マンション買取は売却に比べて得か?買取の7つのメリット

「仲介で販売してもらうマンション売却と比べて、マンション買取ってどうなんだろう?」

マンションを売りに出してもなかなか買い手がつかない方は、すぐに買い取ってくれる業者による買取サービスが魅力的に思えますよね?

結論を言えば、業者による買取サービスのマンション買取価格は相場の60~80%程度ですから、価格だけで考えると得とは言えません。しかし買取には、仲介の売却にはない7つのメリットがあります。

では、どんな方に買取サービスが向いているのか、メリット・デメリットを踏まえて、マンション買取サービスについてマンション売却研究家の私が解説してまいります。

マンション買取業者が儲かる仕組み

まず、マンション買取業者は圧倒的に中小企業の業者が多いです。大手は買取はあまり行っていません。大手のホームページに「買取保証あり」という場合も、実際は他の業者を紹介するケースが多いです。

なぜ中小が多いのでしょうか?それは仲介だけでは大手に勝てないので、中小の不動産業者の営業努力の結果なのです。

マンション買取業者はどのように儲けているのでしょうか?

例えば築30年の1,500万円が相場のマンションを、相場の60%の900万円で業者が即時買取します。その後300万円かけてリフォームを行い、1650万円で販売します。そうすると下記の計算になります(諸経費はここでは考えません)。

1650万円(売却金額)-(900万円(仕入れ)+300万円(リフォーム))=450万円の利益

このように、450万円の利益を買取専門業者は得ることができます。

これだけを見ると、「業者が儲かりすぎじゃないか??」と思われるかもしれませんが、業者はコストをかけてリフォームしても、なかなか売れないというリスクをしょって販売をしております。在庫リスク背負って、買取事業を行っているので、ボロの儲けとは言えません。こういった背景から、買取は仲介より安くなります。

つまり、マンション買取は「すぐに売れるが、売却金額は安い」サービスなのです。

買取の種類は2つ「①買取保証」と「②即時買取」

①買取保証

買取保証とは、まずは一定期間(三ヶ月くらい)通常の仲介によるマンション売却を行い、それでも買い手がつかない場合に、不動産業者が買い取ってくれるサービスです。買取金額は売却に比べると相場の60%~80%程度になります。(良い物件は90%近くで買い取る場合があります)

マンションの売却を期限を切って行い、必ず売却したい方に向いているサービスです。しかしどんな物件でも買い取ってくれるわけではありません。

例えば下記は、三井のリハウスの買取保証サービスですが、下記の表のように一定の条件があります。

画像引用先:三井のリハウス

このような条件は会社によって変わりますが、築40年を超えるような古いマンションは、買取専門業者も買い取ってくれない可能性があります。

②即時買取

即時買取りとは名前の通り、すぐに業者にマンションを買い取ってもらうことです。即時買取は①の買取保証より、価格が安くなることが通常です。転勤や離婚など事情があり、すぐにマンションを売却したい人が使うサービスです。

マンション買取のデメリットは、買取価格が相場の60~80%の事

先にデメリットを解説します。マンション買取業者に売却することのデメリットは、相場の60%~80%での買取になることのみです。

マンション売却と買取の差額は?

マンションの売却が相場どおりに売れたという仮定で、マンションの売却と買取の差額の一覧表を作りました。下記表の赤字の差額をご覧ください。

◆仲介と買取の差額の表

※マンション相場どおりに売却できたと仮定
※買取金額は70%で設定
※仲介手数料以外の諸費用は考慮しない

こうして見ると結構な差額ですから、これは大きなデメリットです。しかし買取には、通常の仲介によるマンション売却にはないメリットが多く存在します。それではマンション買取の7つのメリットを解説いたします。

マンション買取の7つのメリット

①すぐに現金化できる

例えば急に海外などに転勤がきまったり、あるいは急に大きなお金が必要になった際は、すぐにマンションを売却して、現金にすることができます。では、最短でどのくらいの時間で買い取ってもらえるのでしょうか?

業者によりますが、翌日に現金化が可能と言っている業者もありますが、諸手続きがありますから、最短で1ヶ月程度を目安にしておきましょう。急いでいる場合は、その旨を伝えます。ただし、業者に足元をみられる可能性が高いので、そのリスクも念頭に入れておきましょう。

②時期やスケジュールどおりに売却できる

例えば、買い替え予定のマンションが見つかった時、自宅マンションの買い手をさがさないといけませんが、買取なら確実に売れますので、マンション買い替えや、あるいは現金を使う予定がある人には、メリットがあります。

期限がある場合は、例えば三ヶ月は通常の売却で買い手を探し、三ヶ月たっても書いてがみつからなければ、買取保証で業者に買い取ってもらうこともらう事ができ、資金計画が立ちやすいのも買取のメリットです。

③買い手がつかない物件(築年数、問題物件)も売却可能

通常のマンション売却で、半年経ってもなかなか売れないような物件でも、買取専門業者なら買い取ってもらえます。(※絶対ではありません)

その場合、価格は相場の60%程度まで落ちますが、例えば亡くなった親から相続した古いマンションで補修が必要な場合も、買取業者に売れば、自分たちで補修をする必要がないのもメリットです。

