マンションの住宅ローンの滞納や延滞を続けると最後にはどうなるの?

できれば滞納なく払いたいマンションの住宅ローン。借りた時は問題なかったのですが、会社のリストラや病気、思わぬ借金など、住宅ローンの支払いが厳しくなる理由は様々です。

しかし、もし住宅ローンが滞納・延滞しそうなら、すぐに住宅ローンを借りた金融機関の担当者に相談しましょう。なぜなら住宅ローンの滞納・延滞は早めに相談すれば、解決することがほとんどだからです。

もし、早めに相談しないと、マンションが「任意売却」や「競売」にかかってしまい、マンションを手放すことになります。

本日はマンション研究家の私が住宅ローンの滞納や延滞について詳しく解説いたします。

住宅ローンを滞納・延滞するとどうなるの?

滞納をつづけるとこのようになります。

1回目(1ケ月)の滞納や延滞では、なにか起こることはありませんが、3回目(3ヶ月間)の滞納で、金融機関から「一括返済」を迫られます。

当然金融機関も債務者が一括返済できないことを知っていますので、これは手続き上のことであり、あなたが一括返済できなければ、保証会社があなたの債務を金融機関に一括返済してしまいます。

そしてその瞬間、あなたから債務をとりたてるのは、保証会社になり、あなたのマンションを競売にかけます。そして落札者が決まり、所有権が移転します。

それで終わりではありません。保証会社は残債を不良債権として、サービサーに売却し、今度はサービサーがあたなの残債を取り立てます。その間にマンションから立ち退きをせまられます。

こうなってしまっては、自己破産を行って、債務から逃れるしかありません。

住宅ローンの滞納や延滞は、とにかく早くお金を借りた金融機関に相談することです。この記事を読んでいる方が、どの段階かわかりませんが、次に滞納や状況の段階ごとに説明し、各段階での取るべき対策を解説してまいります。

解説の前に、競売と任意売却の違いとは?

競売は、裁判所が強制的に行う措置で、マンション相場の2割から3割安い金額で売却してしまいます。任意売却ですと、任意売却業者が、市場価格でマンションを売却するため、マンションが競売より、ずいぶん高く売れます。

そして任意売却の場合は、任意売却業者が債権者とやり取りを代行してくれるので、ずいぶん楽になります。しかし、任意売却業者へ報酬(仲介手数料)を払わないといけません。

状況別に解説!住宅ローンの滞納続けるとどうなるか?

それでは、滞納をつづけると状況別にどうすべきかを解説してまいります。

状況1 住宅ローンの支払いが厳しいと感じる(まだ滞納してない)【危険レベル0】

住宅ローンの支払いが厳しい、あるいはギリギリと感じるようになった。キャッシングを使ってなんとかしようかと考え始める。

状況1に対するアドバイス
まだ住宅ローンを滞納していなくても、住宅ローンを借りている金融機関に相談しましょう。「お金が払えないのが恥ずかしい」「まだ滞納してないから問題ない」と考えがちですが、銀行も滞納されたら大変です。また、キャッシングでお金を借りると利子が高いですが、銀行の低金利カードローンの方が利子が安いです。またしばらく利息だけ支払うという方法も可能ですから、まずは金融機関に相談しましょう。

状況2 住宅ローンの支払いを初めて滞納【危険レベル0】

銀行口座にお金がなく、住宅ローンの引き落とし日が来てしまい、住宅ローンをついに支払うことができず滞納してしまった。

状況2に対するアドバイス
まだ大丈夫です!急いで住宅ローンを借りている金融機関に電話で連絡しましょう。まずは「支払いが遅れてしまい申し訳ございませんでした」と謝りましょう。そしてそのあとに「月末までに支払います」と約束しましょう。もし、今回だけでなく、月々の支払いの相談をしたければ電話ではなく、担当窓口に伺いましょう。この状況で金融機関に相談すれば全く問題ありません。状況1と同じように、低金利カードローンや、利息だけしはらい、元金の据え置きの相談をしましょう。

