新築マンションから中古マンションの買い替えのメリットとは?

せっかく購入した新築マンションも「もっと広いマンションに住みたい!」「今のマンションが気に入らない・・買い替えたい!」と思う方もいらっしゃいます。

そんな時に中古マンションへの購入を検討するのも良いでしょうが、新築で買ったマンションに住んでいる方にとっては、中古マンションに抵抗があるのではないでしょうか?

しかし、マンションの買い替えは難易度が高く、面倒です。なぜなら買い替えローンを使って、現在の住宅ローンを完済させたり、諸費用が数百万円もかかります。

でも、買い替え先のマンションを中古マンションにすれば長期的な住宅ローンの負担を大きくおさえることができます。

本日はマンション研究家の私が、新築マンションから中古マンションの買い替えについて詳しく解説いたします。

新築・中古マンションのメリットとデメリットを比較

まずはいったん新築マンションと中古マンションのメリットとデメリットを整理しましょう。以下の表をご覧ください。

◆メリット・デメリットまとめ

新築マンション 中古マンション
メリット ・新しい!
仲介手数料がかからない
・自由にオプション選べる
・10年間保証
・階数や間取りを選べる
・近所のコミュニティも
ゼロからスタート
取得費用がだいぶ安い
・建物は数年経て実績有
・建物のイメージがつく
デメリット 取得費用が高い
・未完成は実物と異なる
・これから建つので実績
がまだない
仲介手数料が倍かかる
・設備が古い
・リフォームにコストかかる
・気に行った間取りがない
・コミュニティに入りずらい

 

このようにメリットとデメリットを並べると、新築マンションの方がメリットが多そうですが、やはりマンション買い替えの時は、費用を考える必要があります。なぜなら買い替えはコストの負担がとても大きいマンション購入方法だからです。

それでは次に買い替え費用がどれくらいかかるのかを、解説いたします。

仲介手数料は数百万円かかります!

マンションの買い替えは費用の負担が大きいです。買い替え検討中の方は「自宅マンションの売却金額」と「購入するマンションの購入金額」にしか興味がないかもしれません。

しかし、マンション買い替え費用は仲介手数料や諸費用を含めて200~500万円も売買金額以外で別途かかります!この費用のほとんどは仲介手数料です。仲介手数料は法律で上限が決まっており、下記の計算式になります。

マンション売却(購入)金額 × 3% + 6万円 × 消費税 = 仲介手数料

※400万円以上の物件の計算式

ですから、自宅マンションの販売価格も、購入するマンションの購入価格もともに3000万円だったと過程した場合、不動産業者への仲介手数料だけで200万円を超えてしまいます。

マンション売却の仲介手数料 103万6800円
マンション購入の仲介手数料 103万6800円 <– 新築には仲介手数料はない
合計            207万3600円

その他にも、諸費用100万円の乗っかりますので、上記の例だとマンション買い替え費用は300万円を超えますので大きな負担ですが、新築マンションであれば、購入するマンションの仲介手数料は発生しないメリットもあります!

しかし、新築マンションには仲介手数料が存在しませんが、新築プレミアムのため相場の1割~2割価格が高くなります。次に新築プレミアムについて解説いたします。

中古マンションにはない魅力の「新築プレミアム」とは?

日本人はとにかく”新築”が好きです。1日も人が住んでいない状況ものは、新築プレミアムと呼ばれます。実際は新しい入居者が決まり、登記された瞬間に新築プレミアムはなくなります。

そして新築プレミアムではなくなった瞬間に、価格は最低でも1割は下落します。入居後2年~3年では1割~2割価格が下落します。下記に例をのせます。

◆新築プレミアムの価格下落の例

・3,600万円で新築マンションを購入!
==>翌日には価格は3,300万円に!つまり300万円の下落!
==>2年~3年後には3,000万円に!つまり500万円以上の下落!

