離婚でマンション売却したらローン残債はどうなるの?

厚生労働省の発表によると、2015年の婚姻した件数は63万5000件に対して、離婚の件数は22万5000組でした。つまり3組に1組は離婚する計算になります。

しかし、離婚しても決着が難しいのが、自宅マンションの住宅ローンです。もし、この記事を読んでいるあなたが、「マンション売却金額 < ローン残債」の場合ですが、

「離婚決まったからマンション売却して、残りのローン残債を二人で分割すればいい!

と思っていませんか?残念ですが、それはできません。なぜならマンションを住宅ローンで購入した時、抵当権というのが設定されています。ですからローン残債を完済しない限り、マンションを売却することはできないのです。

本日は、離婚の際に問題になる、マンション売却に関してのあらゆるケースを紹介しますので、まずは自分がどのケースに当てはまるのかを確認して、どういう行動をすべきかを検討しましょう。

本日はマンション売却の研究家の筆者が、離婚時のマンション売却について詳しく解説いたします。

離婚後のマンション売却や賃貸の方法

まずは、離婚後、マンション売却をどのよう考えているのか?以下のリンクから選らんください。最初に申しあげますが、ローン残債を完済しない限り、あまりいい方法がないのが現実です。
①マンション売却金額が住宅ローン残債を上回る場合

②マンション売却金額が住宅ローン残債を下回り、ローンが残る場合

③マンション名義を「夫婦共有名義」から「妻か夫の単独名義」に変更する

④住宅ローンの名義は夫婦共有名義のままで、夫がローンを払い続け、妻が住み続ける場合

⑤マンションを売却せず、マンションを賃貸にして貸し出す

最悪のケースも知っておこう!競売や任意売却とは?

①マンション売却金額が住宅ローン残債を上回る場合

このケースは、何も問題がありません。マンションを売却して、住宅ローンを完済します。気を付ける点があるとするなら、マンション売却には、以下の手数料がかかる事を事前に確認しておきましょう。

・仲介手数料(売却金額が3,000万円の場合は、96万円程度)※仲介手数料はこちらで確認
・抵当権抹消登記費用(2万円程度)
・繰り上げ返済の手数料(2万円程度)
・売買契約にかかる印紙代(1万円程度)

あとは、マンションを少しでも高く売却しましょう。マンションを値段を把握するを読んでください。

②マンション売却金額が住宅ローン残債を下回り、ローン残債が残る場合

住宅ローンを完済しない限り、マンションを売却することはできません。それはあなたがマンションを購入して、住宅ローンを借りた時に、お金を借りた銀行などの金融機関に、抵当権をマンションに設定されているからです。

しかしそれでもマンションを売却する方法は下記のようにいくつかあります。

・ローン残債に貯金を使って完済する
・ローン残債に車などを売って、そのお金を使って完済する
・ローン残債を離婚相手の親に肩代わりしてもらう

つまり、どの方法をとるにせよローン残債を払わない限り、マンションを売却できません。このように離婚すると、住宅ローンをどうするかは頭の痛い問題なのです。完済が難しい場合は、ほかの③~⑤ケースも参考にしましょう。

③マンション名義を「夫婦共有名義」から「妻か夫の単独名義」に変更する

この方法は一見簡単そうですが、実は簡単ではありません。
まず名義についてですが、下記の二つがあります。

・不動産の名義
・住宅ローンの名義

いずれも勝手に自分たちで変更はできません。住宅ローンを借りた金融機関の承諾が必要になります。

なぜなら金融機関は、夫婦二人の経済力に対して審査を行い、お金を貸していますから、単独名義に変更するには、金融機関の承諾が必要になりますが、妻か夫の片方だけで返済可能な経済力がない限り承諾されることはありません。