状況3 督促状や催告状が届く【危険レベル1】

住宅ローンを1~2ヶ月放っておいたら「督促状」や「催告状」という通知が郵便で送られてきた。

状況3に対するアドバイス
急いで金融機関に連絡を入れて、支店に伺い、謝って今までの経緯や理由を素直に話しましょう。ただ単に滞納分を支払っても、銀行はあなたの支払いに疑問を感じています。金融機関に行くと、「どうして滞納しているのですか?」と質問されますので、つつみかくさず話しましょう。この状況ではまだ、なんとか金融機関に信頼を回復するチャンスがあるからです。また支払いが厳しければ、状況1と2と同様に相談しましょう。

状況4 競売予告通知書が届く【危険レベル2】

督促状や催促状も無視していたら。競売予告通知書が届いてしまった。(金融機関によっては、送ってこない場合もある)

状況4に対するアドバイス
まだ謝って、素直に話せば大丈夫です。金融機関に連絡をとり、支店に赴き、ひたすら滞納した事をあやまった上で、なぜ滞納したか素直に話しましょう。ただ銀行はかなりあなたの支払い能力を疑っています。あならの姿勢も大切になります。

状況5 代位弁済予告通知書が届く【危険レベル3】

住宅ローンの滞納3回目(3ヶ月間滞納)。銀行窓口からも連絡がきているが、「払います」と言って、払わなかった。あるいは現実逃避をしてしまい、銀行からの連絡を無視した。その結果、金融機関から「代位弁済予告通知」がきた。

 

状況5に対するアドバイス
代位弁済予告とは、住宅ローンの契約に指定した保証会社にあなたのローン残債に遅延損害金の14%を乗せて、あなたの代わりに銀行に一括返済する予告通知です。この状況は住宅ローンをはらい、マンションを持ち続けることができる最後の状況です。これ以上悪化した状況になるとマンションを失うことになります。可能であれば滞納分を全て払いましょう。不可能であれば1ケ月分だけでも払えば、代位弁済を実行する期限を延ばしてくれる可能性もあります。

状況6 期限の利益の喪失通知が届く【危険レベル4】

住宅ローン滞納後3ヶ月を過ぎると、金融機関から「期限の利益の喪失通知」が送られてきた。

状況6に対するアドバイス
「期限の利益の喪失通知」とは、「金融機関があなたに分割でローンを支払う約束を破ったので、分割という利益を金融機関は失ないました、だから一括で返済してください。」というものです。もちろんあなたは払えるわけはありません。金融機関もそれを知っていますからこれは手続きに過ぎません。銀行の狙いはあなたのローン残債を保証会社に一括返済してもらう事です。なぜならこの手続きを行わないと、金融機関は保証会社からお金を返済できないからです。この状況に来たら、任意売却を検討するしか道はありません。

状況7 保証会社があなたのかわりにローン残債を代位弁済【危険レベル4】

銀行が代位弁済を実行。保証会社がローン残債を金融機関に払いました。

状況7に対するアドバイス
この瞬間から、あなたのローン残債の債務は保証会社が債権者となります。金融機関はもう関係ありません。そして保証会社は3つの選択肢をあなたにつきつけてきます。①一括返済②任意売却をすすめる③競売 の3つです。①は無理なので、事実上②か③になります。また②を提案されないこともあります。それはあなたと金融機関の関係から、任意売却だと、一時的にもあなたの手元のお金が入るので債権者があなたを信用せず、競売をかけます。ここでできるアドバイスは、なるべき任意売却の形にもっていくことです。任意売却の業者にあなたから連絡して相談してでも、任意売却を検討しましょう。

状況8 保証会社が不動産競売の申請を行う【危険レベル4】

保証会社が競売の申請を行い、裁判所から「競売開始決定の通知」があなたのもとに送られてきた。

状況8に対するアドバイス
もう保証会社は競売開始に向けて動いています。あなたができることは、任意売却を行い、競売を回避することだけです。なぜなら競売にかかってしまえば、あなたの家は相場より2~3割安く売却され、ローン残債が多く残るからです。

状況9 裁判所の執行官が家にやってくる【危険レベル4】

裁判所の執行官が、競売にかける調査のためにあなたのマンションにやってきます。

状況9に対するアドバイス
執行官は競売にかけるために、あなたのマンションの物件資料を作成します。そのための実地調査で写真撮影を行います。まだ任意売却可能ですから、任意売却にむけて動きましょう。

