マンションは数千万円もするものですから、少しでも高く売却することができれば、１００万円～5００万円も変わってくることがあります。
ですから、マンションの売却は高く売るコツを、売却活動をはじめるまえに覚えておきましょう。本日皆さまに伝授するシーン別の７つのコツを実践すれば、確実にマンションを高くすることができます！
なぜなら筆者は１０年前、マンションの売却に失敗した経験があり、それからというもの、マンション売却の本やセミナーに参加しまくって、その中で高く売るための共通項を見つけたのです。
本日は、システム・エンジニアで調査が得意な筆者がマンションを高く売る８つのコツを解説いたします。
マンションを高く売却する７つのコツとは？
コツ１：まずは自宅マンションの相場を把握する！
コツ２：業者は一括査定サービスで３社以上で査定する！
コツ３：業者との媒介契約は一般媒介契約を結ぶ！
コツ４：古いマンションは30万円でプチリニューアルする！
コツ５：内覧会前に不要なモノは捨て、徹底して綺麗に！
コツ６：内覧会に人が来ない場合は！
コツ７：やっぱり売主の人柄が買主の心を動かす！
コツ１：まずは自宅マンションの相場を把握する！
どんなに高く売りたくても、不動産は商品ですから相場が存在しますから、破格な値段で売却することはできません。とは言っても相場を知らない事には高く売ることもできませんので、まずは相場を把握しましょう。
自宅マンションと同じマンションが売りにでていないか？
１番簡単に自宅マンションの相場を知る方法は、同じマンション内に売りに出ている物件をチェックすることです。まずはインターネットで「スーモ」や「ホームズ」で、自宅マンションと同じマンションが売りにでてないかチェックしましょう。
そして、もし同じマンションが売りにでていたら「販売価格」を毎日チェックします。ポイントは２つです。
・売り出してから「何日間」たっているか？
・値下げしてないか？
もし、ある日掲載情報がなくなったら、それは売れたということですから、
①いくらで
②どれくらいの期間で
売れたのかを把握しましょう。
自宅マンションと近い条件のマンションをチェックする
もし、自宅マンションと同じマンションが売りにでていない場合、以下の項目があなたの自宅と同じマンションを３～５件探し出し、毎日「販売価格」と「売り出し期間」をチェックしましょう。
・駅からの距離
・築年数
・間取り（広さ）
見つけたら、掲載が消えるまで「値段」が下がってないか？「売り出し期間」を確認しましょう。
ここでわかった「価格相場」が今後のマンション売却の基本となりますので、メモをとりましょう。もし可能なら１件だけでなく、３件～５件の情報をチェックしておきましょう。
相場がわかったら次に不動産業者の選定です。
コツ２：業者は一括査定サービスで３社以上で査定する！
マンションが高く売れるか、売れないかは業者の腕と熱意によるところが大きいです！ですから、業者選びはもっとも重要ですから、１社で決めることはせず、最低でも３社以上に声をかけて、査定してもらいます。
良い業者を見分けるコツ
例えばA社、B社、C社に査定してもらった結果が、
A社の査定額 ＝＞ ２８００万円 ×
B社の査定額 ＝＞ ３５００万円 ◎ （一見よさそうだが・・・）
C社の査定額 ＝＞ ３０００万円 △
だったとしたら、みなさんはきっとB社を選定しますよね？
でも査定額だけで不動産業者を選ぶのは間違いなんです！
査定額 ＝ マンション売却額（間違いです！）
なぜなら査定額で売れる保証はないからです！ですから、業者を選ぶときに重要なのは、査定額ではなく次の３つのポイントです。
ポイント１：査定額の根拠の説明に矛盾や誇張がないか？
ポイント２：自宅マンションの地域について「知識」や「経験」が豊富か？
ポイント３：あなたとの相性の良さや熱意は感じるか？
査定額の根拠の説明に矛盾や誇張がないか？（ポイント１）
業者の出した査定額の根拠を質問してみましょう。その時に業者が「私の経験です！」など、根拠が薄かったりする業者は信用できません。ですからあまりに高すぎる査定額はうれしいのですが、先のB社のような例は、
「ほかの２社は３０００万円程度でしたが、B社さんは、なんで３５００万円なんですか？」
と聞いて、その説明が理路整然としているか確認しましょう。この時よくあるのが、
「確かに３０００万円程度が適切な価格と思いますが、我々と契約してくれるのでしたら、チャレンジ価格として設定させてもらいました！」
といった場合は、熱意も検討材料に入れましょう。業者に求められるのは「経験」と「熱意」ですから。
営業マンが自宅マンション地域について「経験」や「知識」が豊富か？（ポイント２）
マンションを売却するには、この地域について語れる営業マンである必要があります。例えば買主候補が、この地域について聞かれたり、ほかのマンションとの比較を聞かれた場合、その場ですぐに回答できなくては、お客さんのハートをつかむことはできません。
