マンションを売却して一戸建て購入する3つの方法

マンションを購入後数年して、子供ができると価値観が変わる人も多いのではないかと思います。下記のように考える方も多いのでは?

あなた
子供をもっと広い家で育てたい!

そうなるとせっかく住宅ローンを組んだマンションも売却して、一戸建てを購入することになりますが、「住宅ローンはどうなるのだろう?」「2重ローンは避けたい」

など、不安があると思います。ですから本日はマンションを売却して、一戸建てを購入のための買い替える方法は3つあります。本日はその3つの方法を全て解説しますので、ご自身にあった方法を選択してください。

住宅ローンを完済しないと今のマンションは売ることができない

マンションを売却して、一戸建てを購入する場合は、現在の住宅ローンを完済させる必要があります。なぜなら住宅ローンで購入したマンションには金融機関から抵当権がに設定されているので、それを外す必要があります。

この抵当権がついている限り、マンションを勝手に売ることができないのです。

抵当権を外すには、住宅ローンを完済させなくてはいけません。ですから、具体的には以下の3つのケースが考えられます。

◆マンションの売却金額で、住宅ローンを完済する

マンションの売却金額が、ローン残債を上回っている場合はマンション売却金額で住宅ローンを完済します。

◆マンションの売却金額と貯金で、住宅ローンを完済する

マンションの売却金額だけでは、ローン残債を返却できないので貯蓄を使って、住宅ローンを完済します。

◆買い替えローンを使って、住宅ローンを完済する

新しい戸建て購入用の買い替えローンに申し込みます。つまり一戸建てを購入する住宅ローンに、マンションのローン残債をのせて、マンションの住宅ローンは完済する方法です。

 

買い替えローンには審査がありますし、審査が通っても住宅ローンは大きくなりますので、将来の収入などシミュレーションを重ねた上で、買い替えローンは検討しましょう。

買い替えローンにいては、こちらの記事をご覧ください → マンション買い替えローンとは前住宅ローンを含めて組むローン!

マンションから一戸建てに買い替える3つの方法

買い替えの場合、

①売却が先か?
②購入が先か?
③同時並行で行くか?

という3つの方法があります。

状況によって、おすすめの方法が変わりますので、ご自身がどの方法が合うのかを選んでみてください。ただ、買い替えの場合は最初に紹介する「売却が先」が基本になることを念頭に入れておきましょう。

①マンションの売却を先に行い、後で一戸建てを購入する方法

マンションを売却し、住宅ローンを完済したあとに、戸建てを購入する方法は、もっとも安全でリスクが少ない方法です。ではメリットとデメリットを紹介します。

◆メリット

・精神的負担が少ない
・資金計画が立ちやすい
・マンションが売れなけば、買い替えを中止できる

◆デメリット

・マンション売却後、気に入った戸建てが見つかるまで仮住まいの賃貸料発生

 

マンションを売却し、売却金額を決定した上で、一戸建て購入に移るから手順が極めてわかりやく、精神的負担が少ない方法です。

ただし、売却と同じタイミングで一戸建ての購入ができれば良いのですが、そうでなければ、仮住まいの賃貸を借りる必要があります。

ですから、タイミングが良くなければ、賃貸料が発生してしまうので、この点が最大のデメリットです。

②一戸建ての購入が先で、後でマンション売却

先に希望の一戸建てを購入してから、マンションを売却する方法です。この方法ができる人は限られます。以下のいずれかになります。

◆2重ローンになっても、困らない収入や貯蓄がある
◆マンションの住宅ローンが完済している、もしくはローンがない
◆買い替え特約(停止条件)をつけて一戸建てを購入する

買い替え特約とは?(停止条件)
買い替え特約とは、不動産物件を購入する時に、条件をつけることができます。今回のケースだと「自宅マンションが売却できた場合に限り、当条件は有効」という条件を付けることができます。つまりこの条件をつけることができれば、安全に買い替えすることが可能です。ただし、売主にしてみれば”嬉しくない”条件なので、引き受けてくれるかは、売主さん次第。売れ筋の物件でなければ、合意してくれる可能性は高まります。

この方法は資金に余裕がある方か、あるいは一戸建て購入の時に”買い替え特約”をつけることができるかが前提になります。それではメリットとデメリットを解説します。

◆メリット

・一戸建ての購入から始まるため、納得できる物件をゆっくりさがせる
・気に入った物件がなければ、買い替えをやめることができる
・一戸建ての購入後の自宅マンション売却だから、仮住まいが必要ない
・一戸建て購入に買い替え特約を付けることができれば、リスクがない
・資金に余裕があれば、この方法がベスト

◆デメリット

・マンションが売却できなければ2重ローンで負担が大きい
・戸建て購入後、マンション売却を急ぐ必要があり、納得の額で売れない可能性あり
・資金計画が立てづらい

もし、買い替え特約を一戸建て購入の条件につけることができれば、リスクが少ないのですが、現実的にその条件を売主が承諾してくれるかは、わかりません。売れ筋物件であれば、承諾してくれないでしょう。

一戸建て購入が先の方法は、基本的には資金に余裕がある方が行う方法ですから、自宅マンションの住宅ローンを完済していたり、貯蓄や収入が多い人におすすめな方法です。

買い替え特約については、こちらの記事をご覧ください。 → マンション買い替え特約(停止条件付き)でマンションを買う!