状況10 担保不動産競売開始決定通知が届く【危険レベル4】

入札期間を知らせるお知らせがあなたに届いた。

状況10に対するアドバイス
もうこの段階になると、入札を避けるのは厳しいです。任意売却は可能性としてできるかもしれませんが、おそらくあなたは、債権者の保証会社から信用を失っており、かりに任意売却の業者に相談して、債権者に話をもちかけても断られる可能性が高いです。しかし、0%ではないので、まずは任意売却の業者に相談しましょう。

状況11 あなたのマンションの入札が公示される【危険レベル5】

あなたのマンションの入札が全国にインターネットで公示された。

状況11に対するアドバイス
入札がはじまると任意売却がかなり困難です。競売であなたの物件が1円でも高く売れるのを祈るばかりです。

状況12 入札終了し、マンションの落札者が決定【危険レベル5】

競売が終了し、マンションの落札者が決定した。

状況12に対するアドバイス
任意売却が不可能になりました。ここであたなが考えるのは、残債ローンがどれくらいあって、どのように支払っていくか?そして退去先を探さなくてはいけません。

状況13 マンションの所有権移転【危険レベル5】

落札者が落札額を納付し、マンションの所有権は落札者に移転。

状況13に対するアドバイス
所有権が移転すると、不法占拠状態になります。早めに引っ越し先をみつけて移転しましょう。そしてローンはまだ終わりではありません。残ローンを返さなくてはいけません。自己破産も選択肢にいれましょう。

状況14 あなたの残債が保証会社からサービサーに売られます【危険レベル5】

競売後にも残債ローンが残った。保証会社は残債を不良債権としてサービサーに販売。サービサーは不良債権化した残債を20分の1以下の金額で保証会社から買い取る。

状況14に対するアドバイス
なんとあなたは競売で家まで取り上げられ、残った残債は、不良債権(無担保債権)として、サービサーといわれる債権回収会社に買い取られます。それも20分の1程度の金額で!そしてサービサーがあなたから債権の回収の交渉を行います。サービサーもあなたに破産されるのが怖いので、現実的な毎月の支払金額を設定してり、ある程度の額の返済を要求してきます。またサービサーは怖い人ではありません。この段階になると、自己破産を検討して、弁護士に相談するのがいいでしょう。

状況15 マンションからの立ち退き【危険レベル5】

マンションからの立ち退きを新所有者から要求される。

状況15に対するアドバイス
この状況になったら、せめて立ち退き料を、落札者と交渉しましょう。落札者もスムーズに立ち退いてくれるなら引越し費用を出してくれる可能性はあります。

住宅ローンの滞納する前に

本日はもうし、住宅ローンを滞納しつづけるとどうなるかを解説しました。病気と同じで早めに金融機関に相談するのが一番です。

また、今は滞納する心配がなくても、離婚などの家庭環境がかわり、余裕が比較的あるいまのうちに、安いマンションへの買い替えを行い、住宅ローンの借り換えならば可能です。

そうなる前に、一度不動産業者にマンションを査定してもらうのをおすすめします。そしてマンションを高く査定してもらうなら、マンションの一括査定サービスで、複数の不動産業者を紹介してもらうようにしましょう。

マンションを高く売るには、一括査定サイトを使うのは常識です!

マンションを高く売るためには、まず不動産業者複数社に査定をしてもらいましょう。業者側からみても、一括査定がもはや一般的になったため抵抗がありません。 そして何より不動産業者1社だけと契約するより、複数の業者と一般媒介契約を結ぶのが一番高く売れる可能性が高いのです。
 
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不動産業者1社だけに連絡を取り、査定額を依頼するより、3社以上から査定をもらった方が、マンションが高く売れる可能性が高くなります。
A社の査定額 2,500万円△
B社の査定額 2,800万円◎
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ABOUTこの記事をかいた人

40歳の家族持ちのシステムエンジニア。20代の時にマンションの買い替えを失敗し、400万円も損した経験があり、それをキッカケにマンションの業界調査に没頭。実体験や取材を重ねて、当ブログを執筆。