マンション売却時に発生する消費税とは?|個人・事業主・投資用

「自宅の分譲マンション売却したら、消費税ってかかるのかな?」

と思っていませんか?個人が自宅マンションを売却しても消費税はかかりません。なぜなら個人のマンション売却は課税対象外だからです。ですから、セカンドハウスの売却であっても個人の居住用マンションであれば消費税はかかりません。

しかし、事業者や個人でも投資用マンションの売却は消費税がかかります。

少しややこしいですよね?ですから本日はマンション売却研究家の私が、マンション売却時の消費税について、だれでも、一目でわかるようにまとめてみましたのでご覧ください。

マンション売却の消費税がかかる対象者は?

まず消費税がかかるのか、かからないのか?という点は、下記の要素が左右します。

・個人か?事業者か?
・土地か?建物か?

以下、わかりやすく表にまとめました。

 

それでは個別に解説してまいります。

個人の場合

消費税は事業者に対して課税しますから、個人に対しては消費税は課税されません。それがマイホームあるいはセカンドハウスであっても同様です。

しかし注意は、「投資用マンション」であった場合は課税対象です。この点は後ほど説明いたします。

事業者の場合

国内取引における、事業者が対価を受けていれば、それはマンション売却という資産の譲渡であったとしても、消費税はかかりますので、建物部分に消費税が課税されます。

建物の場合

建物は、土地と違い消費税の課税対象ですが、事業者のみに課税され、個人は非課税です。

土地の場合

資産の譲渡は、課税対象ですが、土地は非課税となっています。これに明確な理由があるわけではなく、法律がそのように定めているというのが理由です。

国税庁の参考リンク:非課税となる取引

他のホームページで「土地は消費されないから、消費税はかからない」と言われていますが、そのように定められていません。正確には「土地は非課税対象」のみで、根拠は定められていません。

ですから、個人でも事業者でも土地の販売には消費税はかかりません。

 

個人がマンション売却時にかかる消費税は何?

マンション売却そのものには、消費税はかかりませんが、売却の際に発生する費用に対しては消費税が発生します。

消費税が発生する費用一覧

・仲介手数料(マンション売却の不動産業者への報酬)
・住宅ローンを払っていた場合の、金融機関に支払い「一括繰り上げ」の手数料に対して
・抵当権抹消登記費用のための司法書士への支払い

※印紙代は非課税です。

仲介手数料の消費税はいくらくらい?

仲介手数料の上限価格は法律で決められています。マンションが400万円以上であれば以下の計算式です。

マンション売却金額 × 3% + 6万円 × 消費税 = 仲介手数料

※仲介手数料の詳しい計算方法については過去記事をご覧ください。

マンション売却金額全体が数千万円の取引ですので、仲介手数料の消費税となると、数万円程度です。下記にマンション売却の消費税の例をご紹介いたします。

マンション売却金額が1000万円の場合

仲介手数料 36万円
消費税   2万8000円

マンション売却金額が2000万円の場合

仲介手数料 36万円
消費税   2万8000円

マンション売却金額が3000万円の場合

仲介手数料 66万円
消費税   5万2800円

マンション売却金額が4000万円の場合

仲介手数料 126万円
消費税   10万800円

 

住宅ローンを払っていた場合の、金融機関に支払い「一括繰り上げ」の手数料に対しての消費税

住宅ローンを金融機関から受けていた場合は、住宅ローンを完済しないと、売却できませんから、この費用は絶対に発生します。しかし、この費用もマンション売却取引からみると、ごく少額です。

銀行や、住宅ローンによって手数料は異なりますが、りそな銀行の繰上返済手数料の例ですと、

全額繰上返済 変動金利の場合

手数料 1万円
消費税 800円

全額繰上返済 固定金利の場合

手数料 3万円
消費税 2400円

とこの程度です。消費税にいたっては、800円か2400円程度ですので、事前に考慮にいれなくてもいいくらいの額です。

抵当権抹消登記費用のための、司法書士への支払いに対しての消費税

金融機関から、住宅ローンを借りている場合は、マンションに「抵当権」を設定されていますので、マンション売却時に、司法書士にお願いして、抵当権を抹消してもらう必要があります。(これを抹消しないと、次の買主が困りますから)

抵当権の抹消は通常、不動産業者が指定する司法書士に依頼します。依頼料はさまざまですが、だいたい2万円ですので、

司法書士への依頼料 2万円
消費税 1600円
※あくまで目安です。依頼料は1万5000円~2万円以上とさまざまです。

この費用も1600円程度です。まったく考慮する必要はありません。

個人でも投資用マンションの売却には消費税がかかります!

このトピックスは投資用マンションを売却する方だけ読んでください。居住用マンションの方は該当しませんし、話が少し複雑です。

マンション売却において、個人は消費税がかからないと説明しましたが、例外があります。それは投資用マンションの場合は消費税が個人でもかかります。

なぜなら個人が居住用のマイホームを譲渡する行為は”事業”とはみなされませんが、投資用の不動産を売却する行為は、事業にあたるから課税対象となるのです。ですから、個人でも事務所用のマンション売却の場合は消費税が課税さます。

そして消費税を支払うということは、確定申告で注意が必要です。

確定申告時の仕訳とは?

投資用マンションを購入した時に、消費税を払って購入し、そして売却して、消費税を支払っているわけですから、差額を算出し、確定申告で消費税を納める金額をきめるために仕訳が必要になります。

仕訳とは

消費税は土地に対しては非課税ですから土地と建物の仕訳という意味です。仕訳により、土地部分の金額を差し引き、消費税の対象額を算出します。そして「預かった消費税(仕入れ時)」と「支払った消費税」を計算し、納付する消費税額を計算します。

その計算方法には、原則課税と簡易課税があります。

原則課税と簡易課税とは?

ここでは計算式の解説はしませんが、厳密な計算をする「原則課税」と簡単な計算で納税可能な「簡易課税」という方式があります。

投資用マンション売却した個人の場合、課税売上高は5000万円以下の場合は、簡易課税で計算して確定申告することが可能です。

簡易課税方式については、国税庁のホームページをご覧ください。

マンション売却の消費税のまとめ!増税前に売った方がいい?

本日はマンション売却時にかかる消費税について、徹底解説しました。

結論を言えば、個人が居住用のマンションを売却しても消費税はかからす、また仲介手数料などの諸費用に発生する消費税は、全て合計しても10万円程度です。

ですから、「消費税が10%になる前になる増税前にマンションを売却した方がいい?」

という考えは、結局消費税が8%でも10%でも、2~5万円程度の差しかなく、マンション売却時期の検討材料にはなりません。

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ABOUTこの記事をかいた人

40歳の家族持ちのシステムエンジニア。20代の時にマンションの買い替えを失敗し、400万円も損した経験があり、それをキッカケにマンションの業界調査に没頭。実体験や取材を重ねて、当ブログを執筆。