ここまでの価格下落は実は日本だけの話です。なぜなら日本人は新品がとにかく好きですから、そういった背景から、新築の不動産の値段が高いのです。これが新築プレミアムなのです。

またデベロッパーは建てたマンションには相当の宣伝費をかけていますから、これらを回収するための”新築プレミアム価格”なのです。

ですからマンション買い替えの際、近い条件の新築と築浅の中古のマンションがあった場合は、マンション購入価格が500万円も異なるのです。

結局、買い替えは新築と中古どっちがいいの?

お金に余裕がある方は、新築マンションがいいでしょうが、このサイトを見て悩んでいる方は、あまり無理をせず、中古マンションの買い替えがいいでしょう。新たに組む住宅ローンや買い替えローンの総額を長期的に負担をおさえることができるからです。

ただし、中古マンションの買い替えは、仲介手数料などの費用が、新築に比べて2倍になりますから、仲介手数料などの諸費用は住宅ローンに組み込むのは困難です。(金利の高い諸費用ローンというのが存在しますが)

ですから、中古マンション買い替えの最大のデメリットは、買い替えの費用が倍になることなんです。ただし長期的には、住宅ローン(あるいは買い替えローン)を安くおさえることができるのです。

ですから、筆者は中古マンション買い替えをおすすめします。デメリットは費用が倍になることですが、仲介手数料などの費用を用意できないようであれば、買い替え自体ができる状態ではないので、手数料の300万円(例としての300万です)が現金で用意ができなければ、買い替えは見送りましょう。

気になる仲介手数料などの具体的な買い替え費用についてはこちらの記事をご覧ください → マンション買い替え時の費用をざっくり教えます!【売却と購入】

買い替えローン

マンション買い替えは、今のマンションの住宅ローンを完済しないと、売ることができません。ですからマンションの売却金額を住宅ローンに充てて、住宅ローンを完済させることができれば、問題ありません。

しかし、マンション売却金額が安く、住宅ローンを完済できない場合は、買い替えローンを組まなくてはいけません。

◆買い替えローンの説明図

 

この図をみてもわかるとおり、買い替えローンを組むと、前回の「売却価格から差し引いたローン残高」を買い替えローンに含めるローンです。

大変便利なローンですが、ローン負担が一気に増えます。ですから、負担を増やさないためにも、買い替えローンの金額をおさえるには、価格の安い中古マンションを選択肢にいれましょう。

買い替えローンについては、こちらの記事をご覧ください → マンション買い替えローンとは前住宅ローンを含めて組むローン!

自宅マンションを高く売って買い替えを成功させるには一括査定サービスを使う

そして、中古マンションの購入資金となる自宅マンションを高く売らなくてはいけません。マンションを高く売るには、インターネットの一括査定サービスを使うのが、最も確実です。なぜなら複数社から、査定額を受け取れるからです。

そしてマンション買い替えは手間が非常にかかりますから、信用できる業者を選びましょう。そのためにも、一社ではなく、一括査定サービスで3社~6社、不動産業者を紹介してもらいましょう。

マンションを高く売るには、一括査定サイトを使うのは常識です!

マンションを高く売るためには、まず不動産業者複数社に査定をしてもらいましょう。業者側からみても、一括査定がもはや一般的になったため抵抗がありません。 そして何より不動産業者1社だけと契約するより、複数の業者と一般媒介契約を結ぶのが一番高く売れる可能性が高いのです。
 
私がおススメする無料一括査定サービスは”イエイ”!
不動産業者1社だけに連絡を取り、査定額を依頼するより、3社以上から査定をもらった方が、マンションが高く売れる可能性が高くなります。
A社の査定額 2,500万円△
B社の査定額 2,800万円◎
C社の査定額 2,380万円△
D社の査定額 2,700万円○
B社の査定額は、C社より420万円も高い!複数社に査定をお願いするだけ、マンションが高く売れる可能性が高まる仕組みが無料の一括査定サービスなんです。

ABOUTこの記事をかいた人

40歳の家族持ちのシステムエンジニア。20代の時にマンションの買い替えを失敗し、400万円も損した経験があり、それをキッカケにマンションの業界調査に没頭。実体験や取材を重ねて、当ブログを執筆。