マンションの売却の仲介手数料はだいたいどれくらいなのでしょうか？東京カンテイによると、2016年4月の首都圏の平均中古マンション価格は3,428万円です。
その場合の仲介手数料の上限は117万円程度です。
マンション売却前にやはり、仲介手数料がどのくらいかかるか気になりますよね？仲介手数料の計算は少しややこしいです。ですから本日は、そういったややこしい計算ではなく、マンション価格毎に仲介手数料がわかる一覧表を用意しましたので、ざーーと仲介手数料の相場を把握しましょう！
そして最近では仲介手数料が値引きできるのか？あるいは最近はやりの仲介手数料の無料のからくりなど、マンション売却の専門家の私が仲介手数料に関してのまとめをご紹介いたします！
マンション売却の仲介手数料の一覧
まずはざっくり、マンション売却金額に対する仲介手数料の上限がいくらかをざっくり把握したい人のために一覧表を用意しましたのでご覧ください。
| 売買価格（消費税を含まない） | 仲介手数料 | マンション売買金額（例） | 仲介手数料（例） |
|---|---|---|---|
| 200万円以下 | 5.4% | 100万円だった場合 | 5万円 |
| 200万円超、400万円以下 | ４％（＋2万円） | 400万円だった場合 | 18万円 |
| 400万円超 | ３％（＋6万円） | 1000万円だった場合 | 36万円 |
マンション売却時の仲介手数料の計算方法
まず、マンションの売買金額によって、仲介手数料の上限が法律で決められています。
ここでややこしいのは例えばマンション売却金額が1000万円だった場合、
1000万円×3,24％＝324,000円 ではありません！これは間違いです！
正しくは下記の計算方法です。
（200万円×5,4％）＋（200万円×4.32％）＋（600万円×3.24％）＝388,800円
つまり200万円以下、200万円以上から400万円以下、400万円以上と別々に計算した結果を合算した数字た正しい仲介手数料の出し方です。
ではわかりやすいように、計算ロジック付きで、仲介手数料の一覧表をご紹介いたします。
200万円以下の仲介手数料の上限一覧表
| マンション売却金額 | 計算式① | 仲介手数料（税込み） |
|---|---|---|
| ¥1,000,000 | 5.40% | ¥54,000 |
| ¥2,000,000 | 5.40% | ¥108,000 |
マンション売却金額が200万円以下の場合は仲介手数料の上限の計算が簡単です。
下記はマンション売買金額が100万円の例です。
100万円×5,24％＝54,000円
400万円以下の仲介手数料の上限一覧表
| マンション売却金額 | 200万円以下の金額 | 手数料① | 400万円以下の金額 | 手数料② | 仲介手数料 |
|---|---|---|---|---|---|
| ¥3,000,000 | ¥2,000,000 | 5.40% | ¥1,000,000 | 4.32% | ¥151,200 |
| ¥4,000,000 | ¥2,000,000 | 5.40% | ¥2,000,000 | 4.32% | ¥194,400 |
200万円を超えると、少しややこしいです。下記はマンション売却金額が300万円の例です。
（200万円×5,4％）＋（100万円×4.32％）＝151,200円
仲介手数料の上限一覧表 のまとめ（100万円～1億円まで）
| マンション売却金額 | 200万円以下の金額 | 手数料① | 400万円以下の金額 | 手数料② | 400万円以上の金額 | 手数料③ | 仲介手数料 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ¥1,000,000 | ¥1,000,000 | 5.40% | ¥0 | 4.32% | ¥0 | 3.24% | ¥54,000 |
| ¥2,000,000 | ¥2,000,000 | 5.40% | ¥0 | 4.32% | ¥0 | 3.24% | ¥108,000 |
| ¥3,000,000 | ¥2,000,000 | 5.40% | ¥1,000,000 | 4.32% | ¥0 | 3.24% | ¥151,200 |
| ¥4,000,000 | ¥2,000,000 | 5.40% | ¥2,000,000 | 4.32% | ¥0 | 3.24% | ¥194,400 |
| ¥5,000,000 | ¥2,000,000 | 5.40% | ¥2,000,000 | 4.32% | ¥1,000,000 | 3.24% | ¥226,800 |
| ¥10,000,000 | ¥2,000,000 | 5.40% | ¥2,000,000 | 4.32% | ¥6,000,000 | 3.24% | ¥388,800 |
| ¥15,000,000 | ¥2,000,000 | 5.40% | ¥2,000,000 | 4.32% | ¥11,000,000 | 3.24% | ¥550,800 |
| ¥20,000,000 | ¥2,000,000 | 5.40% | ¥2,000,000 | 4.32% | ¥16,000,000 | 3.24% | ¥712,800 |
| ¥25,000,000 | ¥2,000,000 | 5.40% | ¥2,000,000 | 4.32% | ¥21,000,000 | 3.24% | ¥874,800 |
| ¥30,000,000 | ¥2,000,000 | 5.40% | ¥2,000,000 | 4.32% | ¥26,000,000 | 3.24% | ¥1,036,800 |