ですから、売れないマンションを売る手法として、室内をフルリフォームをして、売却する方法がありますが、それだと数百万円かかります。しかしマンション買取は、買取業者が自分たちでリフォームするので、リフォーム費用の負担がなくなります。

④仲介手数料がかからない

通常、マンションの売却とは、売り手と買い手の仲介を不動産業者にお願いするので、仲介手数料が発生しますが、買取はそもそも仲介行為がないため、仲介手数料が発生しません。

◆仲介手数料の上限価格の算出方法

成約価格☓3%+6万円(税別)=仲介手数料の上限

ですから、もし1000万円の売却金額の場合は36万円が仲介手数料です。がそれが発生しません。ただし、マンションの買取そのものが、相場の60%~80%の買取金額なので、1000万円の場合は、700万円(70%の場合)での売却になるので、トータル金額で考えると仲介手数料はわずかなものです。

仲介手数料が実際、どれくらいかかるのか?詳しく書いた記事は下記をご覧ください。

マンション売却の仲介手数料が無料の理由とは?

⑤瑕疵担保責任がない

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)とは、マンション売却後であっても、事前に説明を受けていない重大な欠陥があった場合、売主はそれを保証しなくてはいけないもので、通常は売買契約の条項で売却後2ヶ月間の間に見つかる欠陥に対する責任です。

例えば、仲介による売却の場合、マンション売却後に一ヶ月でシロアリが発生した場合、駆除費用などは、買い手が負担する責任があります。しかし買取の場合は、この保証が免除されます。

なぜなら瑕疵担保責任とは、消費者を守る法律です。相手が消費者ではなく業者のため、この責任が発生しません。

瑕疵担保責任についは下記の記事をご覧ください。

マンション売却時の瑕疵担保責任とは?

⑥内覧会が必要ないから楽!

 

仲介によるマンションの売却は、内覧会やモデルルームを開いて、自宅マンションを興味がある人を家の中に入れて内覧してもらう必要があります。投資マンションではない限り、内覧せずにマンションの売買が決まることはありません。

買取は、不動産業者が一度見れば終了なので、楽です。

通常は、高く売るために掃除を徹底的に行う必要がありますが、業者相手には、1円も金額が変わりませんので、不要です。

内覧会に向けての掃除がどれだけ大変かは、下記の記事をご覧ください。

マンション売却の査定・内覧の時に掃除の6つのポイント

⑦近所に知られずこっそり売れる!

マンションの売却をすると、ちらしやインターネットに掲載されますので、近所に知られる可能性は高いです。しかし、マンション買取の場合は、広告を出す必要がないので、近所に知られることなくマンションを売却することが可能です。

マンション買取の流れ

マンションの買取の流れはいったってシンプルです。

①マンション買取業者に問い合わせ
②業者による実地査定・調査
③業者の価格提示
④業者とのマンション売買契約の締結
⑤マンションの引き渡し

マンション買取が向いている方

メリットとデメリットを解説してきましたが、最後にマンションの買取に向いている人とは

①ある期間までに、マンションを売却して現金化したい方
②問題物件や、築年数が古くてなかなか売れないマンションを売りたい方
③マンション買い替えで、欲しいマンションがみつかって急いでいる方※ローン残債が完済できる方に限る。

といった方には、マンションの買取は向いています。逆に

「1円でも高く売りたい!」「相場以上に売りたい」

といった方はマンション買取にメリットはありませんので、通常の仲介によるマンション売却を行いましょう。

最後に

マンション売却にしろ買取にしろ、まずはマンションの相場を知らないといけませんので、正確な相場は業者による査定が一番です。買取保証を行ってくれる業者もいますので、まずは一括査定サービスで、複数業者に査定をお願いしましょう。

特に、少しでも高い金額で買い取って欲しいかたは、複数の業者に査定させるのが当たり前の時代ですから、マンションの一括査定サービスに申し込んで3社以上に査定をお願いしましょう。

マンションを高く売るには、一括査定サイトを使うのは常識です!

マンションを高く売るためには、まず不動産業者複数社に査定をしてもらいましょう。業者側からみても、一括査定がもはや一般的になったため抵抗がありません。 そして何より不動産業者1社だけと契約するより、複数の業者と一般媒介契約を結ぶのが一番高く売れる可能性が高いのです。
 
私がおススメする無料一括査定サービスは”イエイ”!
不動産業者1社だけに連絡を取り、査定額を依頼するより、3社以上から査定をもらった方が、マンションが高く売れる可能性が高くなります。
A社の査定額 2,500万円△
B社の査定額 2,800万円◎
C社の査定額 2,380万円△
D社の査定額 2,700万円○
B社の査定額は、C社より420万円も高い!複数社に査定をお願いするだけ、マンションが高く売れる可能性が高まる仕組みが無料の一括査定サービスなんです。

ABOUTこの記事をかいた人

40歳の家族持ちのシステムエンジニア。20代の時にマンションの買い替えを失敗し、400万円も損した経験があり、それをキッカケにマンションの業界調査に没頭。実体験や取材を重ねて、当ブログを執筆。