③マンションの売却と、一戸建て購入の順番を決めずに同時に行う方法

特に、自宅マンション売却も、一戸建て購入も順番を決めずに、同時に行う方法です。まずはメリットとデメリットを解説いたします。

◆メリット

・順番にこだわらないため、最高のタイミングで売却、もしくは購入ができる

◆デメリット

・資金計画が立てづらい
・売却と購入が同時のため不動産業者から連絡が煩雑に来るようになる

 

この方法も、資金に余裕がある方に向いている方式です。売却と購入に、特に順序を決めないため、良い条件の売却、希望の一戸建てを購入できる可能性が一番高い方法です。

デメリットは、一戸建ての購入が先の方法と同様に、マンションの売却金額がはっきりしないため、資金計画が立てづらい点と、マンションの売却をお願いしている不動産業者と、一戸建ての購入をお願いしている不動産業者の両方から、連絡がくるので忙しくなります。

それが嫌だという人は、一つの業者に、売却も購入もお願いすると不動産業者1社からしか連絡がこないので、楽にはなりますが、マンション売却のコツは、一般媒介契約で複数の不動産業者と付き合う方が、マンションが早く、高く売れる可能性は高まります。

一般媒介特約とは?
不動産業者と結ぶ契約には、大きく分けて「一般媒介契約」と「専任媒介契約」の2つです。複数の業者と同時に契約できる契約は「一般媒介契約」といい、複数の業者が同時にマンション売却を行うので、早く売れる可能性が高まります。「専任媒介契約」は1つの不動産業者としか契約できませんが、不動産業者には報告義務が生じます。結論から言えば、中小不動産業者でも情報格差がなくなった現在は「専任媒介契約」のメリットがあまりありません。ただし専任の場合は、1社からしか連絡が来ないため、状況を把握しやすいメリットがあります。

媒介契約については、こちらの記事をご覧ください。 → マンション買い替え特約(停止条件付き)でマンションを買う!

マンション売却と一戸建て購入にかかる費用は?

それでは、マンション売却と一戸建てを購入にかかる費用を説明いたします。

◆マンション売却にかかる費用

・抵当権抹消登記費用  2万円程度
・繰り上げ返済の手数料 2万円程度
・印紙代        2万円程度
・仲介手数料      売却金額の3%
・仮住まい費用(売却が先の場合のみ) 10万円程度(毎月)
・引っ越し費用(売却が先の場合は2回分) 10万円

◆一戸建てを購入の費用

・住宅ローンの諸経費 融資金額の2.16%(フラット35の場合)
・住宅ローン保証料 50万円程度
・火災保険費用   30万円程度
・印紙代      2万円程度
・登記費用     2万円程度
・固定資産税の清算金等 数万円程度
・仲介手数料      購入金額の3%
・着工金・中間支払(新築を立てる場合のみ) 数千万円程度(前払い)

買い替えの費用について、(マンションからマンションへの買い替えの例ですが)こちらの記事で具体的に解説しております。 → マンション買い替え時の費用をざっくり教えます!【売却と購入】

購入する一戸建てを新たに建築する場合の注意

マンションの購入しかしていない方は、馴染みがないかもしれませんが、一戸建てをこれから新築で立てるという方は、下記の費用が事前に必要になります。

◆事前に必要な費用

家を建てる職人さんに支払う、着工金・中間金(土地代を引いた、数千万円)

 

しかも住宅ローンは、竣工(家が完成すること)してからでないと、借りることができないのです。ですから自前で家を建てる資金を用意できなければ、つなぎ融資を行うことになります。

つなぎ融資とは?
住宅ローンは、通常建物があるものに融資されるので、建物がないと住宅ローンを受け取れません。そこで金融機関には、つなぎ融資というものが用意されており、職人さんに事前や、途中で支払う費用を借りることができる融資です。建物が建てば、住宅ローンによって、つなぎ融資分はすぐに全額返済されますが、金利が高いので20万円~50万円くらいを想定しておきましょう。

つなぎ融資に関しては、こちらの記事をご覧ください → マンション買い替えのつなぎ融資のメリットとデメリット

事前に自宅マンションの査定を出そう

マンションを売却して、一戸建てに買い替える方法を解説いたしました。しかし買い替えの基本は、売却が先です。資金に余裕がある方は以外は、①の方法が精神的負担が少なく、リスクが少ないので、おすすめです。

では、どの方法であっても、自宅マンションの売却金額を知っておいたほうが資金計画が立てやすいです。まだ買い替えの決心がつかない人も、自宅マンションを不動産業者に査定してもらうことからはじめましょう。

良い不動産業者を探すには、無料のマンション一括査定サイトを使うのが便利です。業者によって査定方法や、査定額がかわりますから、3社から6社の業者から査定をもらうといいでしょう。

マンションを高く売るには、一括査定サイトを使うのは常識です!

マンションを高く売るためには、まず不動産業者複数社に査定をしてもらいましょう。業者側からみても、一括査定がもはや一般的になったため抵抗がありません。 そして何より不動産業者1社だけと契約するより、複数の業者と一般媒介契約を結ぶのが一番高く売れる可能性が高いのです。
 
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不動産業者1社だけに連絡を取り、査定額を依頼するより、3社以上から査定をもらった方が、マンションが高く売れる可能性が高くなります。
A社の査定額 2,500万円△
B社の査定額 2,800万円◎
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ABOUTこの記事をかいた人

40歳の家族持ちのシステムエンジニア。20代の時にマンションの買い替えを失敗し、400万円も損した経験があり、それをキッカケにマンションの業界調査に没頭。実体験や取材を重ねて、当ブログを執筆。