ですから名義を変更するには、以下の方法に限られます。※名義を負う方に経済力がある場合は、問題がないので説明は省きます。

・連帯債務をどちらかの親や親族に担ってもらう
・住宅ローンを単独の名義で借り換える

ただし、どちらの方法も審査が必要ですし、連帯債務を債務を負う方の両親にする場合は、両親が引退していると、審査は通らないですし、借り換えにしても、債務を負う方単独の経済力が認められないと借り換えはできません。

④住宅ローンの名義は夫婦共有名義のままで、夫がローンを払い続け、妻が住み続ける場合

ある意味、一番スムーズな方法に見えますが、返済が終了するまで、以下のリスクが消えません。

・夫が住宅ローンの支払いができなくなった場合

この場合、金融機関は妻に一括返済を求めて、返済できない場合は、住宅は競売にかけられてしまいます。「それは万が一だな~」と思うかもしれませんが、旦那は慰謝料がわりに、「住宅ローン」と、「新しい住居の賃貸料金」をダブルで払うので、負担は大きいため、万が一ではなく、旦那さんがお金をはらえなくなることはよくある話です。

もし、競売や任意売却が必要な最悪のケースを知っておけば、いざという時落ち着いて行動できますから、このケースでいく方は最悪のケースを知っておきましょう。

 

⑤マンションを売却せず、マンションを賃貸にして貸し出す

マンションや住宅ローンが夫婦共有名義をそのままにして、賃貸にして、住宅ローンにあてるケースです。以下のリスクがあることを理解しましょう。

・借主が見つからない間は、住宅ローンと新しい住居のダブルでお金がかかる
・借主の家賃が滞るリスク
・家賃を下げた場合、住宅ローンの支払いが一部発生する

 このようなケースにあっても、夫婦のどちらがどのように責任を持つか明確にしておきましょう。名義が共有名義だから「それは元夫が責任持つから関係ない」など言っても、元夫が支払いを滞らせれば、あなたが一括返済を金融機関に迫られます。
このケースでいく方は最悪のケースを事前知っておきましょう。いざというとき慌てないためです。

最悪のケースも知っておこう!競売や任意売却とは?

 

離婚でマンションの扱いに頭を痛めているとは思いますが、最悪のシナリオの場合、どうなるのかも、知っておいた方が逆に安心できるというものです。ですから、

「元夫の住宅ローンの支払いが滞るとどうなるか?」
「競売後は残債はどうなるの?」
「任意売却の方が得と聞きますが?」

という疑問があると思いますので、順に解説いたします。

(元夫等の)住宅ローンの支払いが滞るとどうなるか?

住宅ローンの毎月の支払いが一回滞ったぐらいでは、何か起こるわけではありません。しかし金融機関によって違いますが、3ヶ月間支払いがなければ(毎月のローン額×3ヶ月分)、金融機関は一括返済を求めてきます。例えばあなたや元夫に何が起こるのかを順番に説明いたします。

①住宅ローンの支払いが3ヶ月滞る
②金融機関があなたに代位弁済※1を宣告
③代位弁済が実行され、保証会社があなたにかわりに金融機関に一括返済
④肩代わりした保証会社があなたに一括返済を求めます
⑤保証会社があなたに返済能力がないことを確認
⑥保証会社があなたに任意売却を勧めますが、話によってはマンションが競売
⑦マンション売却後も、残債が残ります
⑧残債は無担保債権※3として、保証会社からサービサー※4に売却されます
⑨サービサーは、あなたに債権の減額を提案します。
⑩あなたが自己破産しない限り、残債をサービサーに支払います

※1 代位弁済とは、債務者以外の債務者が支払う事。つまりこの場合は金融機関の子会社が保証会社のケースがほとんどです。

※2 任意売却とは、住宅ローン全額を支払わずに住宅を販売できる手段で、競馬と違って、通常のマーケットで自宅を販売できるので競売より高く売れます。任意売却は、専門の業者がいますので、お願いすれば全て代行してくれます。ただし手数料は高いです。

