなく不動産業者のいう事を聞いて、2,700万円に売却価格を下げました。その結果、内覧希望者がぽつぽつきましたが、買いたい人はでませんでした。

今考えると、焦る必要はなかったのですが、二ヶ月も売れないとだんだん「売れないのではないかという疑心暗鬼が生じました」そして、不動産業者のペースに乗せられて、結局2680万円まで下げてたところ、買いたいという人が現れました。

しかし、事前に不動産業者に”異音”の話をしてしまったため、業者もこのことを買主に話したところ、足元をみられるようになりました。

私も「こんな屋上から異音のするマンションが売れるのか?」と怖くなり、相手が「2400万円でどうですか?」と交渉してきて、それを受け入れることにしました。

結局3年住んだ中古マンションを400万円も下げて売ることになりました。

中古マンション購入・売却の5つの失敗

そして、あれから10年以上たった現在、当時の私が経験がなかったためにどれくらい損な行動をしていたか、後悔しています。おそらく500万くらいは損をしている計算になります。

それでは、私が失敗した5つの行動を紹介します。

失敗①ワンルームで30平米の物件に需要がなかった。

都心にワンルームで30平米を超す広さですから、おしゃれで住み心地はよかったのです。賃貸なら借りたい人は多かったと思います。しかしマンション売却となると、なかなか買い手がつきません。よく考えたらわかりますよね?

マンションを購入する人は、居住用の方がほとんどですから、家族が住むにはワンルームは不便ですし、一人暮らしが買うにも値段が高く中途半端です。

そもそも需要があまりないマンションを買ってしまったのです。

ですからマンション購入の基本は、「もっとも平凡な間取りのマンション」であることです。日本人は慎重な人が多く、一生の高額な買い物だと冒険をしないで、無難な間取りのマンションを購入することが多いです。つまり平凡な間取りの中古マンションが結局のところ人気があって高値がつくのです。

②内覧は徹底的に!そして時間や曜日をずらしてマンション付近を調査する。

マンションは高額な買い物ですから、遠慮することはありません。二度でも三度でも不動産業者にお願いして、納得いくまで内覧しなくてはいけません。

売主が住んでいるマンションなので遠慮して、結局一度の内覧で決めてしまいました。また内覧の昼と夜、あるいは平日と週末では住環境も変わってきます。お願いすれば夜などの内覧も可能でしたし、周辺を不動産業者まかせにせず、自分の目で調査することも必要でした。

同じ買うにしても、騒音を承知で買うのと、買ってから気づくのでは精神的にぜんぜんちがいますから。

また、音については内覧時に気づいていたのですが、「何かの音だろう」と気にもとめなかったですが、今なら「この音なんの音ですか?」と聞くことができたと思います。

③音については瑕疵担保責任を追及できた!

今さらなのですが、購入後も

「夜や早朝も屋上の換気扇の音がすることは聞いていなかった。うるさくて眠れない」

と、売買契約後も売主に対して、瑕疵担保責任を問うことが可能でした。売買契約書には2~3ヶ月程度は瑕疵担保責任を問う事ができるます。

私がこのマンションを売却した時は「音がします」と申告したので、瑕疵担保責任を問われることはありません。

瑕疵担保責任については、下記の記事をご覧ください。

マンション売却時の瑕疵担保責任とは?

④マンション売却の不動産業者は1社で決めてはいけない

10年前当時は、マンション一括査定サービスなどは存在しませんでした(おそらく)ですから、そして1社だけで不動産業者を見つけて、媒介契約を結びましたが、不動産業者は複数社に査定してもらうのが、マンションを高く売るための常識です。

昔は仕方ないのかもしれませんが、今なら無料のマンション売却の一括査定サービスがありますから、複数の不動産業者に査定を出してもらいましょう。単に査定額の高い業者に決めるのではなく、その業者が査定額に対しての「根拠」や「経験」を見極めて、プロに依頼するのです。

一括査定サービスはいろんな会社がありますが、大手にお願いするのが一番です。査定サービスの一番の大手はイエイです。

>>一括査定サービスの”イエイ

⑤損は損じゃない。確定申告で住民税と所得税を還付金でもらう。

そして、致命的だったのが、私はマンションを400万円の損益をだしたのですが、確定申告をしなかったのです。私の当時の年収は500万円ですから、住民税と所得税でだいたい年間40万円納めてますから、40万円を還付金として受け取ることができるはずだったのが、確定申告をしませんでした。

マンションを売却したら、利益がでてもでなくても確定申告して悪いことなど一つもありません。

確定申告すればマンション買い替えで住民税と所得税が0円!

最後に、マンション売却で失敗しないために

中古マンションの購入や売却はすごく面倒です。だからといって不動産業者まかせにすると、わたしのように400万円を損することになります。

もし、今の経験値であのときに戻れたら私は400万円を損することはありませんでしたよ。(まーしかたないですが)ですからブログを読んでくれた皆さまには、失敗することのないようにしましょう。

せめて、マンション売却するときは不動産業者複数から査定をもらうようにしましょう。これだけでも、100万円はかわりますから!だから一括査定サービスの申し込みは忘れないでくださいね!

マンションを高く売るには、一括査定サイトを使うのは常識です!

マンションを高く売るためには、まず不動産業者複数社に査定をしてもらいましょう。業者側からみても、一括査定がもはや一般的になったため抵抗がありません。 そして何より不動産業者1社だけと契約するより、複数の業者と一般媒介契約を結ぶのが一番高く売れる可能性が高いのです。
 
私がおススメする無料一括査定サービスは”イエイ”!
不動産業者1社だけに連絡を取り、査定額を依頼するより、3社以上から査定をもらった方が、マンションが高く売れる可能性が高くなります。
A社の査定額 2,500万円△
B社の査定額 2,800万円◎
C社の査定額 2,380万円△
D社の査定額 2,700万円○
B社の査定額は、C社より420万円も高い!複数社に査定をお願いするだけ、マンションが高く売れる可能性が高まる仕組みが無料の一括査定サービスなんです。

ABOUTこの記事をかいた人

40歳の家族持ちのシステムエンジニア。20代の時にマンションの買い替えを失敗し、400万円も損した経験があり、それをキッカケにマンションの業界調査に没頭。実体験や取材を重ねて、当ブログを執筆。