マンション売却時の正しい不動産業者の選び方

マンション売却の一番のポイントはなんといっても、不動産業者の選びです。しかし一般の人には、良い不動産業者がどの会社か?ということはわかりません。

では、どうすればいいのでしょうか?

結論を言えば複数の中古マンションの仲介実績が豊富な不動産業者と一般媒介契約を結ぶことがマンションを高く売る唯一の方法です。

それでは、本日はマンション売却の研究家の筆者が、マンション売却時の正しい不動産業者の選び方を解説いたします。

マンション売却の不動産業者の仲介業は何をするの?

不動産業者はマンション売却に関する、ほぼ全部の仕事を行ってくれます。仲介手数料は売却金額の3%が上限ですので、3,000万円でマンションが売れた場合は、約130万円が仲介手数料になります。

◆不動産業者が行ってくれること

・マンションの査定
・マンションの売買金額の相談・アドバイス
・マンション販売活動(広告・不動産業者のシステムへの登録)
・内覧会の準備・日程調整
・購入希望者との交渉代理
・売買手続き
・物件の引き渡し

不動産業者に仲介をお願いするということは、これらの仕事をお願いすることになります。では次に不動産業者のタイプついて紹介します。

マンション売却の不動産業者のタイプを把握しよう!

まずはマンション売却を行う不動産業者にもタイプがありますから、それを把握します。

タイプ1 大手の不動産業者

◆対象の企業

住友不動産、野村の仲介、東急リバプル、近鉄不動産、小田急不動産、三井のリハウス、名鉄不動産、京急不動産

◆大手不動産業者の特徴

大手不動産業者の特徴はブランド力です、大手企業ですからマンションを売却する方も安心感があり、ブランド力もありますから売り手も買い手も自然と集まるのが大手不動産業者の特徴です。

◆大手不動産業者のメリット

✔ブランド力があるため、買い手の申し込みが多い
✔従業員が多く、営業が多い。そのため対応スピードが早く、丁寧
✔広告費が多いので、チラシなどの販促をしてくれる可能性が高い

◆大手不動産業者のデメリット

✔地域の情報や知識については地元企業より持っていない傾向がある

※全国へのネットワークや全国の情報網に関しては、現在はREINS(レインズ)が全国の不動産業者が使えるため情報の格差は大手不動産業者も、地域・地場の中小の不動産業者も差がありません。

②フランチャイズの不動産業者

◆対象企業
※すべての店舗がフランチャイズではありません

HouseDo、センチョリー21、ピタットハウス、エイブルなど

◆フランチャイズの不動産業者の特徴

フランチャイズの不動産業者の特徴は「大手の不動産業者」と「地域・地場の中小の不動産業者」の両方の特徴をもっています。つまりフランチャイズを経営している店舗はもともとは、「その地域の地域・地場の中小の不動産業者」が大手の不動産業者の看板を背負って商売をしているのです。

◆フランチャイズの不動産業者のメリット

✔もともとは地域・地場の不動産業者の会社が多いため、大手でも地場に詳しい
✔大手の看板を使っているため、買い手が集まりやすい

◆フランチャイズの不動産業者のデメリット

✔人が少なく、大手の看板のため顧客も多く忙しい傾向がある

③地域・地場の中小の不動産業者の特徴

◆対象企業

地域・地場にある中小の不動産屋業者

◆地域・地場にある中小の不動産屋業者の特徴

やはり、地域の情報に精通しているところが一番の特徴です。査定額も、もっとも相場と近い額を出してくるのも、その地域の特性に深く精通しているためです。弱点は人員が少ないことです。人が少ないと、そのまま対応力に弱さになりますから、手厚い対応は弱い傾向にあります。

◆地域・地場にある中小の不動産屋業者のメリット

✔その地域をよく知っているため、情報に節通し、地域の顧客も知っている
✔査定額の精度が大手よりも正確

◆地域・地場にある中小の不動産屋業者のメリット

✔買い手の申し込みは大手より集まらない
✔人数が少ないので、対応が遅い傾向がある

マンション売却には買取保証してくれる業者もいます

不動産業者には、マンションの買取保証をしてくれる会社もいます。もちろん全てのマンションが対象ではなく、一定の条件があります。

もし、マンション売却を転勤などの理由で急ぐ場合は、マンション売却を3か月間だけ行い、買い手がつかなければ、マンションを不動産業者に買い取ってもらう手法もあります。

ただ筆者はマンション買取は急いでいる人にしかすすめません。その理由はマンションの買取価格が売却相場が60~80%程度の価格になるためです。くわしくはこちらの記事をご覧ください。 → マンション買取は売却に比べて得か?買取の7つのメリット

正しい不動産業者の選び方

それでは、不動産業者の業務や種類を把握したところで、マンション売却時の正しい不動産業者の選び方を解説いたします。

①大手・フランチャイズ・地域のどのタイプが良いの?