ですから、不動産業者との面談の際には、
・この地域のマンション相場や傾向
・この地域での販売実績
を必ず聞き、どの不動産業者が一番あなたの地域のことをわかっているのかをチェックします。
不動産業者の営業マンについてはこちらの記事で解説しております → マンション売却で優秀なできる営業マンとは？
あなたとの相性良さや熱意を感じるか？（ポイント３）
不動産業者も人間ですから、あなたと「合うタイプ」、「合わないタイプ」があります。もし面談した不動産業者が「うーん、なんとなく苦手だな・・」と思ったら、選定するのはやめましょう。
なぜならマンション売却は高額取引で、それだけで心配事やストレスが感じやすいのです。その上、苦手なタイプが担当になると、大事な判断を誤る可能性がありますから、相性は目に見えないものですがすごく大切です。
そして、営業担当の熱意です。やる気のない不動産業者は、２社、３社と比較すれば、一目瞭然でわかります。
極論すれば営業担当がやる気でさえあれば、どんな物件でも売る事ができるのです。変に玄人ぶる業者ではなく「是非当社にお任せください！」といったやる気のある業者に仕事を依頼しましょう。
コツ３：業者との媒介契約は「一般媒介」を結ぶ！
まだ、マンション売却検討中の方は？「媒介契約？？ってなんだ？」と思われると思いますが、ここでは契約形態が２つあると覚えて、そのうち「一般媒介契約」を結ぶのが正しいとだけ覚えておけばよいでしょう。それではその理由を説明いたします。
専任媒介契約と一般媒介契約の違いは？
簡単に２つの契約を説明します。
①専任媒介契約
あなたと不動産業者1社だけと契約するのが専任媒介契約。契約期間は三か月間で、2週間に一回以上の報告義務が発生します。不動産屋が喜ぶ契約です。
②一般媒介契約
あなたと複数の不動産業者と契約が結べるのが、一般媒介契約。契約期間や報告義務は、発生しません。多くの業者と契約できるため、あなたのマンションの販売機会が増えます。
不動産業者は①の専任媒介契約を勧めてきますが、「一般媒介契約」の方がよいです。その理由は、多くの不動産業者と契約したほうが、マンション買主の目に触れる機会が増えるからです。
ただ不動産業者は「専任にしていただけるのでしたら、誠意をもって頑張らせてもらいます！」あるいは「一般媒介契約ですと、広告量が弱いですよ～」と言ってくることがありますが、一般媒介契約を結びましょう。ここで専任媒介にしたいために、食い下がる業者は避けておいたほうが無難です！
ただ、あきらかに古くて、売れ筋でないマンションの場合は、専任媒介の方がよい場合もありますが、築年数がさほど経っておらず、立地にも恵まれている場合は、迷わず一般媒介契約を結びましょう。
ただ、一般媒介契約にデメリットがあります。それは「業者からの連絡が煩雑」になることです。ですが、そもそもマンションを高く売ろうとしているのですから、これくらいは許容しましょう。
コツ４：古いマンションは30万円でプチリフォームをする！
マンション売却時にリフォーム代を回収できる保証がないので、リフォームは基本的にするべきではないというのが、筆者の考えですが、築年数がずいぶん経過していて、傷や汚れが目立つ場合は別です。30万円程度の範囲であれば、プチリフォームを検討しましょう。
筆者が言うプチリフォームとは「壁クロスの張替」や「畳の表替え」です。
・壁クロスの張替は６帖（６じょう）の部屋であれば４万円から６万円です。
・畳の表替えも６畳（６じょう）の部屋であれば５万円から７万円です。
この程度の金額であれば、2～3部屋で30万円以内で新しくできますので、古いマンションであれば絶対に行ったほうがいいです。
特に壁クロスは、マンション内覧会で一番目につくところです。逆にこれが綺麗で新しければずいぶん印象が変わってきます。壁クロスの張替は白がいいでしょう。なぜなら白は清潔感が一番感じられる色ですし、一番人気がある色だからです。
プチリフォームについてはこちらの記事をご覧ください → マンション売却前に50万だけリフォームして高く売れた友人の話
コツ５：内覧会前に不要なモノは捨て、徹底して綺麗に！
売却後引っ越すのですから、内覧会前に不用品を処分！
まず当たり前のことですが、内覧会前には徹底的に綺麗にしますが、どの程度綺麗にすればいいのか？基準がわからないですよね？
目指すべきイメージは、「新築のモデルルーム」です。
「そんなの無理だよ～」と思われると思いますが、この機会に不要なものを処分しましょう。なぜなら、いずれマンション売却が決まって、持っていけないものを処分するのですから、それならば不用品を売る前に処分した方が、家がすっきりして、内覧会の印象も良くなるからです！
臭いも気にかけて！
普段住んでいると気づかないのですが、家には臭いがあります。特に家族以外の人の方が匂いに敏感になります。もし内覧者が臭いが気になったら、絶対に購入しません。
匂いがしないという人も、臭いが気になる人も、一度下記の記事を読んで臭いを絶つようにしましょう。やはり換気と掃除が一番です。
