マンション売却時の手数料と実際に手にするお金はいくら?

マンションの売却を検討してる方は、自宅がいくらで売れるか調べているので、インターネットで周辺の条件が似ているマンション価格を参考に、だいたいの相場はわかりますよね~。

でも「うちのマンションは2500万くらいで売れるのはわかるけど、手数料とか税金ってどれくらいもってかれるんだろう?」とお悩みではありませんか?

ズバリ答えると、マンションが2500万円で売れた場合の全ての手数料は約90万円です!

また手数料とは反対にあなたが手に入れることができるお金もあります。その金額は一人ひとり諸条件でまったくかわってきますが、本日紹介する2500万円でマンションを売却した例だと税金の還付金をふくめると約150万円がかえってくる計算になりました!

それでは、マンション売却の研究が趣味の私がマンション売却時に発生する手数料と、買主からもらえる金額を解説し、結局あなたの手元にいくら入るのか?を解説します。

目次

マンション売却の際かかる費用(手数料)の一覧
買主から受け取るお金の一覧
保険金や税金から戻ってくるお金の一覧

マンション売却の際かかる費用(手数料)の一覧

まずは、売却の時にかかる費用(手数料)は以下の四つです。

①印紙税
②司法書士への報酬
③不動産業者への仲介手数料
④譲渡所得税

①から④は固定額ではないので、物件の価格や個人によって値段が大幅に異なりますが、今回の例だとこのような結果になりました。

2万円(印紙代)+2万円(司法書士)+87万4000円(仲介手数料)+0円(所得税)
91万4000円(手数料合計)

それでは、一つずつ紹介してまいります。

①「印紙税」とは、契約書にはる切手のようなもの

 

マンションの売却額が1千万円以上、五千万円以下の場合は、印紙税は2万円になります。以下に、印紙税の金額をまとめました。

 

印紙税とは、「売買契約書」作成の時に、行政、つまり国に対して支払う手数料になります。高額なマンション売買の際には、必ず発生する費用になります。

②司法書士への報酬(マンションの抵当権の抹消を依頼!)

司法書士への報酬は、依頼した業者により異なりますが、相場は2万円くらいとみておきましょう。

ほとんどの方が、マンション購入の際に銀行から住宅ローンを借りて、マンション購入をしたはずです。銀行も貸した人がお金を返せなくなった時は、そのマンションを売却して、住宅ローンの残債にあてます。(万が一ですが)それを抵当権といいます。

抵当権を外さない限り、マンション売却ができませんから、司法書士が法務局に行って、抵当権の抹消を代行します。

個人で行うことは可能ですが、ほとんど行われません。なぜならこの手続きは絶対に失敗できません。そんな状況ですから慣れていない個人が行うことを、銀行や不動産業者が認めるわけがないからです。

③不動産業者への仲介手数料(これが高い!!)

マンション売却額が2500万円だった場合の仲介手数料の上限は87万4000円です。ですから87万4000円以上とられる心配はありません。といいますのも法律で決められている上限であり、実際の金額は不動産業者によって異なります。

下記に仲介手数料の上限の一覧を紹介いたします。

※表を準備中

 

仲介手数料の計算は1000万円以上の場合は、以下の計算式で計算できます。

((マンション売却額 × 3%) +6万円) × 消費税 = 仲介手数料

仲介手数料の上限なので、ここから値引きできる可能性がありますが、まずは仲介手数料がいくらなのか、業者に確認してみるといいでしょう。

仲介手数料については以前の記事でまとめましたので、興味ある方はみてくださいね。

おすすめ記事:マンション売却の仲介手数料の一覧表|計算方法・値引き等のまとめ

④譲渡所得税(もうかると税金(住民税と所得税)が発生します。)

つまり税金ですが、マンション売却で購入時より、高く売れた場合にのみ税金が発生します。ですから、マンション売却で購入時より安い価格だった場合は税金0円です。ほとんどの方がマンション購入時より、売却の方が安いと思いますので、かかる税金は0円と考えていいでしょう。

さらに確定申告すれば、国に「これだけ損したんですよ~」という申告を行えば、あなたの給与所得からひかれる税金からお金が戻ってくるのです!

では、マンション売却で儲かってしまった方も、売却額が3000万円以下であれば、税金はかかりません。0円です!

さらに、3000万円以上で売れた場合でも、売ったマンションが10年以上住んでいたマンションならば、税金が大幅に減ります!

つまり、マンションの税金は、実はほとんどの方が0円どころか、確定申告すれば、お金が戻ってきます!

どのケースにもあたらない人、例えば投資用の高額マンションが高く売れた方は、マンション売却所得の35%(所得税30%+住民税5%)を目安にしてください。

もっと詳しくマンションの税金を理解した人は、下記の記事をご覧ください。

おすすめ記事:マンション売却の税金・確定申告を4ステップで完全解説!

買主から受け取るお金の一覧

マンションを買ってくれる方から、お金がはいりますのでそれを説明します。

①管理費や修繕積立金
②固定資産税等

 1万円(管理費や修繕費)+7万5000円(固定資産税など)
8万5000円(買主からもらうお金の合計)

①マンションの管理費や修繕積立金が日割りでかえってくる!

マンションを引き渡した日から、買主の所有になりますから、あなたが自宅マンションに前払いしていた、管理費や修繕積立金が日割りでかえってきます。

マンション管理費+修繕費の全国相場は2万1500円程度。15日に引き渡した場合、1万750円がかえってきます。

あまりにケースバイケースで、売却検討時には正確な金額がわからないので、1万円程度が戻ってくるとアバウトに考えましょう。

②固定資産税と都市計画税が日割りでかえってくる!

