「買い」を先行させるとマンション買い替えが難しい理由

マンションの買い替えは「売り」と「買い」をするので手間が大変です。またマンションの買い替え費用も200~500万円(仲介手数料や諸費用)もかかりますから手間も費用も頭が痛いですよね。

マンション買い替えが難しい理由は「買い」を先行させることが原因です。なぜなら自宅マンションの売りを先行させれば、手間と費用が多くかかりますが、手持ち資金を明確にして、リスクを押さえて、進めることができますが、「買い」が先行だとそうはいきません。

本日はマンション買い替えが難しい理由を、マンション売却の研究家の私が詳しく解説いたします。

買い替えが難しい理由①マンションがなかなか売れない!

欲しいマンションが見つかり、先にマンションを購入した場合に起こるのが「マンションが売れない!」ことです。買い替え先のマンションを買うときは「今のマンションはすぐ売れるっだろう」と思っていても、実際に販売してみたら買手がつかないことはよくあります。

もし、マンションを先に売りに出していた場合、あせる必要はありませんので、納得する金額で売れるまで待つ。あるいは状況を見て「売るのをやめる」ということができますが、先にマンションを購入してしまった場合は、資金計画やスケジュールがずれ込むため、急いで売る必要があります。そうすると、マンション販売価格を下げるしかありません。

マンションの販売価格を下げると、買い替え先のマンションを購入したローンの返済、あるいは買い替えローンを使用する場合など、当初の想定よりも自己負担金額が増え、資金計画が完全に崩れます。

このようにマンションの買いを先行させていると、難しい状況になりやすいのです。

◆ワンポイントアドバイス

マンション買い替えにおいて、買いを先行させる場合のポイントは最悪な状況を想定して、資金計画を立てることです。不動産業者のマンション買取サービスを、マンション購入前に検討しておくことです。

マンション買取サービスは、売却相場の8割程度の買取価格になるというデメリットがありますが、不動産業者が必ず買い取ってくれるメリットがあります。ですから、マンション購入時に、自宅マンションの最低価格をはっきりさせることができます。

最低価格がわかれば不確定要素が少ないので、マンション買い替えで買いを先行させても、資金計画にずれが生じません。

買い替えが難しい理由②マンションが思ったより高く売れない

マンション売却でよくある勘違いですが

売り出し価格 ≠ 成約価格 (この二つは同じじゃない)

ということを認識しないまま、マンションの買い替えを行うことです。都内の売れ筋物件の場合は、これに当てはまりませんが、そうではない場合は、下記のように値下げになります。

・マンションが売れないので値下げして販売
・購入希望者が見つかったが、値引き交渉を持ちかけられた

結果、200万円~300万円以上の値下げを行うことになりことが多いです。

マンション買い替えで売りを先行させた場合は、資金を確定してからマンション購入に入りますから、リスクはありませんが、買いを先行させた場合は、資金計画がずれてしまいます。

◆ワンポイントアドバイス

マンション買い替えで、マンションの買いを先行した場合は、できるだけ早くマンションを売らないと、値下げしてのマンションを売却を迫られます。築年数が10年未満のマンションの場合は、複数の不動産業者と一般媒介契約を結んで、早く購入希望者を見つけましょう。

一般媒介契約とは?
不動産業者と結ぶ契約には「専任媒介契約」と「一般媒介契約」の二つがあり、一般媒介契約は、複数の業者と同時にできる契約です。契約期間はありませんし、キャンセルもいつでもできます。専任は三ヵ月間は、1社としかつきあえませんので、一般媒介契約で複数の業者に売ってもらった方が、早く売れる可能性が高まります。ただし築年数が古いマンションは、一般媒介だと、どこの不動産業者も力を入れないデメリットもあります。

媒介契約についてはこちらの記事をご覧ください → 一般媒介契約と専任媒介契約なら「一般」の方が高く売れる理由

買い替えが難しい理由③買いと売りの不動産業者が同じ場合

マンション買い替えで多いのが、マンションを購入した業者に、自宅マンションの売却の仲介もお願いしてしまうことです。

メリットはやり取りが楽なことです。マンションの購入を仲介してくれた業者ですから、マンション買い替えの事情を全て心得ていますし、何よりマンションの購入を行ってくれた業者ですから信頼もあります。

同じ地域にマンションを買い替えるのであれば、同じ業者でいいと思います。しかし違う地域で買い替えをおこなった場合、マンションを購入した業者が、売りに出すマンションの地域に詳しくなければ、売手をなかなか見つけることができないことはよくあるのです!