それぞれ長所と、短所がありますが、一概に○○がいい!ということはありません。マンションを高く売るのが目的ならば、後に説明しますが、「一般媒介契約」で大手と地場の中小の不動産業者と両タイプと契約するのが良いでしょう。(フランチャイズもOKです)

なぜならマンション売却において、販売チャネルをおおく持つのが高値で売る秘訣だからです。

マンション売却は同じタイプの業者と複数契約するより、違うタイプと複数契約した方が、買い手にはいろんな属性の人がいますから、いろんな属性の人に対して販売チャネルを多くもつことができるからです。

ですから不動産業者と結ぶ契約は専任媒介契約や専属専任媒介契約はNGです。これはあとで説明します。

②マンションの仲介を得意とする不動産業者を選ぶ

不動産業者の得意分野は様々です。

◆不動産業者の分野

1.中古マンションの仲介を得意とする不動産業者
2.戸建ての仲介を得意とする不動産業者
3.新築戸建て・マンションを建設して販売する不動産業者

マンションを高く売却するには、早く売ることが重要なんです。それにはマンションの仲介を得意とする業者に依頼したほうが、”買い手”が早くみつかる可能性があります。また、すでに購入希望者を抱えている可能性も高いからです。

中古マンションを得意とする業者を見つけるカンタンな方法

素人でも、カンタンに中古マンションを得意とする業者を見つける方法はあります。以下の①~③の方法です。

①不動産業者をホームページをみて、マンション仲介の実績があるか確認
②自宅に投函された不動産のチラシの物件がマンションばかりであること
③実際店舗に行き、店舗に張り出されている広告を見るとマンションが多い

①~③の全てで、マンション売買の実績や経験が確認できれば、その不動産業者はマンション売買の実績が強い業者といえるでしょう。たとえ大手の不動産業者であっても、地域や店舗によって強みがことなりますので、②と③だけでも確認します。

③不動産業者と結ぶ契約は”一般媒介契約”で!

本日の解説で、ここが一番重要です。不動産業者と仲介の契約を結ぶとき、実は契約の種類は3種類あります。そして不動産業者の話どおり進めると、必ず「専任媒介契約」あるいは「専属選任媒介契約」にさせられてしまいますが、マンションを高く売るには「一般媒介契約」を選ぶことです。

では、媒介契約の種類についてカンタンに説明します。

◆一般媒介契約 <== 筆者おすすめの契約

売り手と複数の不動産業者と結べる契約です。メリットは複数の業者と契約できるので、販売機会が増えます。デメリットは、たくさんの業者から連絡が届くので、マンション売却期間は電話がたくさん来ることです。契約期間もありませんが、業者の進捗報告義務もありません。

◆専任媒介契約と専属専任媒介契約 <==不動産業者がすすめてくる契約

売り手と不動産業者1社だけが結べる契約です。契約期間は三か月間で、この期間は他の不動産業者契約することができません。メリットは不動産業者が競争相手がいないので、モチベーションを高く持ってくれるので、一般媒介契約の物件より優先すると世間ではいわれいます。

デメリットは、契約期間は他の不動産業者と契約できないため、契約した不動産業者がいい加減な業者だった場合、解約しないと他の業者と契約できないという点です。

専任と専属専任の違いは、専属専任の場合は、売手本人が買い手を見つけても、不動産業者に仲介させなくてはいけないという契約に違いがあります。

◆なぜ一般媒介契約がおすすめなのか?

一般媒介契約だと、マンション売却の広告に力を入れてくれない!という不安がありますが、そんなことはありません。もし3社と一般媒介契約を結べば、全社は広告を出さないと思いますが、1社は広告を出す業者にあたるはずです。

つまり1社よりも、複数の不動産業者と契約を結んだほうが、販売チャネルが増えるため、絶対的に買い手が多いのは明らかです。

また不動産業界によくある話ですが、

例えば3社と一般媒介契約を結んで、そのうち1社がまったく気合を入れてなかったのですが、その気合の入っていない業者がある日、突然手のひら返したように連絡が来て、買い手を紹介するというケースです。

つまり気合が入ってなくても、買い手が現れれば気合が入るのです。

専任媒介契約や専属専任媒介契約は、よく「不動産業者が競合がいないから気合がはいる」と言われていますが、売れない物件であれば、どんな契約を結んでも気合を入れてくれません。なぜなら、不動産業者はたくさんのお客さんをかかえており、売れなそうなマンション物件の優先度は下がるのです。

結論を言えば、専任媒介契約や専属専任媒介契約をわざわざ結ぶメリットは売り手にはまったくありません。

媒介契約については、こちらの記事で詳しくまとめたので、こちらをご覧ください → 一般媒介契約と専任媒介契約なら「一般」の方が高く売れる理由

不動産業者の選び方のまとめ

まとめますと、

複数の中古マンションの仲介実績の豊富な不動産業者と一般媒介契約を結ぶのが一番です。最低でも3社、可能ならば6社と契約を結びましょう。多くの業者と一般媒介契約を結んだほうが、マンションが早く売れます。早く売れるほうが、高く売れるのがマンション売却の必勝法です。

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マンションを高く売るためには、まず不動産業者複数社に査定をしてもらいましょう。業者側からみても、一括査定がもはや一般的になったため抵抗がありません。 そして何より不動産業者1社だけと契約するより、複数の業者と一般媒介契約を結ぶのが一番高く売れる可能性が高いのです。
 
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ABOUTこの記事をかいた人

40歳の家族持ちのシステムエンジニア。20代の時にマンションの買い替えを失敗し、400万円も損した経験があり、それをキッカケにマンションの業界調査に没頭。実体験や取材を重ねて、当ブログを執筆。