水回りを綺麗に！ハウスクリーニングも検討しよう！
水回りが特に女性が一番に気にかけるポイントです。洗剤を使って徹底的に掃除します。下記の記事は100円ショップで、水回りを綺麗にするテクニックが紹介されているから参考にしてください。
引用記事：【節約】「100均」グッズだけで水回り、油汚れ、トイレもピカピカ! 簡単お部屋掃除法
それでも、築年数が古いマンションの場合、汚れが落ちない場合があります。その時はハウスクリーニングを読んで掃除しましょう！
ハウスクリーニングに浴室や台所をお願いした場合、相場は１～２万円程度です。両方をお願いすれば、4万円程度です。トイレは1万円程度です。
全てハウスクリーニングでお願いしても5万円程度ですから、内覧会前に徹底的に綺麗にしてもらうのがいいでしょう。
コツ６：内覧会に人が来ない場合は！
オープンハウスや内覧会を開催して、もし人が来ない場合は何か問題があります。目安ですが、
見学者が0人 ＝＝＞ 価格が相場より高すぎます。値下げをしましょう。
見学者が5人 ＝＝＞ 売れる見込みがあります。値段はそのままに。
見学者が10人 ＝＝＞ 確実にその値段で売れます。
見学者0件の場合は不動産が怪しい！
まずは、不動産業者がちゃんと役目を果たしているか確認しましょう。以下のことを不動産業者に尋ねてみてください。
・レインズ（不動産業者が使う物件検索システム）に登録されていますか？
・ちらしはうっていますか？
・ホームページに掲載されていますか？
これらのことを聞いて、明確に答えなかったりする場合は、あながた設定した価格が高すぎて、売る気がなかったりする場合があります。
こういった場合は、一般媒介契約であれば、ほかの不動産業者を探します。専任媒介契約であれば、三か月間で契約が切れますので、三ヶ月後に他の不動産業者と契約を結びます。
コツ７：やっぱり売主の人柄が買主の心を動かす！
７つのコツを解説しましたが、やはり売主と買主の相性が一番です。買主も内覧会で、「この人が住んでいた場所なら、私も住んでみたい！」
そして売主も「この人に住んでほしい！」というお互いに相性がいい状態が一番成約に結び付きやすいそうです（どの不動産業者も口をそろえていいます）ですから、内覧会も不動産業者まかせにするのではなく、あなたも必ず参加しましょう。でもここで注意があります。
内覧・見学会には家族全員で参加するの？
内覧・見学会に不動産業者に付き添うのは、奥さんだけ参加するのが一番です。まず家族全員や、夫婦二人がお客さんの相手をするのは、お客さんもプレッシャーがかかりますから、息苦しいです。ですから、奥さんが不動産業者とともにお客さまを案内するのが一番です。
なぜなら奥さんは、生活面での機能として説明ができますし、スーパーや近隣についても奥様の方が詳しいからです。
もし、ペットがいるなら、外で預けておきましょう！
内覧・見学会では、不動産業者まかせにしていいの？
高く売りたいなら、不動産業者まかせにしてはいけません。とは言ってもあなたもセールスマンのようにお客さんと接したら、お客さんもプレッシャーを感じて、ゆっくり家を見学できません。
ですから、不動産業者の一歩後ろを歩き、お客様の様子を察して家の事や近隣のことを説明するようにしましょう。
高く売るためにはあなたが、そのマンションの一番のセールスマンなんですよ！積極的に売りに行きましょう！
内覧・見学会について、詳しくはこちらの記事をご覧ください → マンション売却の査定・内覧の時に掃除の６つのポイント
内覧・見学会でお客さんが、いきなり価格交渉をしてきたら！
こういう事態が起きても、動揺しないように値引き可能額を決めておきましょう。例えば、販売価格が2580万円であれば、端数を切って2500万で売るのが一般的ではありますが、値下げ額の限度額は、５％くらいを目安にもっておきましょう。
また、その場ではこたえを出さずに、「主人と相談してみます」「家内と相談します」とその場での答えを一旦保留にしておくといいでしょう。
値引き交渉については、こちらの記事にコツを紹介しております → マンション売却時の値引き交渉の上手なやり方を解説
マンション売却のコツのまとめ
いかがでしたか？本日はマンション売却のコツをまとめてみました。結構大変そうに思ったはずです。でもこの結果が例えば、
不動産業者まかせの場合：売却金額2800万円
８つのコツを使った場合：売却金額3１00万円 ＝＞ 差額なんと300万円！
若いサラリーマンの年収に匹敵します！これくらいの差がでることは、よくあります。大変だったとしても、これくらい差がでるのですから、大した苦労ではないはずです。
今日見た８つのコツを一通り、頭にいれたら、マンションの一括査定サービスで、複数の業者を紹介してもらってもいいかもしれません。
複数数の業者を紹介してもらっても、必ず高く買い取ってもらえる保証はありませんが、高く買い取ってもらえる可能性が高くなりますよ！信頼できる良い業者を探しましょう！