ですから、マンション買い替えの時は、買い替え先と自宅マンションの地域が違う場合は注意が必要です。不動産業者に「自宅マンションの売却は大丈夫ですか?」と質問しても「はい、弊社にお任せください!」と言いに決まってますので(ここで引き下がる営業マンはいません)業者に聞いてみても意味がありません。

◆ワンポイントアドバイス

マンションの購入をお願いした業者に、マンションの売却をお願いするのは問題ありません。ただし、契約を「一般媒介契約」にしてもらいます。一般媒介契約なら平行して、他の不動産業者に仲介を依頼することができるからです。

不動産業者は嫌がりますが「信頼していますが、地元の不動産業者にも仲介を依頼したいのです。」と丁寧に説明すれば理由はわかってくれるでしょう。マンション売却を早めるコツは、地場の不動産業者も含めて、一般媒介契約を結びことです。

買い替え特約(停止条件)は嫌がられる

マンションを売却しないと、買い替え資金を捻出できない人のための手法として、買い替え特約があります。

これは購入するマンション売買契約に「〇月○日までに、自宅マンションを売却できあい場合は、この契約を白紙にする」という事項を加えることです。これを停止条件という言い方をします。

この事項をつけることができれば、マンション買い替えで、購入が先であってもさほどリスクはありません。自宅マンションが売れない場合は、売買契約自体が白紙になるのですから。

しかし、この買い替え特約は、売主は非常に嫌がります。この特約をお願いしても90%以上の売主は断るでしょう。ですからこの特約が使えるケースは、なかなか売れないマンションを購入する場合に限られます。

ただ、そもそもマンション購入の基本は、値崩れしずらいマンションを買うことですから、売れ筋ではないマンションを購入する事自体リスクですから、この特約を使うことはほぼ意味がないでしょう。

買い替え特約についてはこちらの記事もあわせてご覧ください → 「買い」を先行させるとマンション買い替えが難しい理由

マンション買い替えの難しいポイントは資金計画

本日はマンション買い替えが難しいケース。つまり買いを先行させた場合の買い替えが難しい理由を説明しました。つまりマンション買い替えで難しい理由は、

・資金計画が立てずらい

点なのです。ですから、マンション買い替えの基本は資金計画がはっきりする「売りを先」にすることです。売りを先行させた場合のデメうこリットは「引越し費用」「仮住まい費用」などがかかってしまうことですが、それでも売りを先行させて、資金を明確にするメリットは大きいです。

それでも「絶対に購入したいマンションが見つかった!購入が先!」という方は、最悪の資金計画も立てて、不動産業者による買取サービスを検討しましょう。

いずれにせよ、自宅マンションの不動産業者による査定が必要です。そしてマンションを高く売るのは、インターネットサービスの一括査定サービスで複数の業者を探すのが常識です。一括査定サービスを利用して、買取サービスが可能か聞いてみましょう!最低でも2社~3社には査定を依頼しましょう。

マンションを高く売るには、一括査定サイトを使うのは常識です!

マンションを高く売るためには、まず不動産業者複数社に査定をしてもらいましょう。業者側からみても、一括査定がもはや一般的になったため抵抗がありません。 そして何より不動産業者1社だけと契約するより、複数の業者と一般媒介契約を結ぶのが一番高く売れる可能性が高いのです。
 
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不動産業者1社だけに連絡を取り、査定額を依頼するより、3社以上から査定をもらった方が、マンションが高く売れる可能性が高くなります。
A社の査定額 2,500万円△
B社の査定額 2,800万円◎
C社の査定額 2,380万円△
D社の査定額 2,700万円○
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ABOUTこの記事をかいた人

40歳の家族持ちのシステムエンジニア。20代の時にマンションの買い替えを失敗し、400万円も損した経験があり、それをキッカケにマンションの業界調査に没頭。実体験や取材を重ねて、当ブログを執筆。