※3 無担保債権とは、そのままの意味で担保のない債権です。一般的には競売後や任意売却後に残った、残債の事をさします。そして不良債権とも呼びます。

※4 サービサーとは、不良債権を額面の5%程度で譲り受けて、金融機関にかわり取り立てを行います。もしあなたの残債が1000万円なら、5万円で買い取って、あなたからローン残債をとりたてます。サービサーが恐れるのは自己破産ですから、現実可能な返済額を迫ります。

競売や任意売却を行っても、ローン残債は消えません。金融機関に代わって、サービサーという債権回収会社が、あならの残債を不良債権として取り立てるのです。ここまでいくと自己破産も視野に入りますが、自己破産を行うと、しばらく社会的信用を失い、金融機関からお金が借りれなくなります。

競売と任意売却の違いは?

結論から言えば、自宅マンションの買い取られる金額が任意売却の方が高いです。競売だと、相場の60~70%程度が相場ですから任意売却の方が得です。

そして、任意売却には、そのマンションに住み続けられる可能性が残っています。

買い戻し

あなたの親族や親友に自宅マンションを買い取ってもらい、買い取ってもらった人に毎月の賃料を支払う形で、収入に余裕ができたら、またあなたが買い戻す契約です。

リースバック

第三者に自宅を販売して、一定期間の賃貸として住み続ける契約で、収入に余裕ができたら、あなたが将来買い戻す契約です。

しかし、任意売却はいいことばかりではありません。高額な仲介手数料をとられますし、ケースによっては競売をかけて、自己破産したほうがいい場合もあります。

<重要>最悪を回避するにはすぐに住宅ローンの金融機関に相談

先ほど紹介したのは、住宅ローンの債務者が何もしなかったケースです。支払いが厳しいと感じたら、すぐに住宅ローンの会社に相談します。銀行も鬼ではありません。競売や任意売却されると、銀行も損をするのです。
月々の返済金額の減額などに応えてくれる可能性が高いです。まずは住宅ローンの金融機関に相談しましょう。

まずはマンションの売却金額を把握する

ローン残債が残っていると、マンションを売却できないとはいえ、

「うちのマンションっていくらで売れるんだろう?」

と思いますよね。まずはマンションの”現在”の価格を把握しておかないと、残債はいくらになるのかわかりませんよね?ですから、まず最初のステップはマンションを一括査定サービスで複数の不動産業者に査定を依頼しましょう。

なぜ、複数の不動産業者なのか?それは不動産業者によって、マンション売却金額が100万円もかわることは日常的だからです。

まずはマンションの一括査定サービスに連絡して、不動産業者から査定額を出してもらいましょう。複数の業者に依頼すれば高く買い取ってくれる可能性が高まります。

マンションを高く売るには、一括査定サイトを使うのは常識です!

マンションを高く売るためには、まず不動産業者複数社に査定をしてもらいましょう。業者側からみても、一括査定がもはや一般的になったため抵抗がありません。 そして何より不動産業者1社だけと契約するより、複数の業者と一般媒介契約を結ぶのが一番高く売れる可能性が高いのです。
 
私がおススメする無料一括査定サービスは”イエイ”!
不動産業者1社だけに連絡を取り、査定額を依頼するより、3社以上から査定をもらった方が、マンションが高く売れる可能性が高くなります。
A社の査定額 2,500万円△
B社の査定額 2,800万円◎
C社の査定額 2,380万円△
D社の査定額 2,700万円○
B社の査定額は、C社より420万円も高い!複数社に査定をお願いするだけ、マンションが高く売れる可能性が高まる仕組みが無料の一括査定サービスなんです。

ABOUTこの記事をかいた人

40歳の家族持ちのシステムエンジニア。20代の時にマンションの買い替えを失敗し、400万円も損した経験があり、それをキッカケにマンションの業界調査に没頭。実体験や取材を重ねて、当ブログを執筆。