マンションを所有していると、下記の2つの税金を毎年払っています。

(1)固定資産税 = 固定資産税評価額 × 1.4%
(2)都市計画税 = 固定資産税評価額 × 0.3%(都市計画税の対象の地域のみ)

つまり、毎年1.7%の税金をはらっています。固定資産税は立地や、築年数によって評価額が変わってきますが、ここではざっくりですが、年間15万円を支払っている場合、7月1日に、買主に引き渡したという仮定で、7万5000円程度がかえってきます。

保険金や税金から戻ってくるお金の一覧

①火災保険金
②ローン保証料
③税金

万5000円(火災保険金)+40万円(ローン保証料)+101万8000円(税金の還付金)
145万3000円(保険金や税金の還付金の合計)

①火災保険金(マンション購入時の加入保険)

マンション購入時に火災保険の加入を義務づけられるケースがほとんどだと思いますが、当然日割りで、保険金もかえってきます。マンションの火災保険は、戸建てよりも安いです。1年間あたり1万円から1万5000円くらいが相場ですが、10年の保険期間だと7万円くらいが相場です。

ここではざっくり、相場の半分が戻ってくるというロジックで3万5000円程度が戻ってくると考えましょう。

火災保険は、マンション売却したことを、保険会社に言わないとお金が戻ってきませんので、マンションの引き渡しを終えたら、速やかに保険会社に連絡しましょう。

②ローン保証料(マンション購入時の住宅ローンの保証料)

マンション購入時を思い出してください。住宅ローンを借りるために、保証料を取られたはずです。ローン保証料も審査や、住宅ローンの期間によって大きくかわりますが、ざっくりいいますと、

・一括納付の場合は40~60万円
・金利上乗せの場合は100~150万円

が相場です。そして保証料の返還金額計算方法は全く公開されておらず、金融機関によって異なってきます。筆者の調査によると30%くらいが戻ってくるケースが多いとのこと。

マンションの住宅ローンは、ほとんどの人が金利上乗せ形式だと思いますので、ここではざっくり40万円が戻ってくると考えておきましょう。

結構大きいお金がもどってくるのです。

③税金(確定申告で、還付金が帰ってきます!)

例えば、3100万円で購入したマンションを2500万円で売却した場合、600万円の損が発生しています。ですから損をすれば、その分税金が優遇されます。

ではどのように計算すればいいのでしょうか?例えばあなたの年収が600万円の場合、ざっくりですが、Yahoo知恵袋で、年収600万円の課税対象額が313万円という計算結果があります。※下記記事を参考にしました

参考記事:年収600万の場合の税金は?

年収313万円の課税に対して、600万円の損益をぶつけることができますから、その年の所得税と住民税52万8500円は戻ってきます。

そしてマンション売却の損益は3年間繰り越しできますので、来年も繰越せます。

翌年の繰り越し損益を計算する

313万円(課税対象額) ー 600万円(損益) = 287万円(次年度繰り越しできる損益)

この287万円は、翌年の確定申告で申告できるので、年収が同じく600万円と仮定して、課税対象額は同じく313万円。

翌年も前年度の損益を287万円を確定申告すると

313万円 - 287万円 = (たった)26万円が課税対象額

つまり、2年間で101万8000円の還付金が帰ってきます!

二年間で還付金が101万円戻ってくる!

52万8500円(初年度の還付金)+47万6500円(2年目の還付金)=101万8000円

でも、これも2年にわたってちゃんと確定申告しなければ、お金が帰ってきません。マンション売却のほとんどの方が、損益が発生しているはずですので、ちゃんと確定申告しましょう。

マンション売却時の手数料と戻ってくるお金のまとめ

いかがでしたか?今回は3100万円で購入したマンションを2500万円で売却した人をモデルにして計算しました。

マンション売却の手数料合計 = 約90万円
マンション売却で戻ってくるお金の合計 = 約150万円

という計算結果です。もちろんマンションの評価額や、住宅ローンの残債、あなたの年収など、条件によって、この金額もだいぶ異なりますが、マンション売却検討中のあなたには、参考になる金額だったのではないでしょうか?いまはざっくり金額でいいはずです。

すこしでも、マンション手数料を減らすコツは、やはりどの不動産業者と付き合うか?ということになります。なぜなら手数料のほとんどは仲介料手数料です。

本日紹介したのは仲介手数料の上限ですから、不動産業者によって、仲介手数料はことなりますので、まずいろんな業者にマンション一括査定サービスを申し込んでみて、3社から6社の話を聞いてみましょう。

その際「おたくの仲介手数料はいくらになりますか?」と最初に聞いてみるといいでしょう。

マンションを高く売るには、一括査定サイトを使うのは常識です!

マンションを高く売るためには、まず不動産業者複数社に査定をしてもらいましょう。業者側からみても、一括査定がもはや一般的になったため抵抗がありません。 そして何より不動産業者1社だけと契約するより、複数の業者と一般媒介契約を結ぶのが一番高く売れる可能性が高いのです。
 
私がおススメする無料一括査定サービスは”イエイ”!
不動産業者1社だけに連絡を取り、査定額を依頼するより、3社以上から査定をもらった方が、マンションが高く売れる可能性が高くなります。
A社の査定額 2,500万円△
B社の査定額 2,800万円◎
C社の査定額 2,380万円△
D社の査定額 2,700万円○
B社の査定額は、C社より420万円も高い!複数社に査定をお願いするだけ、マンションが高く売れる可能性が高まる仕組みが無料の一括査定サービスなんです。

ABOUTこの記事をかいた人

40歳の家族持ちのシステムエンジニア。20代の時にマンションの買い替えを失敗し、400万円も損した経験があり、それをキッカケにマンションの業界調査に没頭。実体験や取材を重ねて、当ブログを執筆。