| ¥40,000,000 | ¥2,000,000 | 5.40% | ¥2,000,000 | 4.32% | ¥36,000,000 | 3.24% | ¥1,360,800 |
| ¥50,000,000 | ¥2,000,000 | 5.40% | ¥2,000,000 | 4.32% | ¥46,000,000 | 3.24% | ¥1,684,800 |
| ¥60,000,000 | ¥2,000,000 | 5.40% | ¥2,000,000 | 4.32% | ¥56,000,000 | 3.24% | ¥2,008,800 |
| ¥80,000,000 | ¥2,000,000 | 5.40% | ¥2,000,000 | 4.32% | ¥76,000,000 | 3.24% | ¥2,656,800 |
| ¥100,000,000 | ¥2,000,000 | 5.40% | ¥2,000,000 | 4.32% | ¥96,000,000 | 3.24% | ¥3,304,800 |
この表を見れば、だいたいあなたのマンション売買金額もあてはまると思います。
不動産業者は別の簡易計算という方法で仲介手数料を計算している？
不動産屋もこんな面倒くさい計算式は実は使っていません！400万円以上の物件に限られますが、下記の公式を使って仲介手数料を出しているのです！
簡易計算式
マンション売却金額 × ３％ ＋ 6万円 × 消費税 ＝ 仲介手数料
マンション金額が400万円以上では、この簡易計算式での仲介手数料の計算方式が一般的なのです！
仲介手数料の両手と片手とは？
両手とは？
不動産業者の業界用語ですが、覚えておいた方がよいでしょう。両手とは、不動産業者が売主と買主を独占している状態。つまい一社で仲介している場合を両方の手をつないでいるイメージから「両手」といいます。
この場合、仲介手数料を買主と売主の双方からもらうのですから、不動産業者が一番うれしい状況です。
片手とは？
売主あるいは、買主のどちからとだけ手をつないでいるイメージです。ですから仲介手数料はどちらかからしか入りません。この状態の時は不動産業者が二社絡んでいる状態です。
仲介手数料は値引きできますか？
仲介手数料に対して、「もう少し値引きできませんか？」と前回マンションを売却したときに、聞いたことがあります。しかし不動産業者からかえってきた返答は、「法律で決められているんですよ～」という返答がかえってきました。
しかし、今回またマンション売却を検討して、仲介手数料について調べてみると、法律できまっているのは、「仲介手数料の上限」であって、無料であっても法律違反ではないのですから、値引きは可能なのです！
しかし、値引きはあまりおススメしません。あなたから見れば「100万以上も手数料とるんだから、ちょっとくらい引いてもらわないと」と思うかもしれませんが、この費用には広告費や、調査費、人件費がかかってます。
そして大切なことは不動産業者もたくさんのお客様を抱えてます、あなたが値引きすることで、マンション売却の際、いい買主が現れた場合は、ほかのお客様を優先する可能性もあります。
大事なことは値引きではなく、取引をいかにスムーズに行うか！ということです。むやみな値引きはやめましょう。どうせ値引き交渉をするのでしたら、物件価格そのものを値引き交渉するように、促してみることです。
その方が、あなたに対する価格のメリットも大きいですから、間に入る不動産業者は味方にするように動いたほうが、メリットがあります。
ただし例外もあります！不動産業者が両手の場合は余地があるかもしれません！仲介手数料が２倍ですからね！
仲介手数料が無料の不動産業者は大丈夫？？
最近はインターネットの普及で、コスト削減を行い仲介手数料を半額やゼロ円で行う企業が増えてきました。仕組みは買主あるいは売主から、手数料をもらっているので、もう片方のお客様からはお金をとらないという方式です。
法律的にも問題はありません。なぜなら法律で決められているのは仲介手数料の上限であって、ゼロ円であっても特に規制はありません。仲介手数料をカットできればだいぶ節約になりますしね！
仲介手数料が無料の業者のカラクリについてはこちらの記事をご覧ください → マンション売却の仲介手数料が無料の理由とは？
仲介手数料はいつ払うのですか？
仲介手数料の払うタイミングは業者によって異なります。払うタイミングは、
Aタイプ：マンション引き渡し時に一括で、業者に支払う。
Bタイプ：契約時に半額支払い、引き渡し時に残り半額を支払う。
の２つです。業者に指定された方法になります。
マンション売買契約が解除になった場合、仲介手数料は戻ってくるの？
結論から言えば、仲介手数料は戻ってきます。そもそも仲介手数料は成功報酬であるため、契約の解除をもって、成功という状態ではなくなるからです。
ただし、結構業界的にはグレーゾーンのようなので、下記凡例をじっくり読むといいでしょう。
参考記事（過去の判例）：契約が解除された場合の仲介手数料
最後に仲介手数料とは？
仲介手数料とは、そもそも不動産業者に対する報酬です。数百万円することから「こんなの不動産屋が儲けすぎだよ！」と思われるかもしれません。
しかし、取引を成約させないと、1円も入ってきません。成約の裏には、多くの未成約があるのです。中にはおいしいお客様を、ほかの不動産業者が持っていってしまうことも日常的です。しかも広告費や調査費、人件費はかえってこないのです。
ですから、不動産業者がとる仲介手数料は、ある意味自分の案件以外の料金も入っていると言えます。
しかし、現在はインターネット全盛の時代で、不動産業者を解さない「売主と買主の直取引」という形が、近い将来生まれてくると予想します。ただ2016年現在はまだ、そういった時代ではないので、不動産業者が必要であり、仲介手数料は必要なものなのです。
現代においては、良い不動産業者と出会うには、一括査定サービスを使って探すのが効率的です。
